Между Россией и Европой

Инвестиции в российскую коммерческую недвижимость остаются высокодоходными, но и высокорискованными

Российский рынок коммерческой недвижимости отличается сравнительно высокими ставками доходности — для центральных объектов в Москве и Санкт-Петербурге они могут достигать 10-11% в рублях. При этом в последние годы покупали активы, в основном, отечественные инвесторы, так, например, в 2017 году их доля достигла 82%. В I полугодии 2018 года картина изменилась — доля иностранцев возросла до 44%. Однако не стоит спешить с выводами о том, что интерес зарубежных инвесторов к российскому рынку растет. Скорее всего, мы имеем дело не с новой закономерностью, а с разовым явлением. «Кассу» в первом полугодии сделали две большие сделки с участием иностранных компаний — приобретение третьего офисного здания комплекса «Метрополис» (его Hines и PPF RealEstate купили за 127 млн долларов США у компании Heltman) и 12 гипермаркетов K-Rauta (их Leroy Merlin приобрела за 212 млн долларов у Kesko Corporation). На две эти покупки пришлось более половины совокупного объема инвестиций.

В целом же происходит сокращение совокупного объема капиталовложений в российскую коммерческую недвижимость. В I полугодии 2018 года этот показатель снизился почти вдвое по сравнению с тем же периодом 2017 года — 0,89 млрд долларов и 1,72 млрд долларов соответственно. Для сравнения, только в Германии за первые шесть месяцев текущего года было совершено сделок на сумму 11,79 млрд евро!

Причиной низкого интереса международных инвесторов к российским активам являются не только политические риски и сложная экономическая ситуация в стране, но и особенности российского рынка. Долгосрочные договоры аренды невыгодны арендаторам, а налоговый режим является нестабильным. Последние года два государственные органы активно пересматривают кадастровую стоимость объектов недвижимости. Это приводит к значительному, часто кратному, росту налога на имущество, а оспорить данное повышение бывает достаточно тяжело. И даже в случае «успеха» снижение, как правило, ограничено 30%.

Несмотря на это, Россия все же остается привлекательной для инвестиций страной, ведь даже у ликвидных активов доходность здесь в разы выше европейских аналогов. Отечественный рынок позволяет покупателям достигать высоких уровней доходности на инвестиции в текущем моменте и, безусловно, является интересным для тех инвесторов, которые держат свои портфели в рублях. Однако риски сохраняются на достаточно высоком уровне, а по степени ликвидности рынка и доступности финансирования Россия все еще уступает ведущим европейским рынкам. Кроме того, показатели рынка в России в значительной степени определяются единичными сделками, поэтому предсказать его объемы в последующие годы довольно сложно. В этой связи инвесторы, чувствительные к рискам и ищущие более стабильных инвестиций, предпочитают вкладывать в Европу. Поэтому, возможно, наиболее логичной стратегией для крупных инвесторов может являться диверсификация портфеля недвижимости и сочетание в нем как российских, так и западноевропейских активов в целях достижения оптимального баланса между доходностью, риском и ликвидностью.

Справочно

На рынке коммерческой недвижимости Европы наблюдаются очередные антирекорды. В странах со сравнительно слабой экономикой, например, в Италии, ставки капитализации достигли небывалых минимумов. В 2018 году уже был закрыт ряд сделок в Милане, финансовом центре Италии, со ставкой капитализации на уровне 3%. Подобными ставками уже никого не удивить на рынках Англии, Германии, Франции, а теперь уже и Люксембурга. Очевидно, что на рынке существует дисбаланс, и данная ситуация долго не продлится, ведь вероятность коррекции там растет с каждым днем. Нынешним владельцам недвижимости стоит рассмотреть возможность продажи своих активов, зафиксировав прибыль.