Методом исключения

Власть и бизнес определяют критерии работы по «старым правилам»

С 1 июля 2019 года российские застройщики перейдут на банковское финансирование и использование механизма счетов эскроу. Исключение составят только те проекты, которые будут соответствовать определенным критериям. Такие объекты застройщики смогут завершить по «старым правилам». Эта мера, несколько смягчающая последствия перевода рынка на «новые рельсы», была поддержана президентом Владимиром Путиным на недавнем заседании президиума Госсовета в Казани. Чуть позже министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев на Российском инвестиционном форуме в Сочи озвучил предварительные параметры «игры на прежних условиях», а уже на этой неделе в министерстве прошло специальное совещание под председательством заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина. На совещании представители Минстроя и бизнеса обсудили критерии, определяющие степень готовности девелоперского проекта, а также методику определения соответствия данным критериям. Так, для продолжения строительства по старым правилам минимальная степень готовности объекта должна быть не ниже 30%.

Проработка деталей еще продолжается, и итоговый документ должен быть представлен на днях на федеральном портале нормативных правовых актов (regulation.gov.ru) для оценки регулирующего воздействия.

Тем временем «Стройгазета» поинтересовалась мнением об этой инициативе у участников рынка. Забегая вперед, скажем, что, в принципе, никто из застройщиков не усомнился в пользе данной меры, но ряд вопросов все еще остается открытым.

По самым скромным подсчетам, под тридцатипроцентную физическую готовность может пройти половина текущих строек. Так, только по данным Института развития строительной отрасли, из почти 15 тыс. возводимых сейчас жилых объектов общей площадью свыше 127 млн кв. м к вводу в эксплуатацию в этом году заявлены 7,2 тыс. многоквартирных домов на 51,4 млн кв. м. Что означает, что фактически 48,9% всех объектов и 40,2% площадей находятся в высокой степени готовности, и, соответственно, именно на них нововведение и распространится в первую очередь.

«Обсуждаемое смягчение условий для застройщиков по уже строящимся объектам — это фактически спасательный круг для стройбизнеса, — заявил «Стройгазете» руководитель рабочей группы по обеспечению безопасности предпринимателей в области строительства ТПП РФ, руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. — Мы не раз говорили, что большинство предпринимателей просто не смогут достроить свои объекты из-за отсутствия собственных средств. Таким образом, появились бы новые долгострои. Предложенные Минстроем меры теперь дают надежду, что этого не случится».

«Это действительно здравое решение, — добавляет коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина, — поскольку те проекты, строительство которых уже началось, очень сложно, а порой невозможно перевести на новую модель финансирования — бизнес-модель прорабатывается и формируется до начало строительных работ на площадке».

По мнению экспертов, решение завершать такие проекты по «старым правилам» существенно снизит нагрузку и на застройщиков, и на банки. Так, например, по оценкам президента Национального объединения застройщиков жилья Леонида Казинца, запрет на привлечение в строительство средств дольщиков с переходом на проектное финансирование потребует от банков 4,6 трлн рублей, и это лишь для того чтобы сохранить сегодняшний уровень ввода жилья, не говоря про поставленную цель роста объемов жилищного строительства в два раза.

В свою очередь, за счет «метода исключения» у строителей появится возможность в более щадящем режиме осуществить переход на полное банковское финансирование. Как подсчитал, к примеру, финансовый директор компании «Талан» Евгений Романенко, общие расходы строительной отрасли на переход на счета эскроу могут составить свыше 200 млрд рублей, 50 млрд из которых потребуются на дофинасирование проектов, а 150 млрд — на уплату процентов по проектному финансированию.

В любом случае, как считает финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников, предложенная мера представляется эффективной с точки зрения снижения рисков заморозки строительства тех объектов, которые рискуют вообще не получить проектное или альтернативное финансирование после 1 июля 2019 года.

Однако для того чтобы данная мера оказалась эффективной, по мнению экспертов, необходимо определить ключевые параметры соответствия проекта заявленным критериям. «В вопросе критериев самое важное — определенность, — считает вице-президент, руководитель инвестиционно-коммерческого блока «ИНТЕКО» Евгений Семенов. — На текущий момент регулятор склоняется к показателю тридцатипроцентной строительной готовности, но пока что официального решения не принято. Но уже отрадно, что данное требование становится гораздо лояльнее к застройщикам, ведь раньше обсуждалась семидесятипроцентная готовность объекта. Это (снижение планки) расширяет диапазон проектов, финансовую модель которых не придется перенастраивать».

По мнению Александра Моора, Минстрой России говорит о 30% готовности потому, что на этой стадии строительства уже можно провести экспертизу качества постройки. Именно на этом этапе подводятся коммуникации, а это одна из самых затратных стадий, и если она пройдена, значит, есть хорошая перспектива завершения стройки.

Вот только на текущий момент, по словам Ольги Тумайкиной, не совсем ясно, к примеру, с какого момента власти будут отсчитывать тридцатипроцентную готовность — с момента выхода на строительную площадку или с момента «освоения» 30% общего бюджета проекта, ведь затраты застройщика на проект начинаются задолго до старта строительных работ. «Этот момент важно проработать и конкретизировать», — подчеркивает она.

На четком определении, что такое проект в целом, настаивает и Дмитрий Трубников. Будет ли это отдельный жилой дом, группа домов, строящихся в рамках одного разрешения, или весь жилой комплекс? Также, по мнению застройщика, особенно важно понять, будет ли при расчете 30% готовности учитываться включенные в ППТ объекты социальной инфраструктуры. «Именно эти объекты продолжают оставаться вне зоны дискуссии», — уточняет он.

В целом бизнес понимает, что оценка уровня строительной готовности — процесс достаточно сложный и в определенной степени субъективный. Именно поэтому рынку также нужен еще один прозрачный показатель, который сможет дать однозначное понимание стадии реализации проекта. Таким показателем может стать количество заключенных договоров долевого участия, которое фиксирует Росреестр. «На мой взгляд, 30-40% проданных площадей — это существенный фактор, который необходимо принимать во внимание при квалификации реализации проекта по старым правилам, — считает Евгений Семенов. — Остается дождаться официального решения властей по этому вопросу».

Кроме того:

Как стало известно «СГ», определенные послабления могут затронуть и проекты комплексного освоения территорий (КОТ). «Когда строятся крупные микрорайоны, важна не только готовность домов, но и готовность инфраструктуры. Это необходимо, чтобы вынести решение, продолжать ли там продажи по ДДУ или переходить на механизм счетов эскроу. Сейчас мы обсуждаем вопрос о понижающем коэффициенте степени готовности для проектов КОТ», — заявил на днях заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин.