Покупать без опаски

Приобретение жилья перестанет быть для россиян рискованным делом

Сегодня строительная отрасль стоит на пороге серьезных перемен. Долгие годы главным источником финансирования для строительных компаний были деньги участников долевого строительства. Доля жилья, возводимого с привлечением средств дольщиков, составляет в стране порядка 80%. С одной стороны, отрасль имела источник дешевого финансирования и могла развиваться, с другой, множились ряды обманутых дольщиков, граждан, чьи права были нарушены. В прошлом году руководством страны был взят курс на постепенный отказ от долевого строительства и переход к банковскому финансированию жилищного строительства. О плюсах и минусах нового механизма в интервью «СГ» рассуждает один из старейших российских строителей, депутат Госдумы, председатель Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете ГД по транспорту и строительству Владимир РЕСИН.

«СГ»: Правительство и Минстрой России объявили о постепенном отказе от долевого строительства и замене его банковским финансированием. Поддерживаете ли вы это решение?

Владимир Ресин: Поддерживаю, потому что это — действенный способ решить проблему обманутых дольщиков. Текущая схема, к сожалению, себя не оправдала. Логично, что мы активно ищем альтернативные пути. Проектное банковское финансирование — один из них. Такой механизм подразумевает, что все риски, которые сейчас берут на себя дольщики, поделят между собой профессиональные институты — банки и застройщики. Возможно, полный отказ от долевого строительства в той форме, как оно вошло в практику, кому-то покажется слишком радикальным решением, но оспаривать его эффективность сложно. Тем более что законодатели, профильное ведомство, исполнительная власть предлагают перейти на банковское финансирование поэтапно — в течение 2-3 лет, будем надеяться, безболезненно для всех. Конечно, сейчас непростые для строителей времена — кризисные явления отразились на нашей отрасли, но именно это и требует реагирования и построения системы защиты граждан, вложивших свои средства в строительство жилья.

«СГ»: Переход к проектному финансированию — это пока перспектива, а тем временем продолжается совершенствование законодательства о долевом строительстве. Над чем, по-вашему, необходимо еще поработать?

В.Р.: Новый законопроект о реформе долевого строительства (№ 322981-7) предлагается принять в развитие пакета предложений по наведению порядка в сфере долевого строительства. И этот же законопроект создает возможности для поэтапного перехода от долевого строительства к проектному банковскому финансированию. Закон содержит целый ряд полезных положений. Он определяет основные параметры системы контроля за деятельностью застройщиков. Прописан порядок взаимодействия органов контроля, банков, созданного фонда защиты прав дольщиков и застройщиков жилья. Установлена ответственность учредителей компаний, привлекающих средства граждан в строительство, за потенциальный ущерб от такой деятельности. Важным элементом предлагаемого механизма проектного управления должна стать информационная система, предусмотренная законом. В то же время в процессе доработки закона стоит внимательно обсудить вопросы банковского сопровождения, заложенные законопроектом, чтобы такое сопровождение не стало слишком дорогим удовольствием для строителя, не превратилось бы в дополнительный тормоз при работе. И еще, я думаю, в законе должны быть четко прописаны роль и место региональных фондов жилищного строительства в переходный период от долевого к проектному банковскому финансированию. Отдельно нужно обсудить и вводимый термин «бенефициарный владелец», поскольку законом вводится ответственность таких лиц за возникающий ущерб, однако не дано четкого определения такого лица. В развитие данного закона предстоит принять целый ряд подзаконных актов. Их основные положения и состав мы обсуждаем в рамках подготовки проекта в комитетах Думы и на заседаниях нашего экспертного совета.

«СГ»: Готовы ли, на ваш взгляд, российские строители к работе по новым правилам?

В.Р.: Строители смогут строить при любых законах, были бы финансирование и площадка. Вопрос в том, готовы ли девелоперы к перестройке привычных схем. Разумеется, всякие перемены приносят определенные неудобства. Но думаю, строителям и девелоперам хватит времени, чтобы перестроиться на новый лад и подготовиться к переменам.

«СГ»: Не приведет ли новый подход к удорожанию финансирования, а, значит, к росту цен на жилье, снижению спроса и сокращению объемов строительства?

В.Р.: Вероятно, следует ожидать сокращения запуска новых инвестиционных проектов в жилищном строительстве, однако это вряд ли приведет к резкому скачку цен. Реформа отрасли проходит на фоне рекордно низкого спроса и некоторого «затоваривания» рынка. Тем не менее, в регионах сокращение предложения может быть значительным. Эта ситуация при возврате экономики к росту создаст основания для возможного роста цен, однако этот рост будет быстро стабилизирован новым предложением. Надо постараться, чтобы банки начали предоставлять гражданам ипотеку хотя бы под 5-6% годовых. Тогда и переход на проектное банковское финансирование для россиян будет плавным, без какого-либо финансового удорожания.

«СГ»: Окажется ли проектное финансирование востребованным в регионах или оно останется уделом наиболее развитых и крупных рынков — Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области?

В.Р.: Девелоперы, в принципе, тяготеют к тем областям, в которых есть спрос. Сегодня рынок жилья в крупных городах наиболее активный и насыщенный. Нам этот вопрос еще предстоит рассмотреть подробно. Скорее всего, колебания будут, но компании приспособятся к требованиям рынка и законодательства, и ситуация выровняется.

«СГ»: Не столкнемся ли мы с вытеснением с рынка небольших игроков и дальнейшей концентрацией капитала в руках крупнейших компаний?

В.Р.: Что касается риска монополизации, разумеется, он существует. Это связано, прежде всего, со строительством в некрупных городах, где мало застройщиков, соответствующих требованиям закона, и рынок нестабилен. Полагаю, что для этих городов решением может стать активизация работы региональных фондов жилищного строительства, которые способны обеспечивать реализацию проектов, в том числе, по обеспечению жильем граждан, имеющих право на государственную поддержку.

«СГ»: В чем вы видите резервы снижения издержек застройщиков?

В.Р.: Я бы это назвал не резервами, а мерами, которые приведут к снижению издержек. Первое, строители должны ответственнее подходить к управлению проектом. И в смету должны быть заложены все этапы предстоящих и даже возможных работ — от предпроектной подготовки до ввода объекта в эксплуатацию, чтобы потом не приходилось дополнять смету по несколько раз допработами. Второе, соблюдение сроков заявленного строительства и своевременный ввод объекта. Ну и, конечно, повышение доверия банков к застройщикам.

«СГ»: Не станет ли отказ от долевого строительства причиной того, что люди станут меньше покупать жилье и больше арендовать?

В.Р.: Жилищный вопрос всегда был одним из самых острых для граждан нашей страны. Ведь что такое жилищная проблема в сегодняшней России? Это — 2 миллиона человек, которые стоят в очереди за жильем. Желать улучшить условия проживания и иметь возможность это сделать — разные вещи. В любой стране 15-20% населения не способны приобрести собственное жилье из-за невысоких доходов. Думаю, для России этот процент еще выше. Жилищный вопрос относится, в первую очередь, к этим людям. Свои социальные обязательства государство должно решать через субсидированное наемное жилье. Раздавать собственность никаких денег у страны не хватит. Мы должны решать вопрос, где людям жить, а не наделять их бесплатным имуществом. Да, оптимизировать рынок жилья нужно в целом. Говорят, что современное поколение предпочитает снимать жилье, вне зависимости от материального положения и возможностей. С другой, мне, как человеку старой закалки, кажется, что большинству жителей России хотелось бы иметь собственную жилплощадь. 

«Сегодня налажен жесткий думский контроль по защите прав граждан — соинвесторов долевого строительства. В каждом регионе при участии депутата Госдумы созданы и действуют рабочие группы. Например, в Москве такую рабочую группу поручили возглавить мне. И могу сказать, что разбор полетов по дорожной карте жесткий, детальный по каждому объекту» 

«Нужно констатировать: сегодня число россиян, участвующих в долевом строительстве, устойчиво снижается. В первом полугодии 2017 года Росреестром было зарегистрировано на 6% меньше договоров долевого участия физических лиц — 276 тысяч против 294 тысяч в первом полугодии 2016 года»