«Окно возможностей» открыто

«Окно возможностей» открыто

«Окно возможностей» открыто Фото: Shutterstock

Итоги и перспективы рынка складской недвижимости Московского региона

Складская недвижимость всегда привлекала узкий круг инвесторов по той причине, что, в отличие от других сегментов, средняя доходность складов была ниже торговых или офисных. Поэтому основной объем качественных складcких объектов сконцентрирован в руках нескольких крупнейших профессиональных девелоперов, которые вовремя отреагировали на изменение экономической ситуации в стране и заняли стратегию на удержание ключевых арендаторов.

Максим Загоруйко, директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли, Knight Frank для «СГ Онлайн»:

410 Knight Frank_Zagoruiko Maxim.jpg

По предварительным данным, в 2016 году общий объем арендованных и приобретённых складских помещений в Московском регионе составит около 900 000 кв. м, что на 30% меньше чем в 2015 году. Основным драйвером спроса на рынке складов по-прежнему остаются крупнейшие торговые сети. Например, сеть гипермаркетов «ОК» арендовала 60 000 кв. м в логопарке «Север», «Х5-Ритейл групп» - 25 000 кв. м в логопарке Софьино и 20 000 кв. м в логопарке «Сигма» (г. Уфа). Кроме продуктовых ритейлеров, активными на рынке оставались крупные фармацевтические дистрибьюторы, поставщики автозапчастей, производители и ретейлеры средств гигиены и косметики. Также свои складские программы активно развивали и средние интернет-магазины.

Нужно отметить, что в структуре спроса в 2016 г. доля переездов и новой аренды была небольшой, и в совокупности не превысила 39% (350 000 кв. м), то есть большинство потребителей складской недвижимости были не готовы к переездам, влекущим дополнительные затраты. В основном, арендаторы пересогласовывали действующие договоры аренды, чтобы привести текущую ставку к рыночному уровню. Что касается потенциальных покупателей складов, то многие компании, планирующие приобретение нового склада, пока занимают выжидательную позицию в надежде дождаться минимально возможной стоимости, формируя отложенный спрос на покупку складов. По сравнению с 2015 г. средний размер сделки по аренде уменьшился c 20 000 кв. м до 14 000 кв. м. Сделки по приобретению носили единичный характер и существенного влияния на поглощение не оказали.

На рынке по-прежнему остаются вакантными около 1,1 млн кв. м складов, что составляет порядка 9% от общего объема предложений качественных складов в Московом регионе, что является рекордом. Сроки экспонирования объектовсущественно увеличились, и многие объекты искали арендаторов на протяжении 9-12 месяцев. Наибольшим спросом пользуются объекты, расположенные не далее 30 км от МКАД на южном и юго-западном направлениях. Также традиционно востребованы складские проекты на Ленинградском и Дмитровском шоссе. Средняя ставка аренды в начале года составляла 4 000 рублей за кв. м в год, не включая операционные расходы и НДС, но при отсутствии устойчивого спроса к концу ода ставки опустились до 3500 рублей за кв. м в год, а по некоторым направлениям и до 3000 кв. м.

В условиях жесткой конкурентной борьбы за арендатора многие девелоперы готовы предоставлять своим клиентам дополнительные льготы, включенные в арендную ставку, например, установку стеллажей, монтаж климатического оборудования, получения СТУ на противопожарную систему, а также адаптацию склада под специфические требования клиента. Компенсация затрат клиента на переезд в виде дополнительных арендных каникул на рынке стало нормой.

Сегодня мы не наблюдаем драматического падения складского рынка, скорее, можно говорить, что рынок пришел в некое равновесное состояние, когда спрос примерно равен поглощению. Несмотря на длительные сроки экспозиции складские площади, хотя и медленно, но поглощаются. Поэтому на дальнейшее падение арендных ставок в 2017 году вряд ли стоит рассчитывать. С другой стороны, огромная вакансия будет оказывать давление, и отскока ставок не предвидится. Поэтому в следующем году мы будем наблюдать медленное поглощение свободных площадей с перспективой к середине 2018 года достигнуть доли вакантных площадей в 4-5%. Текущий уровень ставок и стоимость проектного финансирования не позволяют девелоперам начинать новые спекулятивные проекты. В связи с этим будет наблюдаться рост сделок BTS с последующей арендой, либо продажей.

Хотел бы отметить еще один устойчивый тренд - это переход складских проектов банкам из-за невозможности собственников обслуживать кредиты. Такие проекты, скорее всего, будут выставлены на продажу, поэтому у игроков есть шанс приобрети хороший объект по очень привлекательной цене. В целом любой кризис приводит к оздоровлению рынка. Однозначно можно утверждать, что следующий год станет самым удачным временем для потенциальных инвесторов, арендаторов и покупателей, чтобы решить свои вопросы пока рынок находится на минимальных значениях. По нашим прогнозам, «окно возможностей» к середине 2018 года закроется, и мы увидим рост всех основных показателей.

Теги: