Это новое слово «эскроу»

Законодатели уточнили требования к счетам, используемым для расчетов при покупке жилья

Как известно, в последнее время закон №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве…» претерпел значительные изменения. Многие из них касаются вопросов, связанных с финансовой устойчивостью застройщиков и сохранностью денежных средств дольщиков. Эти аспекты, несомненно, очень актуальны, поскольку по данным аналитического обзора «Застройщики-банкроты в Российской Федерации», представленного на сайте Единого реестра застройщиков, количество застройщиков-банкротов по состоянию на ноябрь 2018 года увеличилось до 375, а объем незавершенного ими строительства вырос до 9,9 млн кв. м.

Константин ГЛУШКОВ, старший юрист правового департамента Консалтинговой группы «БАЗИС»:

Screenshot_1.png

Часть положений, регулирующих названные вопросы, действует в редакции федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ, а другая часть — уже в редакции федерального закона от 01.07.2018 №175-ФЗ.

Изменились требования к существенным условиям договора эскроу. Так, появилось требование об обязанности уплатить депонируемую сумму до ввода в эксплуатацию МКД.  При этом утратила силу норма о включении условий, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, в отношении договора условного депонирования денежных средств.

Особенно важной новеллой стало то, что в случае привлечения денежных средств дольщиков с использованием счета эскроу к застройщику не применяются многочисленные требования, появившиеся в последнее время, например, о наличии определенного опыта в строительстве; об одном разрешении на строительстве; об отсутствии недоимок; об отчислениях в Фонд защиты прав дольщиков.

Теперь установлено, что с момента передачи дольщику объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании кредитного договора, заключенного между банком и застройщиком, не распространяется на такой объект. С этой даты прекращается залог земельного участка, права аренды или субаренды земельного участка, на котором построен объект недвижимости, переданный дольщику.

Позиция законодателя по вопросу о начислении процентов на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, полностью поменялась. Теперь они не начисляются. Также по-новому определяется момент, с которого уполномоченный банк обязан перечислить денежные средства со счета эскроу застройщику. Если ранее таким моментом было предоставление в банк передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, то сейчас таким моментом является предоставление банку разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности, или сведений о размещении в ЕИСЖС этой информации.

Поскольку счет эскроу является новым инструментом, точный и отлаженный механизм его действия в достаточной степени не апробирован. На данный момент в практике есть ряд вопросов, вызывающих сложности. К ним, например, относятся вопросы о процентных ставках под проектное финансирование при использовании эскроу-счетов; ограничениях по размеру страховых сумм в отношении средств на эскроу-счетах; дополнительных требованиях банков к застройщикам для открытия таких счетов; а также невозможности поэтапного «размораживания» средств дольщиком при выполнении определенного этапа строительства.