Менять на переправе: застройщики выступают за перевод счетов эскроу из одного банка в другой

Как напомнила директор по корпоративным финансам группы компаний ФСК Олеся Пирогова, правила проектного финансирования действуют в стране уже более трех лет — с июля 2019 года. «За это время многое изменилось: сейчас застройщики привлекают деньги не напрямую от дольщиков, а на специальные эскроу-счета, защищенные точно так же, как обычные вклады. Это сделано, чтобы максимально обезопасить частных соинвесторов от риска недостроя и повысить уровень доверия к отрасли в целом», — сказала она, добавив, что сегодня все эти заявленные цели достигнуты.

«За прошедшие три года уровень доверия к первичному рынку недвижимости вырос до 70%, — продолжила Олеся Пирогова. — Как результат, сейчас на счетах эскроу задепонировано уже порядка 3,5 трлн рублей». Вместе с тем обнаружилось, что действующая система имеет и свои недостатки, ведущие к росту стоимости жилья для конечного покупателя. Вот почему, по ее словам, сейчас назрела необходимость перевода кредитного долга между банками. «Создание такого механизма было бы выгодно всем участникам сделки: застройщикам, банкирам и дольщикам», — подчеркнула она.

Поддержал эту инициативу стройбизнеса и исполнительный директор КИМ Владислав Преображенский, отметивший, что перевод проектного кредита в другой банк позволяет изначальному банку-кредитору высвободить мощность и ликвидность для выдачи проектного финансирования новому проекту под большую процентную ставку, поскольку чем меньше степень готовности объекта, тем ставка выше. Тем самым механизм рефинансирования ускоряет темпы кредитования проектов и увеличивает количество проектов с финансированием по «долевому закону» (214-ФЗ).

Помимо совершенствования механизмов счетов эскроу, эксперт предложил внести корректировки в критерии основополагающего нормативного акта Банка России по резервам на возможные потери по ссудам (590-П ЦБ РФ) о достаточности капитала, а также внести поправки в норматив на максимальный размер риска (H6) и изменить расчет коэффициента покрытия долга будущими ожидаемыми денежными потоками проекта (LLCR). По словам Владислава Преображенского, для этого надо использовать не полный размер финансирования, а размер кредита за минусом эскроу-остатков. В этом случае деньги на счетах не принадлежат застройщику до ввода объекта строительства в эксплуатацию и продолжают находиться под контролем банка, предоставившего кредитование.