Московский опыт — в регионы

Новые направления комплексного развития территорий (КРТ) в российских регионах стали отправной точкой дискуссии, развернувшейся на правительственной сессии «Города будущего: к чему хотим прийти? Время крупных», прошедшей в рамках Федерального Девелоперского форума, организованного Ассоциацией REPA при поддержке «ДОМ.РФ» и Москомстройинвеста.

Сегодня в стране начинается реализация проектов КРТ в рамках принятого ранее соответствующего закона. Лидером процессов традиционно стала Москва, где по новой схеме уже запущены пять таких проектов. Тогда как в большинстве субъектов РФ сегодня пока еще только работают над региональными нормативными актами. В Минстрое России рассчитывают, что эта «работа на местах» будет завершена до конца года.

«Мы поставили себе задачу, до конца года запустить в каждом регионе минимум одну территорию в практическую реализацию, чтобы у нас были дорожные карты со сроками, объемами и т.д.», — заявил на мероприятии первый заместитель главы Минстроя России Александр Ломакин, добавив, что процесс подбора территорий, которые будут развиваться по примеру московской реновации, идет активно. Градостроительный потенциал уже выбранных территорий на сегодняшний день превысил 150 млн квадратных метров.

О столичных КРТ-планах на форуме рассказала заместитель председателя Москомстройинвеста Карина Малхасян. По ее данным, сейчас городские власти прорабатывают реализацию около 130 таких проектов, расположенных на площади в почти 2 тыс. гектаров, на которых может быть построено свыше 30 млн «квадратов» новой жилой и коммерческой недвижимости.

Правда, реализовывать этот объем станет сложнее. Как предупредила председатель правления «Абсолют банка» Татьяна Ушкова, ставки по ипотечным кредитам в России в 2022 году будут расти. При этом борьба с инфляцией «пока происходит не очень позитивно». Все банки уже заложили операционные планы на следующий год, и в них нет ставок на уровне 7,5% годовых, а все больше в районе 9%.

В свою очередь, заместителя генерального директора «Фонда ДОМ.РФ» Антона Финогенова немного успокаивает, что в рамках КРТ можно будет развивать не только городские проекты, но и ИЖС. Он напомнил, что, по предварительным подсчетам, только в этом году из общего ввода жилья 35 млн «квадратов» будет введено частниками. «Чтобы развитие индивидуального формата не останавливалось, нужно двигаться дальше и в первую очередь продолжать развивать ипотечные продукты, в которых «залогом по ипотеке должна быть не только земля, но и дом, в том числе типовой», — считает эксперт. По словам Антона Финогенова, сегодня уже для сегмента ИЖС подготовлены 25 проектов повторного применения, прошедших серьезный отбор по итогам всероссийского конкурса. Сейчас на них готовится проектно-сметная документация, и уже весной они могут пойти «в серию».

Вместе с тем прозвучало на мероприятии и мнение, что закон о КРТ пока сырой и требует доработки. В частности, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова привела такой пример: «В случае, если проект КРТ реализуется на бывших промышленных территориях, то их правообладатели ограничены в реализации своих решений, так как регулятор требует стопроцентного согласия и участия всех правообладателей объектов недвижимости в зоне КРТ в едином договоре, на заключение которого отводится 45 дней». По мнению Любови Цветковой, нужно смягчать это требование и предоставлять возможность какого-то люфта в количестве обязательных участников договора.

И еще один пункт, по мнению эксперта, требует корректировки: «В существующей редакции закона не указано, какую долю должны составлять земельные участки, подпадающие по формальным признакам под КРТ, в общем составе территории». То есть достаточно, например, одного участка, где не работает производство, чтобы всю территорию объявить «зоной КРТ». Таким образом, даже добросовестные собственники, у которых участки «работают», могут оказаться в зоне КРТ. Любовь Цветкова считает, что нужно законодательно определить те объекты, которые не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории, то есть участки, где нет ни ветхих и аварийных зданий, ни объектов самостроя.