Мал золотник, да дорог!

Сокращение ввода новых ТЦ приводит в снижению вакантности и повышению ставок аренды

За первые три квартала 2018 года в Москве появилось всего 98 тыс. кв. м новых торговых площадей, это на 13% меньше, чем за аналогичный период предыдущего года. В III квартале в столице не было открыто ни одного торгового центра. Таким образом, на данный момент новое предложение этого года сформировано открытыми в I полугодии ТРЦ «Каширская Плаза» (71 тыс. кв. м), ТРЦ «Миля» в Жулебине (19 тыс. кв. м) и ТЦ районного формата «Петровский» (8,5 тыс. кв. м). До конца года в Москве планируется ввести в эксплуатацию еще 38 тыс. кв. м качественных торговых площадей. На IV квартал заявлен запуск трех торговых центров: «Арена Плаза» (17 тыс. кв. м), «Галеон» (14 тыс. кв. м), «Краснопрудный» (около 7 тыс. кв. м). Сроки ввода некоторых проектов, в том числе ТЦ «Ангара» и ТПУ «Рассказовка», перенесены на 2019 год. В итоге годовой ввод составит 137 тыс. кв. м (на 12% меньше результата прошлого года). Даже при условии запуска всех анонсированных проектов результат этого года станет рекордно низким за последние шесть лет.

Такая динамика нового предложения на рынке торговой недвижимости Москвы является результатом экономического кризиса 2014-2016 годов. По нашим оценкам, в следующем году ситуация изменится в лучшую сторону. Сейчас идет активное строительство ряда новых торговых центров, в 2019 году ожидается ввод двух крупных объектов — «Остров мечты» и «Саларис», а также ряда небольших районных центров компании ADG group. В результате объем нового предложения будущего года может вдвое превысить показатель 2018 года и составить 321 тыс. кв. м.

Но это в перспективе, а в последние два года в Москве вводилось мало торговых центров, что привело, с одной стороны, к снижению вакантности, а с другой — к точечному росту ставок аренды.

В III квартале доля свободных площадей в качественных торговых центрах Москвы продолжила снижаться. Показатель составил 5,0%, что на 1 п.п. ниже уровня аналогичного периода предыдущего года. Это минимальное значение за последние четыре года. Мы полагаем, что из-за низких объемов ввода новых объектов вакантность сохранится на указанной отметке до конца года.

В первые девять месяцев текущего года международные бренды демонстрировали сдержанный интерес к российскому рынку. Появилось всего 23 новых игрока против 38 в январе-сентябре 2017 года. Кроме того, за первые три квартала рынок покинули пять брендов. В III квартале 2018 года на российском рынке появилось лишь 7 новых брендов, и все они открыли свои первые магазины в Москве. Здесь стоит отметить возвращение на рынок сети парфюмерно-косметических магазинов Sephora, которая открыла свой флагманский магазин в России в ТЦ «Авиапарк», а также приход в Россию американского оператора сетевых ресторанов китайской кухни Panda Express, чье первое заведение в формате fast casual появилось в Москве в торговом центре «Мега Химки».

Появление новых брендов на российском рынке возможно только при наличии правильно расположенных помещений для первого магазина, а с этим в Москве ситуация напряженная. Люксовые бренды предпочитают открывать магазины в центральных коридорах, но такие помещения в дефиците. Бренды среднего ценового сегмента не имеют четких предпочтений, но, учитывая отсутствие новых торговых центров, им тоже негде открываться. Единственный крупный торговый центр, запущенный в этом году, — ТРЦ «Каширская Плаза» — был заполнен на момент открытия на 95%!

Сдерживающими факторами для экспансии международных брендов на российском рынке выступают ослабление рубля и ограниченное предложение в топовых локациях. Тем не менее, до конца 2018 года планируется выход на российский рынок ряда крупных международных брендов. Ожидается открытие магазина шведского fashion-ритейлера COS в ТРЦ «АФИМОЛЛ Сити», парка развлечений DreamPlay от студии DreamWorks в ТЦ «Авиапарк». На 2019 год анонсировано открытие кинотеатров CJ CGV (пятый в мире кинооператор из Южной Кореи), вернуться на российский рынок намерен и крупный fashion-ритейлер Mexx.

В связи с дефицитом нового предложения торговых центров и снижением вакантности собственники новых торговых центров пытаются предлагать площади по более высоким ставкам аренды. Это не всегда и не везде оправдано: многие объекты пока не могут обеспечить тот уровень продаж, который необходим арендатору для достижения приемлемого уровня арендной нагрузки. Кроме того, это ограничивает дальнейшее снижение вакантности в торговых центрах.

В такой ситуации компромиссным решением может стать арендная плата в формате процента с товарооборота. Это особенно актуально для недавно открывшихся торговых центров и позволяет определить адекватную ставку аренды для конкретного помещения и арендатора. Как правило, этот формат предполагает минимальную фиксированную ставку арендной платы, альтернативой которой выступает процент с товарооборота в случае, если он превышает размер установленного минимума. После года существования магазина обе стороны будут понимать возможности арендатора в данном помещении, и им будет проще договориться о приемлемом уровне фиксированной арендной ставки.

Несмотря на то, что объем ввода может увеличиться в следующем году в два раза, дефицит помещений для определенных типов ритейлеров сохранится. Как ожидается, значительную долю нового предложения составят районные торговые центры, площади в которых подходят ограниченному кругу арендаторов. Вряд ли новые крупные международные бренды станут открывать магазины в «районниках». Изменение коммерческих условий будет напрямую зависеть от розничных продаж, рост которых в последнее время отстает от роста заработных плат, так как потребители стали осторожнее в своих тратах и предпочитают сберегать.