Внешний облик здания повышает его стоимость, но только на стабильном рынке
Современные офисные здания во многом формируют и определяют облик города. Однако в сложных рыночных условиях арендаторы ориентируются на оптимизацию расходов, а инвесторы ищут объекты, формирующие стабильный доход. И тут возникает вопрос: так ли важна архитектура бизнес-центра, и влияет ли облик здания на его стоимость и капитализацию?
Традиционно под качественной архитектурой бизнес-центра подразумеваются такие характеристики, как качество планировок, коэффициент потерь площади, то есть компоненты, влияющие на то, насколько высоким будет арендный доход в пересчете на квадратный метр общей площади здания. С этой точки зрения важность качественной архитектуры сомнения не вызывает.
А вот архитектура как инструмент создания красивой «обложки» бизнес-центра становится менее актуальной. Многие проекты пересматривают свои концепции, удешевляя внешнее оформление, но сохраняя при этом вектор на создание эффективного внутреннего пространства.
Тем не менее, достаточно посмотреть на инвестиционные сделки по приобретению бизнес-центров в последние два-три года («Оружейный», «Белые Сады», «Большевик» — объекты с невысоким уровнем реализованных площадей на момент сделки), чтобы заметить, что архитектура и внешний облик современных зданий приобретают все большее значение. Крупные девелоперы рассматривают покупку или строительство проекта с сильным архитектурным обликом как вложение в будущее. Такие проекты подразумевают под собой нечто большее, чем просто использование пространств под офисы, и являются отражением времени, настроений общества, их идей, и поэтому имеют важную имиджевую составляющую. Вместе с тем, современная архитектура, как нечто новаторское, может найти своего почитателя, а может, напротив, отрицательно сказаться на спросе, ввиду чего девелоперы стараются выбирать лаконичные и простые (в хорошем смысле) проекты, которые понравятся большему числу потенциальных компаний-арендаторов.
На московском рынке ярким примером интереса к объекту с яркой архитектурой может служить деловой район «Белая площадь», который наряду с «Москва-Сити» стал одним из важных центров деловой и финансовой жизни Москвы. Район отличает необычное сочетание «старого и нового» — здесь расположен храм Николы Чудотворца, классический облик которого создает интересный контраст с окружающей застройкой. Кроме того, деловой квартал сформировал новое открытое городское пространство — своеобразную зону отдыха для обитателей офисов и горожан. Здесь расположены кафе и рестораны, фонтан, регулярно проходят различные уличные мероприятия. И хотя напрямую эти вещи не связаны с архитектурой зданий, они формируют общую «узнаваемость» объекта. И именно эта узнаваемость формирует, в свою очередь, дополнительную стоимость здания.
А вот единого мнения о влиянии внешнего вида здания на капитализацию, пожалуй, до сих пор нет. Однако этот вопрос уже многие годы занимает западное профессиональное сообщество. Различные исследования показывают, что в зданиях, созданных известными архитекторами и обладающих уникальными характеристиками, ставки аренды могут быть на 5-7% выше, чем у соседей, премия к стоимости здания за архитектуру может достигать и 10-15%. Важно, конечно, помнить, что подобная конвертация внешнего облика в финансовую составляющую чаще встречается на стабильном рынке и зачастую будет коррелировать с многими другими компонентами: составом арендаторов, эффективностью планировок и другими характеристиками объекта.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции