Фото: Shutterstock
К лету в Подмосковье планируется разработать три сотни документов, определяющих работу застройщиков
На прошлой неделе начальник Главархитектуры Московской области Владислав Гордиенко напомнил, что к июлю 2017 года Главархитектура МО должна завершить разработку почти 300 правил землепользования и застройки (ПЗЗ), а также 254 генеральных плана муниципальных образований Московской области. «На согласовании центральных органов государственной власти и органов местного самоуправления находятся 254 проекта генеральных планов и 28 проектов схем территориального планирования муниципальных районов, 273 проекта размещены в Федеральной государственной информационной системе территориального планирования (ФГИС ТП)», — сообщил Владислав Гордиенко.
Генеральные планы и ПЗЗ, пояснил Гордиенко, отличаются тем, что генплан определяет стратегию и функционал, перспективное развитие территории. В ПЗЗ для каждой территориальной зоны определяются виды разрешенного использования земельного участка и предельные параметры застройки. Именно эти документы и будут в дальнейшем определять стратегию работы застройщиков, которые внимательно следят за работой над ними.
Эксперты неоднозначно относятся к этой работе. Как отмечает директор по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Нотин, утверждение ПЗЗ (а утверждены они должны быть во всех муниципальных образованиях Российской Федерации к 1 июля 2017 года) — задача сложная, особенно для регионов, в которых ведется активное масштабное строительство. Эксперт надеется, что в процессе утверждения будут учтены факторы, которые связаны с несовершенством нашего законодательства. Среди них, например, проблема наложения земель лесного фонда на земли других категорий, из-за чего затягивалось утверждение генпланов и ПЗЗ до сих пор. Как отмечает Сергей Нотин, в Подмосковье таких наложений чуть ли не 200 тысяч, причем физически леса на существенной части этой территории нет, но и развивать эти территории в силу закона невозможно. «Данная коллизия должна быть разрешена так называемой лесной амнистией, однако вопрос до сих пор не решен, несмотря на совершенно правильную инициативу Московской области», — говорит эксперт.
Ждут утверждения ПЗЗ и в концерне «КРОСТ». Заместитель генерального директора Проектно-технологического института концерна Cергей Тупиков напоминает, что только после утверждения ПЗЗ застройщики и инвесторы могут принять решение о начале строительства объекта. Без утвержденных ПЗЗ не допускается выдача разрешений на строительство. Кроме того, добавляет эксперт, ПЗЗ избавляют застройщиков от необходимости сбора информации о границах разных типов охранных зон строительства на земельном участке, границах территорий объектов культурного наследия и других зон с особыми условиями. Все это в целом значительно ускоряет срок реализации девелоперского проекта.
Директор компании «НДВ-Девелопмент » Андрей Стригалев считает, что согласованные ПЗЗ, представленные в открытом доступе, позволят собственникам земельных участков лучше понять планы властей относительно назначения и разрешенного использования этих участков. «Это, — поясняет Андрей Стригалев, — означает, что при предметном интересе к конкретному земельному участку потенциальный инвестор будет обладать полной информацией о том, какого назначения объекты допускаются к размещению на данном участке и в каком объеме. То есть девелоперы смогут не только в кратчайшие сроки оценивать привлекательность конкретных участков, но и в случае их приобретения существенно экономить время на получении разрешительной документации для выхода на стройплощадку». Кроме того, надеется Андрей Стригалев, согласованные ПЗЗ могут способствовать снижению коррупционной составляющей. Однако эксперт отмечает и минусы. В частности, если возникнет необходимость внести изменения в уже разработанные и согласованные ПЗЗ, то тогда не избежать рассмотрения данного вопроса градостроительно-земельной комиссией и повторных публичных слушаний.
Неоднозначно относится к утверждению ПЗЗ и партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. По его мнению, при приобретении земли на рынке у застройщика появляется возможность оценить конкурентное поле, перспективы транспортного развития, не дублировать ту социальную инфраструктуру, которая уже существует или планируется конкурентами. Но с другой стороны, считает эксперт, земли под жилищное строительство станет меньше, стоить она будет дороже, а изменить вид ее разрешенного использования будет практически невозможно.