С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в законодательство, регулирующее сферу долевого строительства в России. Существенные изменения в 214-ФЗ (о них «СГ» неоднократно писала ранее) содержат не только жесткие требования к бизнесу, но и предполагают ряд послаблений для тех, кто готов играть по новым правилам. О реакции профсообщества на нововведения «СГ-Онлайн» рассказал коммерческий директор Группы «Самолет» Дмитрий ВОЛКОВ.
«СГ»: Дмитрий, ваши ощущения и ожидания от законодательных новшеств?
Д.В.: Я ждал 1 июля 2018 года так же как ждал 1 июля 2016 и 2017 годов. Не вижу какого-то разворотного момента, и в целом ажиотаж и популизм вокруг этой даты, считаю, преувеличен. Любые изменения традиционно сопровождаются желанием делать прогнозы. Безусловно, с 1 июля в долевом законодательстве появились вещи, скажем прямо - не очень удобные, комфортные для большинства застройщиков. Эта дата стала водоразделом - «до» и «после». Бизнес-процесс теперь будет меняться. Если говорить конкретнее, то первым этапом изменений (а их точно еще будет несколько) станет возросшая ответственность застройщика (хотя она, по моему мнению, и так была довольно высокой). Если говорить про неудобства, то можно выделить несколько блоков. Первый - это ужесточение контроля за расходом денежных средств. Это связано с тем, что в свое время некоторые застройщики привлекали денежные средства дольщиков к строительству одного объекта, а использовали их – в лучшем случае – на другом. Ситуация сейчас, конечно, не такая, как была 10-15 лет назад, но тем не менее на рынке действительно существуют объекты, строительство которых из-за этого не было закончено в срок, есть претензии к качеству. Теперь ситуация изменится радикально: «один застройщик — один жилой комплекс (ЖК)» и «один расчетный счет застройщика — одно разрешение на строительство». И это, на мой взгляд, ведет лишь к позитивным изменениям: стройкомпании начнут трезво оценивать свою коммерческую деятельность. Смотрите, есть, к примеру, определенная затратная планка административных расходов, оговоренная в законе - 10% от общей стоимости строительства, которые можно использовать на зарплату, связь, рекламу и прочие цели. Я считаю, что это адекватная цифра, которая позволяет компании вести здоровый бизнес.
А вот в другом вопросе, мне, правда, пока не до конца понятен посыл законодателей о дальнейшей роли банков в девелоперском процессе. Даже сами банки не очень-то еще понимают, что от них хотят и какова будет их значимость во всей цепочке. Да, для нас, застройщиков, это определенный риск, так как появляется еще один участник процесса. Хотя «Самолет», к примеру, и до 1 июля практически не использовал кредитные средства. Такова была наша бизнес-модель изначально.
Не стоит забывать, что какие-то банки уже тесно связаны с девелоперами. Тут еще и может возникнуть конфликт интересов. В общем – это сложная модель, у которой есть плюсы и минусы, которая с одной стороны, позволит очистить рынок от мелких и слабых строительных компаний (только в Подмосковье таковых более 500). В любом случае сейчас все прогнозы – как «будем жить дальше» - построены на догадке и будут зависеть от того, как «девелоперы в итоге поженятся с банками». Но я считаю, что это не должно радикально отразиться на продаже жилья, хотя себестоимость строительства как такового, конечно, увеличится.
«СГ»: То есть покупателю можно не волноваться?
Д.В.: Мы пока живем в такой парадигме, когда цена жилья определяется не расходной составляющей, а возможностью рынка. Хотя рынок и становится все более конкурентным, но затратный подход в России пока никто не использует. Безусловно, локальные скачки могут быть от 3 до 5%. Но в среднесрочной перспективе цена, вероятнее всего, стабилизируется, так как к 1 июля, до нововведений, застройщики московского региона подстраховались и успели получить по старым правилам, разрешений на строительство впрок - на почти 10 млн квадратных метров.
«СГ»: И на какой срок девелоперам удастся «растянуть» эту «подушку безопасности»?
Д.В.: Примерно на два-три года. Но нужно понимать, что регулятор еще может изменить условия игры. Взять и отозвать, к примеру, выданные ранее разрешения на строительство. И потом такой документ и сам по себе имеет определенный «срок годности».
В этой связи, хочу также отметить, что все предложенные нововведения направлены не только на усиление контроля за деятельностью застройщиков, но и одновременно создают благоприятные условия для развития рынка в целом. Застройщик теперь начинает заранее думать о проекте всей прилегающей территории – о ее правильном межевании, о социальной инфраструктуре (школах, садах и т.д.). Это дисциплинирует застройщика. Раньше вся урбанистика сводилась к тому, чтобы «понавтыкать» домиков, а теперь нужно учесть, как они будут соединяться улицами, аллеями, побеспокоиться об озеленении дворов. Время «фантиков» (красивых фасадов) в девелопменте проходит. Продукт должен быть заточен под запрос покупателя, как это происходит на Западе. Так что эти законодательные ограничения побуждают девелоперов быть более осознанными в своей деятельности.
«СГ»: Возвращаясь к теме банков, как вы считаете - под какой процент должно выдаваться проектное финансирование, чтобы это было в интересах застройщиков?
Д.В.: Под ноль! (смеется). А если серьезно - в развитых странах, например, это 1-2 %. И это позволяет существовать и работать. А что будет на практике в России — я не знаю, да и никто пока не знает. Для банков обеспечение по этому финансированию очень серьезное, плюс - накладываемый на них контроль стройки, расхода средств… Понятно, что банки не могут быть альтруистами. Их процент будет исчисляться себестоимостью с учетом надежного покрытия долга. Для банка это риски не хуже и не лучше, чем ипотека. Хотя мне видится, что ипотека более рискованна. Но есть нюанс — мы не видим себестоимость, которая возникнет у банков при внедрении в девелоперскую цепочку, нужны будут сметчики, оценщики — масса нюансов.
Здесь, кстати, повторюсь - базовая концепция «Самолет», когда компания еще создавалась, заключалась в том, что мы в своих проектах осознанно шли и идем до сих пор на меньший уровень риска, т. к. не хотим привлекать внешние (в т. ч. и заемные средства), которые потом нужно возвращать. Именно это и погубило многие другие компании. Мы идем по другому пути - находим людей с землей. Это могут быть и девелоперы, которые не хотят строить в этом месте (например, «Абсолют»). Мы по-партнерски делим прибыль, а потом распределяем ее на метры. Для нас партнер удобнее, чем банк. Подобная западная бизнес-модель может прекрасно применяться и в России. И мы это доказали!