Государственная Дума РФ в конце февраля должна рассмотреть очередной пакет поправок в 214-ФЗ, регулирующий работу девелоперов и инвесторов на рынке долевого строительства жилья. Об этом замглавы Минстроя России Никита Стасишин заявил в рамках конференции ИД «Коммерсантъ» «Девелопмент новой волны: классика или авангард?», которая проходит в Москве. Замминистра, в частности, заявил, что успешность застройщиков после июля 2018 года будет зависеть исключительно от прозрачности их работы. Представители бизнеса сдержанно, но с пониманием отреагировали на такой рецепт успеха, а главной звездой мероприятия стал всем известный бизнесмен Сергей Полонский, призвавший девелоперов активнее противостоять банковскому лобби.
Чем прозрачнее, тем лучше?
В ходе своего выступления замминистра в который уже раз отметил, что все изменения в системе долевого строительства, прежде всего, призваны защитить вложения граждан-дольщиков в девелоперские проекты, а также обелить рынок девелопемента. «Чем прозрачнее будет рынок, тем проще вам будет на нем работать», - подчеркнул он, обращаясь к представителям бизнеса.
Никита Стасишин напомнил, что принятые в начале этого года поправки в 214-ФЗ, в том числе направлены на усиление строительного надзора за возведением жилья на региональном уровне. При этом, как отметил замминистра, взаимодействие застройщиков и контролирующих органов переводится в электронный вид, что облегчит жизнь девелоперам.
Участники бизнес-сообщества, представленные на конференции топ-менеджерами компаний «Векторстройфинанс», «РГ Девелопмент», «МИЦ» и другими, традиционно для такого рода мероприятий были осторожны в оценках. Суть их выступлений из президиума и в кулуарах сводилась к следующему: защищать дольщиков безусловно необходимо, но не ущемляя при этом интересы бизнеса. По их общему мнению, вступление в силу «июльских» поправок в совокупности с тем, что уже было принято, в перспективе приведет к сокращению предложения в масштабах страны, увеличению затрат девелоперов, и, как следствие, к росту цен на жилье и сужению рынка. В целом же, у девелоперов еще теплится надежда, что июльские поправки будут смягчены в какой-то мере.
Есть свое мнение у застройщиков и относительно рецепта успеха в девелоперском бизнесе. Отмечая, что «прозрачнее быть уже некуда», участники рынка говорят, что в условиях жесткой конкуренции важно реализовывать проект с хорошей инфраструктурой, а это зависит не только от самих девелоперов, но и от властей, которые («спасибо им за это») запустили проект по формированию городской среды. К прямым обязанностям самих стройкомпаний, признают топ-менеджеры, относится необходимость предлагать клиенту не просто квартиру с голыми стенами, а максимально готовый для проживания продукт.
Бизнесмен освобожденный
Нельзя не упомянуть и появление на конференции бывшего главы Mirax Group Сергея Полонского, который в 2017 году получил пять лет за обман дольщиков на 2,6 миллиарда рублей и был освобожден из-за истечения срока давности по уголовному делу. Выступление просидевшего достаточное время в СИЗО и там укрепившегося в решении баллотироваться в президенты (был не допущен ЦИКом на выборы, - прим. ред) бизнесмена было остаточно конструктивным. В частности, он призвал застройщиков сплотиться, чтобы не быть смятыми банковским лобби, которое в поисках дополнительных средств решило прибрать к рукам весь девелоперский бизнес. Последний, как заметил Полонский, является локомотивом экономики страны. По словам бизнесмена, властям также важно сохранить средний и малый бизнес в стройке.
Несмотря на такие мрачные перспективы рынка, сам Полонский планирует построить «город будущего» размером 50 на 50 километров, насыщенный современными технологиями и без автомобилей с бензиновыми двигателями. Место расположения города, объем и источник инвестиций в проект бизнесмен пока не называет. Параллельно, экс-глава Mirax, по его же словам, рассматривает «огромное количество» партнерских предложений по девелоперским проектам за рубежом и в Крыму. Конкретики и в данном случае пока нет.
От поправок к ликвидации
Возвращаясь к главной теме конференции, стоит напомнить, что рамках регулирования в сфере долевого строительства, инициированной Минстроем России, были приняты федеральные законы №214 и 218. На данный момент уже действует целый ряд норм и мер, ужесточивших критерии для застройщиков в части информационной прозрачности, наличия опыта работы и репутационной составляющей. Поменялись и требования к проектным декларациям будущих объектов. На базе АИЖК был создан компенсационный Фонд защиты дольщиков, который заменил не оправдавшую себя систему страхования ответственности компаний. Также предусмотрено создание системы информационного обмена между контролирующими органами, компфондом и Росреестром.
Помимо этого, с 1 января 2018 года вступили в силу новые правила банкротства застройщиков, согласно которым Арбитражный суд сможет минуя процедуры «наблюдение» и «финансовое оздоровление» вводить в стройкомпании «внешнее управление» или «конкурсное производство».
С 1 июля 2018 года должны вступить в силу еще ряд новшеств. В частности, вступит в силу правило «одно разрешение — одна SPV» (проектная компания), запрет на котловой метод, требование по резервированию застройщиками на своих счетах до 10% от стоимости проекта. Кроме того, застройщик, техзаказчик и генподрядчик обязаны будут осуществлять все расчеты в одном банке.
В январе 2018 года Госдума приняла в первом чтении два законопроекта, вносящие очередные существенные изменения в законодательство. Один из документов предусматривает, в частности, создание в каждом регионе отдельного органа контроля за долевым строительством, руководитель которого будет согласовываться на уровне Минстроя. Второй документ вводит штрафы для застройщиков на уровне акционеров и для курирующих стройки чиновников. Эти поправки также должны вступить в силу с 1 июля 2018 года.
Реформа на рынке жилищного строительства в итоге завершится полной отменой механизма привлечения в проекты средств граждан. По поручению президента РФ, эта схема должна быть заменена на проектное (банковское) финансирование девелоперов, которое предполагает продажу только готового жилья гражданам. Таким образом, предполагается полностью исключить риски при покупке квартиры. До перевода рынка на новые рельсы будет действовать переходный период, на котором стройкомпании смогут выбирать между привлечением средств дольщиков и работой через эскроу-счета.
Поблажки возможны
Большинство участников рынка считают регулирование на рынке чрезмерным. Бизнес называет требования к себе слишком жесткими, особенно в части финансовой устойчивости. По их мнению, небольшие компании просто не выдержат такой нагрузки и вынуждены будут уйти с рынка. Крупные девелоперы готовы встраиваться в предлагаемые механизмы, но просят государство дать им возможность обходить правило об одном SPV для одного объекта в ходе реализации проектов комплексного освоения территорий, которые требуют строительства большого числа объектов социнфраструктуры. Также бизнес просит повлиять на ситуацию с высокой стоимостью земли под застройку и облегчить налоговое бремя. Говоря о переводе рынка на проектное финансирование, застройщики подчеркивают, что ставки по стройкредитам должны быть минимальными. В обратном случае рынок девелопмента может и вовсе исчезнуть как сегмент, а строительством будут заниматься банки. Так или иначе, как считают эксперты и даже сами чиновники, жилье в силу его «вторичности» будет дороже.
В Минстрое признают, что в так называемых июльских поправках, касающихся критериев для застройщиков, есть нюансы, затрудняющие работу по КОТам. Глава ведомства Михаил Мень заявлял, что для масштабных проектов может быть сделано исключение, то есть «один КОТ – одно разрешение», – сказал он. Министр также разделяет обеспокоенность девелоперов относительно условия банковского кредитования. По его словам, банкиров неплохо было бы обязать предлагать адекватные условия кредитования, но это не относится к компетенции министерства. При этом Михаил Мень подчеркивает, что бизнесу дается достаточно времени для того, чтобы перестроить свои бизнес модели.