Купить, чтобы продать: как на недвижимости зарабатывают профессиональные инвесторы

«Физики», обладающие капиталом на одну-две квартиры, чаще всего стараются сохранить средства, получая небольшой пассивный доход от аренды или спасая имеющиеся средства от инфляционных рисков. Стратегия «юриков» более долгосрочная и капиталоемкая. По мнению управляющего партнера компании «Метриум» Надежды Коркка, под инвестором-юрлицом может пониматься компания, с которой в одном проекте заключено более трех договоров долевого участия (ДДУ), причем приобретаться могут как жилые лоты, так и нежилые помещения. По форме юридические лица, приобретающие такую недвижимость, могут быть индивидуальными предпринимателями (ИП), акционерными обществами (АО) и обществами с ограниченной ответственностью (ООО). Последние и являются основными (в более чем 75% случаев) покупателями на этом рынке.

Жилье и не только на продажу

По данным «Метриум», за 2021 год в новостройках Большой Москвы с покупателями-юрлицами было заключено около 6,4 тыс. ДДУ: 3 тыс. — на квартиры и апартаменты, 1,2 тыс. — на кладовые, 1,9 тыс. — на машино-места, 0,3 тыс. — на нежилые помещения. Кроме того, отмечает Надежда Коррка, стоит учитывать, что зачастую машино-места, кладовые и коммерческие помещения выводятся в продажу после получения разрешения на ввод корпуса в эксплуатацию. «В этом случае они реализуются по договорам купли-продажи (ДКП) и не отражаются в статистике. Поэтому реальный объем количества сделок больше и, вероятно, несколько отличается по структуре», — уточняет эксперт.

Директор по маркетингу петербургской группы компаний (ГК) «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов добавляет, что предпочтения инвесторов варьируются в зависимости от целей приобретения. Например, для нужд собственного бизнеса чаще покупаются коммерческие помещения и машино-места. Жилая недвижимость часто оформляется на юридическое лицо в целях оптимизации налогообложения. «В наших проектах специальных условий для юрлиц нет, но они так же, как и частные покупатели, могут воспользоваться скидками на повторные покупки или на крупные сделки (от 3 лотов)», — говорит Никита Пальянов.

Соучредитель инвестиционной компании 144/Capital Игорь Чаплинский объясняет, что если есть сетевой инвестор, который постоянно покупает, продает и сдает помещения в аренду, получая регулярный доход, то он действует как юридическое лицо (ИП, ООО, АО), даже если приобретены объекты были на физическое лицо. В противном случае, говорит инвестспециалист, налоговые органы, видя системную работу, связанную с получением коммерческого дохода, будут трактовать такую деятельность как деятельность юридического лица, доначисляя соответствующие налоги. «Мы видим разницу только в структуре и объеме инвестиций, если говорим про Москву, Санкт-Петербург и регионы. А что касается правовой формы, то на территории РФ она идентична. В ряде регионов существуют льготные условия в системе налогообложения для ИП», — комментирует Игорь Чаплинский.

Есть, по словам управляющего партнера юридической фирмы Bolshakov & Partners Андрея Большакова, и другие причины. Одна из них — возможность «юриков» приобретать квартиры не в рамках 214-ФЗ по ДДУ, а по иным договорам, например, соинвестирования или предварительным ДКП. «Застройщики только рады получать финансирование на ранних этапах до начала официальных продаж, а профессиональные инвесторы могут получить хорошую скидку за объем и раннюю оплату квартир, — уверен юрист. — Так как юрлицо может купить квартиры до получения всех необходимых документов, позволяющих продавать квартиры по ДДУ, то заходят они на самой ранней стадии и получают дисконт от 15 до 30% от рыночной цены».

Жилые лоты, по словам Игоря Чаплинского, приобретаются преимущественно на этапе предпродаж застройщика (за месяц до вывода объекта в розничную реализацию), если такой этап присутствует, либо на этапе начала официальных продаж. Количество приобретаемых лотов может быть разным, чаще всего ограничения ставит застройщик. Инвесторы же ориентируются на объем своих финансовых возможностей. «Сейчас застройщики все чаще применяют систему динамического ценообразования. То есть после продажи первой партии лотов цена на следующие повышается. Дисконт за объем покупки на текущем рынке составляет 2-5% от официальной цены», — поясняет эксперт.

В дальнейшем юрлицо может продавать квартиры по переуступке, но только после того, напоминает Андрей Большаков, как свою первоначальную сделку (если она была проведена до возможности заключения ДДУ) преобразует в полноценный ДДУ. «Юрик» может дождаться ввода здания в эксплуатацию и оформления прав на себя, а затем уже продавать готовые квартиры с учетом выросшей стоимости.

Стоит отметить, что после перехода на проектное финансирование разница в цене квадратного метра в корпусе на начальном этапе строительства и в готовом доме заметно сократилась (по данным «Метриум», с 14% в 2017 году до 8% в 2021 году). Однако сохранилось иное преимущество — возможность выбора, так как по мере повышения строительной готовности сокращается объем инвестиционно привлекательных вариантов.

Есть и еще один способ, о котором напоминает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев, — пакетные сделки, когда юридическое лицо выкупает сразу несколько квартир. Обычно, говорит эксперт, это делают либо для диверсификации активов компании, либо для того, чтобы организовать служебные квартиры для сотрудников, скажем, приезжающих из других городов или стран.

Что касается покупателей кладовых и машино-мест, то, по оценкам коммерческого директора компании GRAVION Елены Тарасовой, это, как правило, мелкие инвесторы (преимущественно ИП), а зачастую даже несколько микроинвесторов, которым не хватает стартового капитала для более существенного объекта и надо с чего-то начинать. Они объединяют свои средства, приобретают первый совместный инвестиционный лот, после продажи которого обычно могут инвестировать самостоятельно. По опыту эксперта, в этом сегменте встречаются также опытные инвесторы, четко знающие, каким образом они потом смогут использовать площади и какой доход будут получать. В этом случае важны локация объекта и понимание, что на эту недвижимость будет повышенный спрос.

Коммерческий интерес

Если жилые лоты все же чаще всего приобретаются для последующей продажи, то коммерческие площади покупаются для получения арендного дохода. Тут тоже есть своя специфика.

Наибольшим спросом пользуются помещения для магазинов, общепита, бытовых услуг. Самые крупные, отмечает Дмитрий Голев, нередко приобретаются сетевыми компаниями для последующего размещения там своих супермаркетов, кафе или, скажем, фитнес-клубов. Особенно это характерно для премиальных жилых комплексов, где поставщики высококачественных товаров и услуг стараются занять нишу там, где есть целевой спрос.

В свою очередь, Игорь Чаплинский напоминает, что крупные инвесторы предпочитают покупать полностью этаж жилого дома, чтобы управлять величиной арендных ставок и формировать качественный комплиментарный друг другу tenant-mix (термин, обозначающий заданное сочетание групп товаров у будущих арендаторов — «СГ»). В таком случае якорным арендатором чаще всего становится супермаркет, а другие площади занимают арендаторы-«спутники». «Для инвесторов с меньшим капиталом также на рынке есть предложения, — добавляет соучредитель 144/Capital. — Спрос со стороны арендаторов мы ощущаем на любые площади, отвечающие необходимым характеристикам для торговой недвижимости: отсутствие запретов на получение алкогольной лицензии, наличие зоны разгрузки, наличие парковки и достаточное количество потенциальных покупателей в зоне охвата».

Коммерческие площади также растут в цене в зависимости от стадии строительной готовности. Однако, предупреждает Дмитрий Голев, даже востребованные коммерческие помещения нельзя продать так же быстро, как квартиры: потенциальная аудитория покупателей очень узкая, и все зависит от конкретных характеристик проекта — масштаба и расположения. В аренду коммерческие помещения также сдаются, но в этом случае разброс по ставкам доходности очень большой и определяется классом и профилем помещения, а это может быть как площадь для сетевого магазина эконом-класса, так и премиальный фитнес-клуб.

Игорь Чаплинский, соучредитель инвестиционной компании 144/CAPITAL:

«В коммерческой недвижимости в случае пассивного дохода, то есть от сдачи площадей в аренду, можно рассчитывать на 9-12% годовых при наличии стабильных арендаторов. В случае перепродажи помещений доходность может составить 25-50%»

Андрей Большаков, управляющий партнер юридической фирмы BOLSHAKOV & PARTNERS:

«214-ФЗ защищает только дольщиков-физических лиц, предполагая, что юридические лица имеют необходимые опыт и квалификацию, чтобы самостоятельно оценить риски приобретения строящейся недвижимости»