Как все складывается

Ситуация в индустриально-складском сегменте вселяет умеренный оптимизм

В I полугодии 2018 года в индустриально-складском сегменте российского рынка недвижимости глобальных перемен не произошло. Здесь продолжили превалировать тенденции, сформировавшиеся к середине прошлого года. Среди основных следует выделить дальнейшее развитие тренда на реализацию проектов в формате build-to-suit, рост объема заказов на строительство индустриально-складских объектов со стороны производственных предприятий, а также укрепление позиции компаний из сферы e-commerce.

В количественном отношении наиболее заметным изменением стало сокращение вакансии, особенно в столичном регионе, где, по данным консалтинговых отчетов, объем незанятых складских площадей снизился до минимального значения с начала 2015 года как в относительном (6,4%), так и в абсолютном выражении (около 1,1 млн кв. метров).

Следует отметить, что сокращение вакансии не привело к росту арендных ставок на московском и петербургском рынках. Их уровень в I полугодии 2018 года практически не изменился, и предпосылок для роста в нынешнем году не наблюдается.

Уровень арендных ставок в Москве и Санкт-Петербурге сейчас не позволяет девелоперам зарабатывать на реализации спекулятивных проектов. Поэтому перспектив для роста спекулятивного девелопмента здесь не видно. Как следствие в индустриально-складском сегменте продолжит доминировать формат build-to-suit. Отдельные спекулятивные проекты могут появиться в регионах, особенно там, где существует дефицит качественных складских площадей.

Потенциальный спрос на складские и индустриальные площади в I полугодии в основном формировали представители торгового и производственного секторов. Суммарная доля онлайн- и офлайн-ритейла составила порядка 60% от общего количества заявок на аренду, покупку и BTS-строительство складских площадей. На долю производства пришлось порядка 20%. Если брать отдельно проекты build-to-suit, то и здесь лидером спроса остается ритейл, но доля производственных компаний среди потенциальных заказчиков подобных проектов несколько выше. Для владельцев промышленных предприятий вопрос строительства новых площадок становится все более актуальным, так как помещения старого фонда не подходят для размещения современных производственных линий. Производственный объект сегодня — это фактически корпус, который строится вокруг высокотехнологичного оборудования и становится инфраструктурой для обеспечения его эффективной работы, а также выполняет функцию защиты от негативного воздействия окружающих факторов. Наиболее востребованными в I полугодии стали небольшие индустриально-складские объекты от 10 до 25 тыс. кв. метров. Их доля в среднем по рынку составила 48% от общего количества заявок на новые проекты.

Если анализировать реальный спрос на складские площади в региональном разрезе, то лидирующие позиции Москвы неоспоримы. Доля столичного региона (Москва и Московская область) составила 52,1% от общего количества заявок, Санкт-Петербурга и Ленобласти — 18,6%, остальных регионов России — 29,3%. Наибольшее количество заявок поступает на региональные проекты в Южном федеральном округе, в частности в Краснодаре, Ростове-на-Дону и Сочи, а также в Новосибирске и Екатеринбурге. В целом на складском рынке наблюдались положительные моменты, позволяющие сделать оптимистичный прогноз на остаток года.

Справочно

BTS (build-tosuit) — методика, при которой здания возводятся (или модернизируются) под нужды и требования конкретной фирмы.