Не время рисковать

Эксперты обсудили перспективы стройотрасли в условиях реформы

В Москве про­шел X ежегодный Финансовый фо­рум по недвижимости, организо­ванный Ассоциацией профессио­налов рынка недвижимости (REPA). Участие в мероприятии приняли более 200 экспертов рынка. Открылся форум традиционным инвестиционным завтраком, на котором эксперты обсуди­ли перспективы отрасли в условиях ре­формы жилищного строительства и си­туацию в отдельных сегментах рынка. Модератором сессии выступила Любовь Цветкова, председатель правления Ассо­циации инвесторов Москвы.

Дискуссию начал финансовый ди­ректор компании «Сити-XXI век» Дми­трий Соболев. Он отметил, что в любом случае жилая недвижимость останется наиболее привлекательным с точки зре­ния инвестиций сегментом. Хотя для девелопера схема с использованием эс­кроу-счетов дороже, для покупателей риски снижаются. По мнению Соболе­ва, в ближайшем будущем мы станем свидетелями нового явления — конку­ренции между проектами, построенны­ми с использованием проектного фи­нансирования, и сходными объектами по ДДУ.

Председатель правления НДВ Групп Александр Хрусталёв предсказывает трудные времена для строительной от­расли. Прогноз Сбербанка России, со­гласно которому рынок после введения проектного финансирования могут по­кинуть 30% девелоперов, кажется ему слишком «оптимистичным». По мне­нию Хрусталева, рынок потеряет до 80% участников. А это, в свою очередь, приведет к росту цен на недвижимость.

Тему проектного финансирования и эскроу-счетов эксперты продолжили об­суждать и в ходе следующей сессии. Так, генеральный директор «Сити-XXI век» Антон Борисенко отметил, что застрой­щики сейчас находятся в подвешенном состоянии. «Известно, что ничего не из­вестно», — заявил он, добавив, что для продолжения работы по старым прави­лам (ДДУ — «СГ») требования к проек­там слишком жесткие.

Обсудив глобальные изменения, экс­перты углубились в детали. Так, на сес­сии по жилой недвижимости обсужда­лись потребности людей, покупающих сегодня квартиры. Результаты жаркой дискуссии оказались немного неожидан­ными. Большинство экспертов сошлись во мнении, что покупателей по-прежне­му в первую очередь интересует место­положение дома, а также сопутствующая инфраструктура, а совсем не новые фор­маты жилья типа коливингов. «В конеч­ном итоге, миллениалы повзрослеют и захотят жить не в коливингах, а в своих отдельных квартирах, — заметил дирек­тор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. — Что тогда девелоперы будут делать с та­ким продуктом?». Его поддержали и дру­гие эксперты, считающие, что время миллениалов еще не настало и что реше­ние по-прежнему принимают люди стар­шего поколения. А вот в чем эксперты были согласны — это в том, что происхо­дит размывание «классности» жилья: комфорт-класс «перетекает» в «бизнес» и т. д.

Спикеры сессии по коммерческой не­движимости (здесь модератором была Ольга Архангельская, партнер EY) отме­чали, что трендом рынка коммерческой недвижимости становится смещение внимания бизнеса в сторону частных ин­весторов. В офисном сегменте наблюда­ется довольно большой поток покупате­лей, приобретающих некрупные офис­ные площади в офисных центрах с инве­стиционными целями. Этому способ­ствуют невысокая цена сделки, дефицит качественных офисных площадей, а так­же низкая ставка по депозитам, которая делает вложения в недвижимость более выгодными.

Мария Онучина, управляющий ди­ректор PM Becar Asset Management, пред­ложила «дробить» инвестиции еще мель­че. По ее словам, физические лица, объе­диненные в один ресурс, вполне способ­ны «поглотить» объект недвижимости целиком. В качестве примера она пред­ложила вариант реконцепции офисного здания в гостиничное с последующей розничной продажей. Это помогло бы сэкономить на налогах (ставка по гости­ничной недвижимости 0,5% против 1,6-2% в офисной) и создать востребованное молодым поколением пространство (не­большие индивидуальные помещения и крупные общественные зоны).

Но «красной нитью» X Финансового форума стала мысль о том, что сегодня и в коммерческом, и в жилом сегменте главным является качество продукта. И только от него зависит успех предприя­тия. А вот с экспериментами, по мнению игроков рынка, стоит подождать. Впере­ди непростое время, а потому рисковать и менять сферу деятельности не стоит. Правда, и позитивные выводы тоже бы­ли. Российская недвижимость все еще привлекательна для инвесторов, как иностранных, так и местных. А офисно­му сегменту директор по сдаче в аренду офисной недвижимости PPF Real Estate Нико­ла Обайдин предсказал качественный скачок буквально через 3-4 года.

Справочно:

По данным управления Росреестра по Москве, за январь 2019 года было заключено 5394 договора долевого участия, что на 12,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года.