С верой в стабильность

С верой в стабильность

С верой в стабильность

Что ждет рынок инвестиций в коммерческую недвижимость

Уходящий год ознаменовался улучшением макроэкономической конъюнктуры: цены на нефть сохранялись стабильными в диапазоне 40-50 долларов за баррель с апреля. Это позволило многим экспертам по макроэкономике России пересмотреть свои прогнозы в сторону более позитивных уже во втором квартале года. В 2017 году тоже ожидаются позитивные изменения – российская экономика покажет рост примерно в 1%.

Старший директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова для «СГ-Онлайн»:

410 Ushakova Irina (3).jpg

2016 год запомнится стабилизацией рынка недвижимости, повышенной активностью инвесторов, хотя и с ограниченным количеством рыночных инвестиционных сделок. При этом как никогда высокую активность продемонстрировал государственный сектор. На арендном рынке позитивным стала смена настроений арендаторов – с пересмотров условий аренды в сторону заключения новых сделок во всех сегментах начиная со второго полугодия.

Объем инвестиций в 2016 году увеличится на 29% и составит 4,5 млрд долларов (около 300 млрд рублей). При этом на 40% этот объем был сформирован сделками, заключенными государственными структурами и компаниями (например, покупка площадей в БЦ «ОКО» правительством Москвы или покупка башни «Эволюция» компанией «Транснефть»). В прошлом году такие сделки отсутствовали.

В течение года было заключено несколько крупных сделок, представляющих собой обмен долга на актив (ВТБ в Башне «Евразия», Сбербанк в БЦ «Президент Плаза»). Однако их в общем объеме инвестиций мы не учитываем, поскольку они имеют нерыночную природу.

Количество рыночных инвестиционных сделок по-прежнему ограничено значительной разницей в ценовых ожиданиях покупателей и продавцов, которая сдерживает закрытие сделок. Кроме того, несмотря на снижение ключевой ставки Центробанком, банковское финансирование все еще остается дорогим – это тоже сдерживает заключение инвестиционных сделок.

Российский капитал доминировал в 2016 году, составив 96% от всего объема сделок. Доля иностранного капитала сократилась до 4% с 15%. Тем не менее, мы видим высокую инвестиционную активность иностранных фондов уже представленных на российском рынке, а также дополнительный приток капитала. Знаковой сделкой с участием иностранного капитала стало приобретение арабским фондом Mubadala вместе с РФПИ складских зданий в двух проектах «PNK Шереметьево» и «PNK Чехов 3».

Лидерами по объему инвестиций по итогам года станут офисный сегмент (44%) и гостиницы (17%). При этом доля гостиниц в этом году является рекордно высокой за последние 10 лет. Также в 2016 году была зафиксирована высокая доля жилого сегмента (11%) – девелоперы активно скупали площадки под строительство жилья. Доля торговой и складской недвижимости составит 18% и 4%, соответственно.

Доля Москвы в 2016 оказалась ниже, чем в 2015 и составила 71% против 94% в 2015. При этом сделки заключались не только в Санкт-Петербурге, но и в других региональных городах – в Ростове-на-Дону, Новосибирске, Сочи, а одна только сделка по покупке портфеля гостиниц «Региональной гостиничной сети» покрыла собой 8 региональных городов.

Средний размер сделки увеличился до 72 млн долларов в 2016 с 57 млн долларов в 2015 при 61 и 63 сделках, закрытых в каждом из этих периодов соответственно. При этом 85% сделок были заключены с существующими активами в 2016 (73% в 2015).

По нашим оценкам, объем собственного капитала, доступного для инвестирования в коммерческую недвижимость составляет около 3,5 млрд долларов (более 50% которых – деньги иностранных инвесторов), около 1 млрд долларов доступно для инвестирования в жилье, а так же сохранившейся интерес от государственных структур, который сложно оценить в денежном эквиваленте. С учетом заемных средств более 10 млрд долларов ищут возможности для инвестирования в объекты недвижимости.

На фоне установившейся стабильности и ожиданий постепенного восстановления экономики и рынка, а также понимания доступного капитала на рынке в 2017 году, объем инвестиций, по нашим прогнозам, может увеличиться до 5 млрд долларов США. Основным драйвером роста в этом случае станут сохраняющаяся стабильность и начало нового цикла, в рамках которого инвесторы имеют хороший потенциал доходности.