Кто и зачем строит в России частные пансионаты для пожилых людей
В настоящий момент в России практически отсутствуют качественные пансионаты для пожилых людей – ниша специализированных реабилитационных центров и пансионов для людей старшего возраста, организованных по современной модели, у нас практически пуста. В последнее время этот особенный сегмент рынка недвижимости начал постепенно развиваться: в этом заинтересованы и частные инвесторы, и государство.
Генеральный директор компании «Северин Проект» Александр Балабин для «СГ-Онлайн»:
Сегодня потребность в центрах для пожилых людей обеспечена всего на 10-30% (в зависимости от региона). То есть дефицит очевиден. В целом же по стране насчитывается 250 тыс. мест в социальных учреждениях системы Минтруда и 10 тыс. мест в частном секторе. По оценкам экспертов, «недостача» составляет минимум 630 тыс. мест, а к 2030 году эта цифра увеличится до 1 млн мест для пожилых людей, которым требуется квалифицированная медицинская, социальная помощь и уход.
Стоит отметить, что государство на основании ФЗ-442 «Об основах социального обслуживания граждан в РФ» даже выдает людям, нуждающимся в социальных услугах, в порядке очереди специальные субсидии в размере 20-40 тыс. рублей в месяц (в зависимости от региона), частично компенсирующие проживание в «пенсионных» учреждениях. Во всех домах-интернатах, причем не только государственных, но и частных, существует очередь на размещение, к примеру, в Московском регионе она составляет 13 000 человек.
Однако на практике этими льготами пользуются не многие: в существующих российских домах престарелых крайне некомфортные условия, поэтому отправляются туда жить только те, у кого нет иного выхода. При этом заполняемость таких заведений в России все равно составляет 100%. За субсидию в 20-40 тыс. рублей и ¾ своей пенсии в месяц человек получает проживание в 3-4-местном номере устаревшего советского уровня. Для того, чтобы жить в современном пансионате, в одноместном или двухместном номере, и при этом получать качественные услуги, необходимо доплачивать: стоимость проживания в таких домах составляет от 90 до 130 тыс. рублей в месяц. Впрочем, именно таких пансионатов у нас пока еще очень мало, хотя спрос велик: растет как количество пенсионеров, поскольку население стареет, так и людей с высоким уровнем достатка.
На Западе сегмент частных пансионатов для пожилых людей начал развиваться еще несколько десятилетий назад. Сегодня, например, в США существует не менее 50 крупных сетей, где постояльцам предоставляются медицинские услуги и качественный уход. Средняя заполняемость частных домов престарелых за границей составляет 90%. Рынок растет ежегодно на 20-25%, доля частных инвестиций превышает 75%.
В России же пансионатов такого уровня пока только несколько десятков, которые, в основном, находятся в Московском регионе. Кроме того, несколько качественных пансионатов есть в Санкт-Петербурге. В следующем году в подмосковной Малаховке завершится строительство одного из таких объектов — частного дома-интерната для пожилых людей для управляющей компании «Сениор Групп». Комплексной разработкой этого проекта от концепции до рабочей документации и авторского надзора занималась наша компания. Речь идет о современном объекте, который строится по западным стандартам, адаптированным к российским нормам. Постояльцам здесь будут предоставлять профессиональные медицинские и социальные услуги. Комплекс рассчитан на проживание 200 человек, средний возраст постояльцев – 75-85 лет. Примерно 20% резидентов нуждаются в частичном уходе, 40% — имеют среднюю физическую зависимость, 40% от общего числа – с высокой степенью зависимости, потерей ориентации во времени и пространстве и т.п.
В этом запроектированном нами центре для людей старшего возраста создадут не просто комфортные условия, там будут организованы возможности для активной, насыщенной жизни. В пансионате можно будет общаться, заниматься хобби, например скульптурой, рисованием, иностранными языками. Все это способствует продлению жизни, причем именно качественной, полноценной жизни. При пансионате будет работать дневной клуб для пожилых людей, проживающих в непосредственной близости от нашего объекта, где дневным резидентам будут предложены социально-культурный досуг и уход.
Чем больше будет появляться таких качественных проектов, тем больше будет расти спрос: дело в том, что в настоящий момент в сознании большинства россиян дома престарелых ассоциируются с чем-то ужасным, куда страшно и буквально бессердечно отправлять своих родных. Но эта тенденция будет меняться по мере качественного изменения этого сегмента социальных услуг. Подобные нашему дома для людей старшего возраста могут кардинально изменить эту ситуацию.
Инвестиции в создание дома престарелых на 200 мест составляют около 1 млрд рублей. Окупаются такие проекты примерно за 7-8 лет, что вполне сопоставимо с окупаемостью других объектов коммерческой недвижимости. Чтобы проект был прибыльным и окупался, месячная стоимость проживания должна составлять минимум 60-70 тыс. рублей при частно-государственном партнерстве и от 90 тыс. при 100% частных инвестиций. Данная разница связана со стоимостью заемных средств и наличием либо отсутствием преференций инвесторам со стороны государства.
Для того, чтобы сегмент развивался быстрее, необходимо, во-первых, скорее внести изменения в законодательство — сегодня еще действуют устаревшие, советские строительные нормы для таких объектов, во-вторых, существенно улучшить финансовое обеспечение российских пенсионеров со стороны государства.
Нам кажется, что государство уже сегодня заинтересовано в развитии качественных пансионатов для пожилых людей, так как это основной электорат на выборах разного уровня. Подвижки в этом плане есть. Например, по инициативе некоммерческого партнерства «Мир старшего поколения» отменено требование по размещению в таких домах актовых залов — теперь их заменяют многофункциональные общественные пространства, моргов и тому подобных рудиментов советской эпохи. Кроме того, власти оказывают поддержку девелоперам, которые берутся за реализацию соцпроектов, в том числе инвесторам даются преференции по налогам на имущество и прибыль, а также госсубсидии ставок по привлеченным стройкредитам.
Частные инвесторы, в свою очередь, безусловно, заинтересованы в развитии данного сегмента, поскольку конкуренция на этом рынке низкая, а перспективы развития весьма привлекательные. Еще в 2014 году несколько иностранных инвесторов вели переговоры о начале реализации таких проектов в России, но из-за кризиса планы были отложены.
Мы считаем, что в течение ближайших 1-2 лет сегмент начнет снова активно развиваться при условии внесения необходимых поправок в законодательную базу. Даже при введении в строй 10 таких пансионатов, как наш, ежегодно дефицит объектов этого назначения в России не исчезнет. Приведем конкретные цифры: на сегодняшний день, по оценке экспертов компании «Сениор Групп», дефицит мест для в домах престарелых составляет: по Санкт-Петербургу – 3000, по Москве – 12 000, по Московской области – 5000, по Краснодарскому краю – 4000, по Ростову – 2500, по Екатеринбургу и Татарстану – по 1200, по Тюмени – 500 мест и т.д. Таким образом, мы видим, что развитие данного рынка в обозримой перспективе практически безгранично.