Когда место имеет значение

Когда место имеет значение

Как выбрать строительную площадку для нового производства?

Любовь ЗУБАКОВА, ведущий консультант международной консалтинговой и инжиниринговой компании Bilfinger Tebodin

Screenshot_1.png

В последние годы в российском строительстве наблюдается тренд сокращения отрасли. Это происходит из-за усиления конкуренции и уменьшения объемов в строительстве в целом. Чтобы удержаться на рынке, необходимо уже на стадии планирования производства учитывать потенциальные риски. Однако при размещении нового производства инвесторы сталкиваются с непростым выбором, какая из строительных площадок лучше: стоит ли разместить новый объект в уже обеспеченной инженерными ресурсами площадке или купить незастроенный земельный участок. Так какие же бывают варианты, и чем они отличаются?

Индустриальный (промышленный) парк — одним из главных преимуществ при размещении здесь нового объекта является то, что инвестор получает земельный участок с уже подведенными инженерными и транспортными коммуникациями. Кроме того, территория парка охраняется, а комплексное управление инфраструктурой осуществляет профессиональная управляющая компания (УК). Также она предоставляет технические условия на подключение к инженерным сетям парка, что значительно упрощает процедуру и ускоряет процесс на этапе проектирования. Многие индустриальные парки располагают возможностью подведения к участкам резидентов не только автодороги, но и железнодорожной ветки. Помимо перечисленного выше, в промышленных парках инвестору также могут предложить уже готовые производственные площади, обеспеченные инженерными коммуникациями, складские и офисные помещения.

Особая экономическая зона (ОЭЗ) — ее преференции идентичны индустриальному парку. Но, помимо этого, в ОЭЗ предоставляют возможность аренды и выкупа земельных участков по льготной стоимости и особый административный режим, минимизирующий бюрократические барьеры. Также инвестор может воспользоваться особым таможенным режимом (процедура свободной таможенной зоны) и системой налоговых льгот и преференций. Однако для получения статуса резидента ОЭЗ инвестору потребуется выполнить ряд требований, определенных в законе №116-ФЗ «Об особых экономических зонах в РФ».

«Браунфилд» (Brownfield) — тип инвестиционной площадки, создаваемый на основе ранее существующих производственных площадок (как правило, территория бывшего крупного завода). Ее плюс в том, что она уже обеспечена инженерной инфраструктурой, а существующие производственные здания могут быть в короткие сроки перепрофилированы, что значительно ускоряет сроки реализации проекта по сравнению с новым строительством. А вот одним из минусов такой площадки является то, что затраты на реконструкцию старых зданий оказываются порой выше, чем бюджет строительства аналогичного объекта «с нуля». Инвестор также может столкнуться с проблемой низкоквалифицированной УК или ее полного отсутствия. В ряде случаев потребуется тщательная проверка прав собственности на объект.

«Гринфилд» (Greenfield) — сегодня многие инвесторы при планировании строительства нового завода останавливаются именно на этом варианте, который в отличии от предыдущего не обеспечен инфраструктурой. Однако в последние годы мы наблюдаем тренд, что все меньше наших заказчиков идут по пути такого «автономного» формата площадки. Как правило, Greenfield выбирают инвесторы, реализующие проекты строительства больших по площади производственных объектов, для которых важным аспектом является полный контроль и управление инфраструктурой предприятия через прямые контракты с ресурсоснабжающими компаниями и разграничение балансовой принадлежности инфраструктурных объектов. В данном случае инвестор принимает на себя все затраты по подготовке выбранного участка к строительству, подведению к нему инженерной и транспортной инфраструктуры, а также все риски, в том числе скрытые.