Двойной удар

Застройщики не успели еще «переварить» реформу долевого строительства, а им уже «прописали» банковское финансирование

Отечественный строительный бизнес переживает сложный период: реформы, как волны, одна за другой накатывают на него. В 2016 году начались преобразования системы долевого строительства, а всего через год власти заговорили о скорой замене «долевки» банковским финансированием. Неудивительно, что в головах у представителей бизнеса, особенно регионального, царит легкая путаница. Об этом шла речь на состоявшемся в конце февраля IX Финансовом форуме по недвижимости, организованном Ассоциацией профессионалов рынка недвижимости (REPA). «Когда мы сейчас приезжаем в регионы, везде возникает ощущение, что мы это (переход к банковскому финансированию — «СГ») и не обсуждали вовсе», — посетовал глава Минстроя России Михаил Мень и снова попытался развеять тревоги и опасения части предпринимательского сообщества.

Сначала «долевка»…

У тех, кто наблюдает за ходом преобразований в жилищном строительстве, действительно, может сложиться впечатление, что две реформы как бы перекрывают друг друга, но это не совсем так. Реформа долевого строительства, в отличие от идеи перехода к банковскому финансированию, уже обрела достаточно четкие законодательные формы. Часть поправок вступила в силу с 1 января 2018 года, а часть вступит с 1 июля. Если кратко, суть реформы сводится к несколько базовым положениям. Страхование ответственности застройщиков заменяется взносами в государственный компенсационный фонд (1,2% от суммы заключенных ДДУ). Усиливаются требования к самим компаниям-застройщикам (в части финансовой устойчивости и информационной открытости). Отменяется так называемый «котловой» принцип финансирования, когда деньги, собранные на строительство одно дома, перебрасывались компанией на другие объекты. Для этого вводится принцип «одна компания — одно разрешение на строительство». Несмотря на определенное сопротивление и критику, реформа долевого строительства в целом принята профессиональным сообществом.

На форуме Михаил Мень совершил небольшой экскурс в «историю вопроса». «Напомню, что с 1 января 2014 года застройщиков обязали страховать свою ответственность перед дольщиками в страховых компаниях, но страховщики подвели, — заявил министр. — Денег собрали 32 млрд рублей, а выплат сделали на 52 млн рублей. Большинство застройщиков-банкротов, кстати, были застрахованы. Отмечу и наглость господ от рынка страхования, которые даже не соизволили обсудить с нами ситуацию. Так или иначе, схема (страхования — «СГ») не сработала, и это надо признать». Решение о создание компенсационного фонда глава ведомства назвал необходимым для обеспечения безопасности вложений граждан. Фонд уже фактически начал работу: к концу прошлого года, по информации АИЖК, деньги в него перечислили сотни застройщиков.

Однако есть моменты, которые продолжают беспокоить застройщиков и представителей регионов. Так, председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев напомнил, что поправки, которые вступят в силу 1 июля, требуют создания специализированных компаний для реализации проектов по принципу «одно разрешение — одна проектная компания (SPV)». «У застройщиков возникают кадровые проблемы, ведь в каждую компанию нужно назначить директора и главного бухгалтера, — заявил Тимофеев. — Да и у нас же с правилом одного SPV тоже возникнут трудности в связи с необходимостью проводить большее число проверок. По предварительным оценкам, 1200 объектов надо будет проверять, вместо нынешних 500. У нас просто не хватит людей».

В этой связи глава Минстроя России признал, что некоторые жесткие поправки, которые должны вступить в силу с 1 июля 2018 года, были разработаны депутатами чересчур быстро, без тщательных консультаций с министерством, экспертами и участниками рынка. «В итоге мы договорились с коллегами из Госдумы все еще раз обсудить и отшлифовать до вступления (поправок) в силу, — заявил Михаил Мень. — В частности, фактически уже есть решение о послаблении в рамках проектов комплексного освоения территорий (КОТ) по правилу об одном SPV. Для КОТов норматив не будет действовать. Есть и другие задумки, озвучивать которые пока рано, так как они обсуждаются с правительством».

…потом счета эскроу

Меньше пока ясности с перспективами внедрения, в том или ином виде, банковского финансирования жилищного строительства. «В сложившейся экономической ситуации для девелопера важнейшей задачей становится минимизация затрат и рисков, — озвучил позицию «коллег по цеху» директор по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век» Сергей Нотин. — В ближайшие три года рынок жилой недвижимости ждут значительные структурные реформы в рамках перехода на проектное финансирование, что может неблагоприятно отразиться на рентабельности девелоперского бизнеса». Ожидается, что базовая стоимость кредитов для строителей составит порядка 6% годовых. Во всяком случае, именно такая цифра обсуждалась с участием представителей Минстроя РФ и Центрального банка на недавних парламентских слушаниях. «Однако при этом допускается возможность для отдельных застройщиков, у которых имеются существенные риски, а также с учетом иных расходов и рисков банка, эта ставка может быть выше», — заявил Сергей Нотин.

О возможных неприятных для застройщиков последствиях с внедрением банковского финансирования говорил и Константин Тимофеев. По его словам, обязательный переход застройщиков на новый механизм может привести к тому, что большое число проектов в сфере недвижимости в Москве будут заморожены. «Каждый коммерческий банк оценивает риски, а строительная отрасль для них является высокорискованной, — сказал столичный чиновник. — Поэтому по крайней мере 30% проектов коммерческие банки в будущем не возьмут на финансирование из-за того, что девелоперы не пройдут процедуру андеррайтинга. Если на сегодняшний день в Москве застройщиками реализуется 512 проектов, то потенциально 150 из них сразу бы оказались бы под угрозой». В конечном счете переход к проектному финансированию, по мнению Тимофеева, может привести к удорожанию жилья. «Не секрет, что если появляется новый посредник, в данном случае банк, происходит удорожание проекта, — пояснил глава Москомстройинвеста. — Каким оно будет на данный момент, спрогнозировать сложно. Ряд участников рынка говорят о 6%, а ктото даже о 20%». Да и схема с эскроу-счетами, по мнению Тимофеева, тоже не идеальна. «В случае проблем со стройкой банк должен будет вернуть деньги вкладчикам, а проблемный объект останется на банке, — пояснил он. — Возникает вопрос, откуда брать средства на завершение стройки? Получается, прямой заинтересованности в финансировании девелоперов у банкиров нет». Поэтому глава Москомстройинвеста считает, что банковское финансирование должно в долгосрочной перспективе существовать параллельно с долевым строительством, а не полностью заменить его.

«Банковское сопровождение — неплохой механизм, но есть нюансы, — считает Михаил Мень. — К примеру, если банки будут иметь право останавливать платежи по проектам, мы понимаем, чем это может кончиться. Не секрет, что некоторые банки уже сейчас занимаются девелоперским бизнесом. С одними финансовыми организациями мы уже обожглись, не хотелось бы повторения ситуации. Мы хотим, чтобы банки конкурировали за средства дольщиков. Со своей стороны мы делаем, что можем». Министр подтвердил, что Минстрой уже провел переговоры с ЦБ, предварительно обговорив, что ставка кредитования девелоперов должна быть на уровне 6%. По его словам, для тех, кто будет использовать банковское (проектное) финансирование или эскроу-счета, возможны будут послабления в рамках законов №214-ФЗ и №218-ФЗ. Однако обязательно будет переходный период, во время которого предстоит проработать механизм использования банковского финансирования с экономической и законодательной точки зрения. Ведь и банковская система страны пока не готова для работы с девелоперами на новых принципах, и первые счета эскроу могут быть открыты не раньше июля текущего года.

Цитата в тему

Глава Минстроя России Михаил Мень: «Для тех, кто будет использовать проектное финансирование или эскроу-счета, будут послабления по 214 и 218-ФЗ, необходимость в компфонде для них отпадет»

Цитата в тему

Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев: «Чтобы не попасть с июля текущего года под новое правило об одном SPV, столичные девелоперы стали активно приобретать площадки и стараются оперативно получать согласование и разрешение на строительство»