Ответить на вызовы: Станислав Киселев о том, как сделать девелоперский продукт востребованным

В начале июня в Сочи прошел форум недвижимости «Движение», ставший за последние годы одним из ведущих событий отрасли. По итогам мероприятия генеральный директор группы компаний (ГК) «КОРТРОС» Станислав КИСЕЛЕВ рассказал «Стройгазете» о том, как на фоне озвученных на форуме трендов рынка девелопер будет реализовывать свои бизнес-планы по развитию новых площадок.

Станислав Владиславович, каково ваше впечатление от «Движения»? Что важное для себя вы из него вынесли?

Впечатление позитивное. Было очень интересно послушать на пленарном заседании мнение экономиста Михаила Хазина, у которого «внешний» взгляд на развитие нашей отрасли. Его мнение — мы сейчас стоим на перепутье и, если хотим двигаться дальше, нам надо выбирать другую модель экономики и под нее искать ресурсы: когда мы варимся в собственном соку, у нас есть серьезные ограничения. Хазин считает, что следующий шаг можно совершить, выйдя за границы отрасли. Я с ним согласен: здорово, что наше экспертное сообщество поворачивается в сторону смежных отраслей, иного формата взаимодействия с государством.

Второе впечатление — банкиры демонстрируют внутренний настрой и заинтересованность в продолжении имеющихся на сегодняшний день ипотечных программ. Видно, что для них это приоритет. Для девелоперов заявленные банкирами цифры по увеличению объемов ипотеки — очень важный положительный момент.

Если «низкой» ипотеки с господдержкой не будет, сильно ли пострадает стройбизнес?

Льготное жилищное кредитование сегодня — основной поддерживающий отрасль элемент. Если мы сейчас его из системы исключаем, то она, конечно, не потеряет свою жизнеспособность. Но зачем так поступать? Сам факт того, что мы ставим под сомнение возможность продления субсидируемой ипотеки, уже раскачивает отрасль, и последствия могут быть серьезными. Затоваривания на рынке нет. Если в прошлом году коэффициент экспозиции был 22 месяца, то в этом году он увеличился и составляет 33-34 месяца. Тенденций к его дальнейшему увеличению нет. Строительный цикл — 2,5-3 года, то есть мы с существующим коэффициентом экспозиции вписываемся в строительный цикл. Это нормально, мы в балансе. Объем стройки за последние годы вырос всего на 20%; при таком увеличении говорить о пузыре не приходится.

Если говорить про нас, мы работали и запускали проекты, когда доля ипотеки была меньше 50%. То есть у «КОРТРОСа» есть опыт, качественный портфель, финансовая устойчивость, хороший продукт и спрос на него. В любой ситуации, думаю, мы будем уверенно себя чувствовать.

Вопрос не в том, как отмена льготной ипотеки отразится на составе девелоперов, кто уйдет или нет с рынка — это неправильные формулировки. Катастрофа может быть в том, что мы окончательно и бесповоротно потеряем перспективы. В экономике есть понятие «утраченное десятилетие» — то есть экономика погружается в состояние, когда нет прорывов и сделать с этим ничего не можешь. Уберем сейчас льготную ипотеку, кардинально поменяем условия по ипотеке — и о десятилетии можно забыть, будем прозябать.

Появляется тревожная статистика по большой доле нераспроданного жилья после ввода домов в эксплуатацию. В чем, на ваш взгляд, причины такой ситуации?

Если к моменту ввода проекта в эксплуатацию остается много нераспроданных квартир, это проблема с продуктом — с проектом и его местоположением. Мы анализируем опыт конкурентов и иногда видим, что даже, казалось бы, безнадежная ситуация с продажами через пару месяцев может повернуться наоборот. Есть определенные стадии строительства и продвижения продукта, на которых продажи могут идти лучше или хуже, но если ситуация критична, то нужно разбираться с продуктом. Общих выводов здесь делать не надо.

Вы как-то упоминали, что «КОРТРОС» может заняться строительством индивидуального жилья. Нет ли каких-то подвижек в этом направлении?

Да, у нас есть такие мысли, но пока продукт в разработке. Мы еще не готовы к полному переходу в этот сегмент, но с точки зрения логики развития и понимания продукта мы серьезно продвинулись. Речь идет об одном региональном проекте, сегодня мы понимаем его себестоимость, знаем, над чем работать, но конкретная реализация начнется не в этом году.

Расскажите, пожалуйста, о планах компании на ближайшее время…

Планы достаточно большие и стабильные. В «Академическом» (Екатеринбург) сейчас в стройке находится 250 тыс. кв. метров недвижимости. В этом году собираемся ввести там 170 тыс. «квадратов». Мы подошли к запуску новой территории — «Академический-2», где намерены построить более 2,5 млн кв. метров жилья. Это новый проект — масштабный, комплексный. И сегодня он вызывает интерес среди партнеров — компаний-девелоперов.

В Москве запускаем новые проекты, в Перми ждем объявления конкурса и будем бороться за площадку емкостью около 250 тыс. кв. метров.

Сегодня активно меняется сам девелоперский продукт. Чтобы привлечь покупателя, стройбизнес разрабатывает новые форматы, предлагает новые сервисы. «КОРТРОС» не остается от этого в стороне?

В прошлом году на «Движении» я презентовал конструктор планировок как идею, предоставляющую возможность будущим клиентам сформировать квартиры под себя еще до этапа ввода дома в эксплуатацию.

Сейчас проект в первом варианте запущен, 18 апреля мы разместили вкладку на сайте проекта «Равновесие» в Подмосковье и получили серьезный обратный отклик: на сегодняшний день около ста человек сформировали планировки под себя. Заключать договоры долевого участия с ними мы будем уже с учетом их собственных планировок. Это уникальная практика на российском рынке, когда планировка формируется параллельно с проектированием и строительством многоквартирного дома, когда такой объект еще до момента ввода в эксплуатацию живет, меняется с точки зрения наполнения планировок отдельных квартир, размещения инженерных систем. Это серьезный вызов, и мы видим, что этот продукт востребован покупателем.

Каких затрат это требует от вас как от девелопера?

Все оценки сейчас — предварительные. На нашем пилоте — «Равновесии» — посчитаем точно. Пока мы рассчитываем, что к серьезному изменению стоимости продукта это не приведет. Это дополнительная нагрузка на разработку проектной документации и взаимодействие с экспертизой в части согласования проектных решений — то есть не то, что требует серьезных капитальных вложений.

Если говорить о сервисах, то у нас в разработке проект для риелторов, позволяющий выйти на прямое взаимодействие между застройщиком и конкретным агентом. Сейчас стандартная схема — агенты работают в агентстве недвижимости, а агентства работают с застройщиком. Мы пытаемся спрямить контакт, дать агенту возможность непосредственно от нас получать полную информацию об объекте продажи, все необходимые ему для работы параметры. Это будет способствовать продаже этого объекта. И естественно, мы сможем гарантировать, что при совершении сделки агент получит свое вознаграждение день в день. Причем, учитывая, что мы уходим от посредничества риелторского агентства, возможность для заработка агента кратно увеличивается. Пока у нас этот проект в разработке, в общую ротацию он не запущен, сегодня мы работаем со «старыми» проверенными партнерами и видим подтверждение того, что это интересно всем сторонам. Думаем до конца года этот проект запустить в массовую ротацию.

Выступая на пленарном заседании форума, вы говорили о необходимости поддержки малых городов, чтобы жизнь там была не хуже, чем в мегаполисах. Что вы предлагаете?

Это пока идея и, возможно, новое направление. Куда оно
ведет — девелоперы и не только должны еще посмотреть. Территория России
большая, проблемы с пространственным распределением производства, рабочей силы
для страны очень болезненны. В малых городах проживают 16 млн человек, в
средних в совокупности с малыми — 60 млн. И эта территория проигрывает
мегаполисам, идет переток людей в большие агломерации. А там возникают другие
проблемы — с транспортной и социальной инфраструктурами и т. д. Да и пандемия
показала, что агломерации в эпидемиологическом отношении менее безопасны.
Терять малые города нельзя. Если мы дадим им толчок к развитию, то у них
громаднейший потенциал. Нужна большая программа на государственном уровне. И,
возможно, опыт, который есть и который мы сегодня получаем, поможет сдвинуть
это с места.