Из Москвы… с конкуренцией: как столичные застройщики «приспосабливаются» к петербургскому рынку?

Так, по подсчетам Nikoliers, с 2019 по 2022 год объем строящейся недвижимости в Санкт-Петербурге сократился на 38% и составляет порядка 8,4 млн квадратных метров жилья. При этом доля строящейся в городе на Неве застройщиками из других регионов недвижимости увеличилась, а более 12% новостроек возводится компаниями из Москвы.

Каково быть первопроходцем?

Стоит отметить, что москвичам не сразу удалось закрепиться на этом рынке, в то время как петербургские девелоперы наращивали экспансию в Первопрестольную уже давно. Но времена изменились: москвичи все активнее приобретают участки и реализуют новые проекты в Петербурге.

Одной из первых в Северную столицу вышла группа «Ренова» (теперь ГК «Кортрос»), планирующая приступить к строительству жилого комплекса (ЖК) на намыве, но в итоге построившая в городе только один проект — и совсем в другом месте: в 2018 году девелопером был сдан апарт-отель Royal Park на Петровском острове (несмотря на привлекательное местоположение, в нем до сих пор есть, к примеру, непроданный двухкомнатный лот стоимостью более 30 млн рублей).

Негромким оказался дебют на петербургском рынке и ГК «Самолет»; после сдачи своего первого дома в Мурино застройщик «покинул» город в начале 2020 года, чтобы затем вернуться уже с новыми силами: летом того же года совет директоров ГК принял решение увеличить долю в компании «СПб Реновация» с 4,99% до 100%. Эксперты увидели в этом шаге намерение девелопера окончательно закрепиться на рынке Северной столицы, так как, подписав соглашение о партнерстве, «Самолет» сразу приобрел портфель проектов на более чем 6 млн «квадратов» в разных районах Петербурга. Сегодня эта московская компания входит в число крупнейших застройщиков города, имея в продаже почти 11 тыс. квартир (построено 7 ЖК, возводятся еще 4).

Сразу активно заявила о себе на петербургском рынке группа «ПИК»: в данный момент она реализует квартиры сразу в 12 объектах, а ее земельный банк составляет 500-600 тыс. «квадратов». Это дает возможность «ПИК» каждый год запускать по несколько новых проектов, вводить десятки новых корпусов суммарной площадью близкой или даже превышающей 2 млн кв. метров.

Еще один столичный застройщик — «ФСК Северо-Запад» — успел за год купить землю на Мечникова, Октябрьской набережной, Московском шоссе и согласовать с администрацией строительство на ней сразу трех апарт-отелей, а также одного жилого дома на Новгородской улице. А в конце прошлого года еще приобрел крупный участок в районе Московского шоссе, принадлежащий ПСК. На нем девелопер планирует построить 128 тыс. кв. метров жилья, а также спортивные и социальные объекты; инвестиции в застройку территории оцениваются в 20 млрд рублей. Эксперты отмечают, что до этого инвесторы из других регионов не участвовали в таких крупных сделках, так как в Петербурге ощущается дефицит подготовленных к застройке земельных пятен и их владельцы предпочитают не выставлять такие «лакомые куски» на продажу, а придерживать до лучших времен. Тот факт, что сделка состоялась, доказывает, что московский застройщик намерен диверсифицировать свой портфель и увеличить активность по строительству на берегах Невы.

В рейтинге столичных девелоперов, работающих на петербургском рынке, лидирующие позиции занимает и компания Glorax: у нее в продаже квартиры в 16 ЖК в разных районах города, а в портфеле проектов более 2,5 млн «квадратов». В 2018 году Glorax вошла в топ-5 застройщиков Санкт-Петербурга и была названа «Девелопером №1» по версии премии «Рекорды рынка недвижимости». В планах компании не сдавать лидерских позиций, продолжать активное строительство в Северной столице и выйти к 2025 году на объем ввода жилья в 500 тыс. кв. метров.

С учетом местных особенностей

Эксперты отмечают, что экспансия столичных застройщиков была бы намного мощнее, если бы не особенности местного рынка: москвичи, привыкшие работать в условиях определенной доходности, не всегда умело приспосабливаются к новым петербургским реалиям. «Проблем, существенно отличающих рынки двух столиц, нет. Тем не менее, на рынке Петербурга выше административные барьеры: для реализации проекта по-прежнему требуется большее количество согласований, чем в Москве, несмотря на их планомерное снижение в последние годы. Строгость градостроительных регламентов также отличает питерский рынок от московского: с одной стороны, это требования, направленные на защиту исторической застройки и облика города, с другой стороны, требования, обусловленные гидрогеологическими особенностями местности», — считает руководитель отдела исследований NF Group в Санкт-Петербурге Светлана Московченко.

Так, одна из «болевых точек», с которой сталкиваются незнакомые с «северной спецификой» девелоперы, — непредсказуемость грунтов. Болотистая почва, на которой построен город, предполагает проведение дополнительных изысканий; порой приходится на ходу менять проектную документацию и нести дополнительные расходы. Также, по словам директора департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Аси Левневой, в Петербурге строить сложнее из-за дефицита простых для освоения участков под застройку, несоответствия ПЗЗ и Генплана, более жестких природоохранных норм и ограничений. На рынке Северной столицы практически не осталось простых участков. Чаще всего это редевелопмент, сложные сделки, участки с историческим наследием и т. д. «Сейчас петербургский рынок идет по пути монополизации из-за высокой социальной нагрузки, административных барьеров и дорогого проектного финансирования, что ведет к установлению жесткой ценовой политики», — отмечает Ася Левнева. При этом себестоимость строительства в Петербурге — одна из самых высоких в стране: по данным Росстата, на сегодня она составляет 60,5 тыс. рублей за жилой «квадрат». Дороже только на Сахалине, куда почти все материалы приходится завозить (67 324 рубля за метр); в Подмосковье дешевле (53 971), в Москве еще дешевле (45 992 рубля).

Столичная специфика на северо-западе

Однако московских девелоперов, похоже, эти проблемы не очень пугают. В прошлом году строительство сразу нескольких комплексных проектов в Ломоносовском, Всеволожском и Гатчинском районах Ленинградской области анонсировал еще один московский девелопер — ГК «А101». Суммарный объем инвестиций в развитие этих территорий составит порядка 286,7 млрд рублей. Генеральный директор ГК «А101» Игнатий Данилиди пообещал возводить в регионе не менее 200 тыс. «квадратов» ежегодно. «Наш подход к развитию новых территорий Москвы, опыт и лучшие наработки мы будем обязательно применять и в проектах Ленинградской области», — подчеркнул он.

Петербургские девелоперы, в свою очередь, отмечают, что представить себе конкуренцию на региональном рынке без москвичей уже невозможно, так как с их приходом северо-западные новостройки приобрели столичную специфику. Как бы то ни было, принимая решение работать в Северной столице, московские застройщики тщательно готовятся: выбирают подходящую площадку, детально прорабатывают проекты. Это они предложили рынку закрытые дворы без машин, панорамное остекление, новый подход к разработке квартирографии, кладовые в домах и другие опции, которых у местных застройщиков не было.

Впрочем, петербургские компании быстро подхватили эти идеи, и сейчас принципиальных отличий между проектами практически не наблюдается. И как заметила Ася Левнева, выход на рынок столичных игроков с их высокими стандартами домостроения создает более благоприятную конкурентную среду для поддержания достойного архитектурного облика Петербурга и области. А конкуренция с московскими застройщиками дает хороший стимул для новых целей.

60,5 тыс. рублей составляет сейчас средняя себестоимость петербургского «квадрата». Дороже строительство обходится только на Сахалине — 67 324 рубля за метр