Петербург меняет фаворитов: инвесторы предпочитают вкладываться в землю и склады

Курс на снижение

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за шесть месяцев года в регионе было проведено 32 сделки по коммерческой недвижимости и земельным участкам под девелопмент на сумму 56 млрд рублей, что ниже оценки объема инвестиций за I полугодие 2023 года на 8%. Прогнозы на конец года неутешительны — объем вложений в недвижимость в Петербурге упадет на 32%, до 100 млрд рублей. Директор КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева отмечает, что в Северной столице наметился отчетливый тренд — застройщики стали притормаживать запуск новых жилых проектов. По ее мнению, это связано со снижением покупательной способности населения на фоне высокой ключевой ставки, а также с ограничениями кредитования компаний и их инвестиционных возможностей. Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова уточняет, что если в прошлом году доля сделок с ипотекой составляла до 90% от общего объема продаж, то в I полугодии этого она сократилась до 70-75%, а уже в ближайшее время может упасть даже до нуля. С начала года в Петербурге было введено 1 398 тыс. кв. м жилья, что на 21,3% меньше аналогичного показателя прошлого года. В Ленинградской области застройщики сдали 2 179,6 тыс. «квадратов», превысив прошлогодние результаты на 3,1%. Но есть нюанс: в этих показателях большую часть составляют частные дома. Если же брать только многоквартирную жилую застройку, то речь будет идти всего лишь о 434,2 тыс. кв. м и падении на 41%.

Инвестиции в землю

А вот на чем инвесторы в этом году решили не экономить, так это на покупке участков: по данным IBC Real Estate, две трети от общего объема вложений пришлось на покупку земли. Так, в январе-июне в Петербурге и Ленобласти приобретено под застройку 540 гектаров (за аналогичный период прошлого года девелоперы купили 21 гектар). По оценкам NF Group, сумма инвестиций в приобретение земельных участков составила 32 млрд рублей, в 2,3 раза превысив показатель за аналогичный период прошлого года.

При этом самый впечатляющий рост произошел за счет территорий Ленобласти, где с начала года приобретено 510 гектаров. GloraX купил в общей сложности 221 гектар в Ломоносовском районе, компания Dogma из Краснодара приобрела в Виллозском поселении два участка площадью 258 гектаров и еще один площадью 7,4 гектара в Порошкине. На петербургском рынке тоже были свои достижения. Так, компания «Еврострой» приобрела 0,6 гектара на набережной реки Фонтанки, а ПИК расширил площадку во Фрунзенском районе, купив 11,6 гектара на улице Самойловой (бывшие земли Ленинградского карбюраторного завода имени Куйбышева).

Новые приоритеты

Однако вложения в покупку земли под строительство жилья выглядят скромно по сравнению с инвестициями в приобретение земли под строительство складской недвижимости. Подсчитано, что в этом сегменте они выросли на 6%. По словам директора по работе с корпоративными клиентами NF Group в Санкт-Петербурге Михаила Тюнина, популярность складов вызвана расширением сектора интернет-торговли, который в 2023 году вырос на 27,5%, и ростом внутреннего товарооборота. Если за I полугодие в эксплуатацию в регионе было введено 180 тыс. кв. м складских помещений, то к концу года в Петербурге запланирован ввод почти 1 млн кв. м складов, что станет рекордным показателем для рынка. Михаил Тюнин отметил, что из-за ажиотажного спроса за год цены на участки под склады удвоились.

На юге города, в Шушарах, где проходят транспортные артерии, соединяющие Москву и Петербург, цены на земельные участки даже опередили московский рынок. Так, если в Северной столице гектар земли сегодня продается в среднем за 50 млн рублей, то в Москве просят 15 млн. Михаил Тюнин рассказал, что недавно по запросу клиента так и не удалось найти свободные 20 гектаров в Шушарах. Помимо недостатка участков под строительство, есть еще один важный момент. Продолжает расти арендная ставка — к концу года стоимость аренды складов может вырасти на 5%. При этом в Петербурге уже почти не осталось свободных складов и офисов. Так что в перспективе стоит ожидать дальнейшего роста интереса девелоперов к этому сегменту рынка и появления на карте Северной столицы новых складских объектов.