Офисы поставили антирекорд

Ввод новых площадей в столице оказался беспрецедентно низким

Прошедший год был отмечен антирекордом на столичном рынке офисной недвижимости. Объем ввода новых офисных площадей оказался более чем вполовину — на 57% — ниже показателя 2017 года. Это самый низкий показатель с 2009. В прошлом году в строй было введено 408 тыс. кв. м офисов (класс А — 258 тыс. кв. м, класс В — 150 тыс. кв. м), а по предварительным данным за 2018 всего 177 тыс. кв. м (класс А — 108 тыс. кв. м, класс В — 69 тыс. кв. м). Такая динамика была вполне ожидаемой: в 2015-2016 годах многие девелоперы приостановили реализацию проектов, а так как девелоперский цикл составляет два года и более, то ввести в эксплуатацию новые объекты в 2018 году попросту не успели.

В 2019 году, по нашим прогнозам, объем ввода качественных новых площадей вернется к средним докризисным значениям — около 400 тыс. кв. м (в равных долях для классов А и В), а еще через год составит 600 тыс. кв. м, поскольку девелоперы заметили нарастающий спрос и планируют новые проекты.

В свое время рынок рос опережающими темпами, однако сегодня мы отчетливо видим дефицит площадок, подходящих для крупных компаний, наиболее ликвидные помещения быстро вымываются. В некоторых особенно популярных деловых районах даже возник локальный дефицит. В течение года доля свободных площадей в офисах класса А сократилась на 3,4 п.п. и составляет сейчас 12,7% (575 тыс. кв. м). В классе B отмечается снижение вакансии на 1,6 п.п. до 9% (1,2 млн кв. м). По нашим прогнозам, низкий объем ввода новых качественных площадей и активный спрос на офисы будет способствовать дальнейшему снижению уровня вакансии — до 9,6% в классе А и до 7,7% в классе В.

Рекордно низкий уровень ввода и постепенное снижение доли свободных площадей привели к тому, что средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в офисах с начала года выросла: в классе А — на 11,2% (до 25 тыс. руб./ кв. м/год, triple net), в классе В — на 3% (14,5 тыс. руб./кв. м/год, triple net). В некоторых БЦ были отмечены экстремальные значения прироста ставок за год — до 20%, это связано с дефицитом предложения в особо интересных локациях. В 2019 году рост ставок продолжится: в классе А до отметки в 26,7 тыс. руб./кв. м/год, triple net, а в классе В — до 14,9 тыс. руб./кв. м/год, triple net. Повышению ставок по-прежнему будут способствовать низкие темпы ввода новых площадей. Компании сектора телекоммуникаций/медиа/технологий (ТМТ) сохраняют лидерство по объемам сделок с офисной недвижимостью с долей в 20%. Банковские структуры, производственные и транспортные компании занимают по 12%.

Ключевыми сделками 2018 года стали: покупка структурами правительства Московской области офисов класса А в БЦ «Паллау-РБ» (29 900 кв. м), аренда компанией «Аэрофлот» площадей класса А в БЦ «Арбат, 1» (18 447 кв. м) и покупка банком «Авангард» офисов класса В в БЦ «Лесная, 6» (14 000 кв. м).

На столичном рынке офисной недвижимости больше всего сделок было совершено за пределами Садового кольца — 65% от общего объема (в прошлом году этот показатель составлял 74%). Однако в будущем благоустройство территорий и строительство новых станций метро за пределами Садового кольца будет способствовать росту популярности БЦ, расположенных за пределами центра.

Справочно

Ключевые объекты, ввод которых запланирован в 2019 году: БЦ «Искра-Парк» (GLA — 56 тыс. кв. м) БЦ «Верейская Плаза IV» (GLA — 50 тыс. кв. м) БЦ «Академик» (GLA — 47 тыс. кв. м) БЦ «Стратос. Инновационный центр Сколково» (GLA — 30 тыс. кв. м) БЦ «Большевик (фаза II)» (GLA — 25 тыс. кв. м) БЦ «Смоленский Пассаж (Фаза II)» (GLA — 11 тыс. кв. м).