«Обездоленные» застройщики

Жилье в России будет строиться за счет банковских кредитов либо собственных средств компаний

В конце 2017 года правительство утвердило план «поэтапного замещения средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и других объектов недвижимости, банковским кредитованием». Одним из важнейших положений этого документа является постепенный, в течение трех лет, переход к использованию девелоперами эскроу-счетов в уполномоченных банках. Этот механизм предполагает, что денежные средства дольщика переводятся застройщику только после того, как он выполнит определенные обязательства, предусмотренные в договоре. Как правило, это должно произойти не позднее 10 дней после подписания сторонами передаточного акта.

Переход застройщиков с 1 июля 2018 года к счетам эскроу, на которых будут аккумулироваться деньги дольщиков, означает конец эры долевого строительства в том виде, в котором оно сложилось в России за годы своего существования. С 1 января 2021 года отечественное жилищное строительство должно будет финансироваться за счет банковских кредитов либо собственных средств компаний.

Однако переход к новой системе финансирования жилищного строительства порождает и новые риски. Например, как быть, если обанкротится банк, в котором открыты счета эскроу и размещены деньги покупателей жилья? На случай отзыва лицензии у уполномоченного банка Минфин пообещал разработать законопроект, предусматривающий страхование средств, размещенных на счетах эскроу, на сумму не более 10 млн рублей. Выплаты при форс-мажорах будут осуществляться за счет Агентства по страхованию вкладов.

Одновременно развернулась дискуссия по поводу критериев, которым должны соответствовать уполномоченные банки. Разработанный Минстроем проект постановления правительства РФ содержит весьма жесткие требования: кредитным учреждениям необходимо отвечать правилам, утвержденным постановлением правительства РФ от 24.12.2011 года №1121 «О порядке размещения средств федерального бюджета на банковских депозитах». Они, например, предполагают наличие собственного капитала банка в размере 25 млрд рублей.

Со своей стороны ЦБ настаивает только на одном условии — наличии рейтинга банка на уровне «А-», которому на сегодняшний день соответствуют 66 финансовых учреждений. Вице-президент Ассоциации банков России Анатолий Козлачков призвал снизить требования: по уровню капитала — до 1 млрд рублей, по рейтингу — до «ВВ-». Если такое предложение будет принято, то количество уполномоченных банков увеличится в разы.

Это очень важно, ведь даже если застройщик не планирует привлекать денежные средства дольщиков, закон обязывает его после 1 июля 2018 года открывать единственный расчетный счет именно в уполномоченном банке и осуществлять все платежи через него. Этот банк будет контролировать назначение и размер платежей, содержание заключенных компанией договоров в рамках закона №214-ФЗ и т. д.

Заместитель председателя ЦБ Ольга Полякова заявила, что при введении эскроу-счетов стоимость кредита для застройщиков «может быть ниже ключевой ставки, если уполномоченные банки будут получать бесплатное (беспроцентное) фондирование». По расчетам властей, ставка по кредитам для застройщиков в этом случае может составить порядка 6%. Однако не будем забывать, что застройщики после 1 июля столкнутся с большим количеством ограничений. Вот только некоторые из них. Строительные компании будут вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство, что может затруднить комплексное освоение территорий. Их собственные средства должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта. Застройщик не сможет привлекать кредиты и займы, за исключением целевых. Уже сегодня при запуске новых проектов застройщики должны производить отчисления 1,2% от стоимости каждого ДДУ в компенсационный фонд. На практике это может привести к тому, что небольшие строительные компании не смогут соответствовать заявленным требованиям и уйдут с рынка, а выживут только крупнейшие и сильнейшие.

Справочно

Необходимость отказа от долевого строительства и перехода к проектному финансированию власти аргументируют тем, что при существующей системе постоянно нарушаются права дольщиков. За последние годы около 7% объектов, которые начинали реализовывать застройщики, становились проблемными. С 23 февраля 2018 года, согласно приказу Минстроя, упрощены основания для отнесения недостроя к проблемным объектам строительства. Теперь таковым считается дом, если застройщик на полгода затянул выдачу ключей от квартир. Раньше этот срок составлял 9 месяцев. Сейчас по всей стране на контроле региональных властей находится 836 таких объектов. По официальным данным, количество обманутых дольщиков составляет примерно 40 тыс. граждан в 69 субъектах России.