Фактор «Газпрома»

Петербургский рынок офисной недвижимости на пороге роста

Рынок офисной недвижимости Петербурга ждут перемены. Импульсом для этого должен стать ввод в строй «Лахта Центра». По оценке экспертов компании Colliers International, в первой очереди газпромовского небоскреба для аренды будут пригодны 129 тыс. кв. м. По расчетам, на одного человека нужно 20 кв. м, следовательно, новая штаб-квартира газового концерна сможет вместить не более 6,4 тыс. человек. Это значит, что в «Лахта Центре» поместятся только сотрудники основных подразделений «Газпрома», занимающие сейчас качественные бизнес-центры класса А в различных районах Петербурга. Когда это произойдет, на рынок офисной недвижимости «выйдут» около 100 тыс. «квадратов» освободившихся арендопригодных площадей. Однако опасения, что это может вызвать «затоваривание» и падение ставок, не имеют под собой оснований. Эти площади, скорее всего, займут продолжающие переезжать в Петербург подразделения все того же «Газпрома».

И все же присутствие газовиков уже сказалось на офисном рынке — после нескольких лет затишья он начал расти. По оценкам аналитиков, на конец 2018 года объем рынка качественной офисной недвижимости Петербурга превышал 3 млн кв. м. Уровень вакансии составлял в среднем около 6% в бизнес-центрах класса А и 9% — в классе В. Средняя стоимость квадратного метра в классе А выросла до 1595 рублей за кв. м в месяц, в классе В — до 1040 рублей. В Knight Frank St Petersburg сообщают, что всего за 2018 год в Петербурге введено в эксплуатацию более 150 тыс. кв. м качественных офисов. Однако доля площадей, предназначенных для аренды, составила только 10% от суммарного ввода, ведь основной объем сдачи пришелся на «Лахта Центр». Но все же среди бизнес-центров, введенных в прошлом году, было немало интересных объектов. Это БЦ «Премьер Лига», Riverside на Ушаковской набережной, «Пушной Дом» на Московском проспекте и «Депо №1» на Митрофаньевском шоссе, БЦ «Грани» на Большой Зелениной улице и Green Yard Center на Ропшинской. Лидерами по количеству офисных площадей стали Петроградский, Московский и Центральный районы города, суммарно в которых располагается 55% общего объема качественной офисной недвижимости.

Сегодня в активной фазе реализации находятся 10 офисных проектов. Так, компания «Авиелен А.Г.» намерена вложить 7 млрд рублей в третью очередь МФК «Аэропортсити», которая будет состоять из трех бизнес-центров. Строительство первой башни площадью 18 тыс. кв. м началось в конце 2018 года. Планируется строительство бизнес-центра на участке на Пулковском шоссе, 32, расположенном неподалеку от действующего бизнес-центра «Пулково Стар». Сейчас идет разработка проектной документации и согласование в различных инстанциях. В целом, по прогнозам экспертов IPG.Estate, прирост предложения в сегменте качественных офисных помещений в 2019 году составит около 85,5 тыс. кв. м. При этом наряду с бизнес-центрами в их классическом понимании в 2019 году продолжится и строительство офисов build-to-suit — под конкретного заказчика. Получит продолжение и реконцепция устаревших бизнес-центров. Владельцы, у которых нет собственных средств и идей для развития бизнеса, время от времени выставляют такие здания на продажу.

По мнению заместителя руководителя по работе с арендодателями отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Светланы Мовчан, все эти факты могут служить хорошим сигналом для девелоперов. По ее словам, каждую неделю на рынке офисной недвижимости появляется информация о новых проектах, запуск которых намечен на 2021-2022 годы. «Поэтому можно спрогнозировать, что к 2023 году предложение в этом сегменте существенно увеличится», — говорит она. 

Более 3 млн кв. метров cоставлял объем рынка качественной офисной недвижимости Петербурга на конец прошлого года