Нюансы перестройки

В последние годы количество проектов редевелопмента старых и пустующих промышленных зон в крупных российских городах заметно выросло. Застройка таких площадок сулит девелоперам большую прибыль, однако требует учета массы юридических тонкостей, а также точного расчета экономики проекта, в противном случае инвестиции могут быть безвозвратно потеряны. Эксперты, аналитики и юристы рассказали «Стройгазете» об особенностях реализации таких проектов.

Индустриальный редевелопмент играет большую роль в формировании современного городского ландшафта, так как позволяет возвращать огромные промышленные территории в оборот — вместо заброшенных фабричных цехов и заводских корпусов появляются новые кварталы и районы. Реализуя большие проекты, девелопер получает гарантированный доход на достаточно длительный период, а местные власти благодаря привлеченным инвестициям улучшают городскую среду и увеличивают налогооблагаемую базу. Однако такие проекты эффективны только в крупных городах с высокой покупательской способностью населения и дефицитом площадок с градостроительным потенциалом.

Сегодня в агломерациях России таких проектов немало. Безусловными лидерами можно назвать Москву и Санкт-Петербург, где переживают второе рождение площадки столичных заводов «ЗиЛ», «Серп и Молот», «Электросила», а также петербургская «Новая Голландия». По словам столичного мэра Сергея Собянина, в Москве сейчас реорганизуется около 130 промышленных территорий общей площадью порядка 2 тыс. гектар. «Для нашего города это огромный объем. Если перевести на деньги, то это привлечение 7 триллионов рублей инвестиций, создание около полумиллиона рабочих мест, десятки миллионов квадратных метров жилья», — отметил градоначальник.

Бумажные дела

Первый вопрос, возникающий у «редевелопера» при оценке земельного участка: можно ли на нем построить жилье? Не секрет, что это самый выгодный сегмент недвижимости, и именно возможность возведения жилого комплекса определяет потенциальную прибыль от проекта. Однако жилищное строительство разрешено далеко не на каждом участке, тем более в границах бывших промышленных зон. Выходом из этой ситуации может стать смена вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка через внесение изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Но это процедура продолжительная, и она может занимать больше времени, чем срок строительства жилых домов. Аналитик департамента жилой недвижимости Accent Capital Игорь Талалов объясняет это тем, что для изменения граддокументации необходимо соблюсти интересы и городских властей, и жителей района, и собственников смежных участков, и арендаторов, и их сотрудников, а также требования действующих ограничений застройки.

К тому же необходимо учитывать, что в Москве, в отличие от других регионов страны, эта процедура платная, причем в конце прошлого и весной этого года в порядок расчета размера платы за изменение ВРИ были внесены существенные корректировки, что привело к значительному увеличению расходов и снижению маржинальности проектов. Руководитель проектов направления «Недвижимость» группы компаний SRG Ирина Евдокимова рассказала, что в зависимости от удаленности от центра города тариф на смену ВРИ может составлять от 5 до 30 тыс. рублей за квадратный метр.

«Однако московские власти предусмотрели возможность получения скидок: для этого девелопер должен построить объекты деловой инфраструктуры, например, офисы или склады вне Третьего транспортного кольца, причем итоговая льгота может быть сопоставима с размером платы за изменение ВРИ», — пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Тяжелое наследие

Еще одним важным фактором, который может сказаться на реализации проектов редевелопмента, является экологическое состояние площадки. Так, инвестиционный менеджер девелоперской компании Glincom Наталья Ладин напомнила о важности изучения площадки будущей застройки и ее истории. «Необходимо провести тщательный градостроительный анализ территории, в том числе на наличие санитарных зон и на возможность их сокращения. Дополнительно нужно установить необходимость проведения рекультивации почв. Все это может существенно увеличить затратную часть проекта», — уточнила эксперт.

Застройщику следует оценить и окружение площадки. Нередко рядом с промышленными объектами располагаются газораспределительные пункты, автозаправки, функционирующие заводские объекты и т. п. Само по себе наличие такого соседства не означает однозначного запрета на строительство, но требует сокращения санитарных зон. По словам партнера юридической фирмы Bolshakov&Partners Андрея Большакова, для увеличения общего объема застройки эти зоны необходимо уменьшать, иначе сохранится большая буферная зона без права застройки инфраструктурными объектами. Поэтому перед покупкой такой площадки инвестору нужно обязательно проверить наличие «нехороших соседей» и понять для себя возможность изменения.

Неудобные соседи

На развитие любой бывшей промзоны оказывает существенное влияние большое количество вовлеченных в реализацию проекта правообладателей объектов, расположенных на этой территории. «Это значительно усложняет процесс достижения договоренностей между заинтересованными лицами. Для его упрощения в Гражданский кодекс был введен раздел, посвященный комплексному развитию территорий», — напоминает Игорь Талалов. Кроме того, в случае отсутствия желания у нынешних владельцев участвовать в утвержденных программах комплексного развития территорий субъекты федерации могут также выкупать права на объекты недвижимости.

Помимо этого, надо заметить, что промзоны нередко заняты многочисленными строениями и инженерными сетями, а также требуют рекультивации земель; к тому же на их территориях зачастую установлены санитарно-защитные зоны бывших или существующих производств, да еще и не всегда есть доступная транспортная инфраструктура.

Транспортный вопрос

Несмотря на удобство размещения, площадкам промышленных зон необходимы значительные вливания в развитие транспортной составляющей и улучшение доступности будущего района. Справедливости ради стоит отметить, что существенную часть расходов в этом вопросе берут на себя власти, а девелоперу остается только построить внутриквартальные проезды и соотнести планировку застройки с общегородскими планами формирования транспортного каркаса. Например, развитие площадки бывшего завода «ЗиЛ» потребовало не только прокладки новых дорог, но и возведения мостов. Эти работы полностью ведутся за счет города.

Включение территории в общую транспортную систему и выделение земли на своем участке под транспортные узлы — основное требование властей. При этом именно благодаря такому подходу доступность новых кварталов существенно возрастает — как и капитализация будущего жилья.

Обременения или бонусы

В настоящее время господствующим подходом в градостроительной политике России является принцип комплексного развития территорий. Он предполагает возведение в шаговой доступности от жилья детских садов, школ, поликлиник и другой инфраструктуры, в том числе коммерческой. Таким образом формируется качественно новое, полноценное и комфортное городское пространство. Не стали исключением и площадки бывших промышленных предприятий.

Как подчеркнула Надежда Коркка, в каждом регионе утверждены свои нормативы градостроительного проектирования, устанавливающие требования к обеспеченности социальной инфраструктурой. «В Москве любой инвестиционный проект проходит через Градостроительно-земельную комиссию, на которой рассматриваются и обсуждаются его параметры. К примеру, если в локации существует профицит мест в школах, но не хватает детского сада, то с большой долей вероятности застройщику будет предложено построить именно дошкольное учреждение», — предупреждает эксперт. Помимо этого, инвестконтрактом может быть предусмотрено возведение новой дороги или котельной. По ее словам, отказ от реализации подобных объектов приведет к тому, что проект попросту «зависнет» до того момента, пока девелопер не внесет соответствующие корректировки либо вовсе не откажется от проекта.

В то же время, по мнению заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрея Бочкарева, наличие социальных объектов в проекте — для застройщика не обременение, а очевидное преимущество. Однако девелоперы используют всяческие возможности и лазейки, чтобы избежать строительства дополнительных коммерчески неперспективных зданий. В качестве примера исполнительный директор компании «Ойкумена» Роман Мирошников привел реализацию проектов в формате апартаментов или в виде смешанной застройки (офисы и апарт-отель), что позволяет инвесторам от строительства спокойно и совершенно легально отказаться от возведения школ, поликлиник и других социальных объектов. Но это пока, так как сегодня все участники рынка ждут принятия закона об апартаментах, который должен упорядочить работу в этой сфере и урегулировать в том числе и вопросы строительства социальной инфраструктуры.

В любом случае, учитывая все факторы, можно сделать вывод, что количество проектов редевелопмента в ближайшие годы будет расти. Несмотря на трудности и затраты, в границах промзон будут возводиться новые комфортные районы. Тем более, что сами власти рассматривают территории бывших промышленных зон как главный резерв развития современных городов. Это значит, что в той или иной форме будут появляться различные меры поддержки и стимулирования.

Андрей Бочкарев, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства:

«Задача любого девелопера — не просто реализовать свой проект, но и выгодно его продать. И, конечно, инвесторы прекрасно понимают, что, принимая решение о покупке жилья, люди обращают внимание не только на квадратные метры и планировку, но и на наличие рядом необходимой инфраструктуры. Вместе с такими объектами привлекательность жилой недвижимости повышается — и продажи идут быстрее»

130 промзон общей площадью 2 тыс. га реорганизуется сегодня в одной только Москве.