До и после 1 июля

Шумиха вокруг нововведений в сфере долевого строительства преувеличена

В начале июля вступили в силу поправки в законодательство, регулирующее жилищное строительство в России. Понятно, что любые изменения традиционно сопровождаются желанием делать прогнозы. Что касается меня, то я ждал 1 июля 2018 года так же, как ждал 1 июля 2016 и 2017 годов. Не вижу какого-то разворотного момента, и в целом ажиотаж и популизм вокруг этой даты, считаю, преувеличены.

 

Безусловно, с 1 июля в долевом законодательстве появились вещи, скажем прямо, не очень удобные для большинства застройщиков. Эта дата стала водоразделом — «до» и «после». Бизнес-процесс теперь будет меняться. Если говорить конкретнее, то первым этапом изменений (а их точно еще будет несколько) станет возросшая ответственность застройщика (хотя она, по моему мнению, и так была довольно высокой). Если говорить про неудобства, то можно выделить несколько блоков. Первый — это ужесточение контроля за расходом денежных средств. Это связано с тем, что в свое время некоторые застройщики привлекали денежные средства дольщиков к строительству одного объекта, а использовали их — в лучшем случае — на другом. Ситуация сейчас, конечно, не такая, как была 10-15 лет назад, но тем не менее на рынке действительно существуют объекты, строительство которых из-за этого не было закончено в срок. Теперь ситуация изменится радикально, и это, на мой взгляд, ведет лишь к позитивным изменениям: стройкомпании начнут трезво оценивать свою коммерческую деятельность.

А вот в другом вопросе мне пока не до конца понятен посыл законодателей о дальнейшей роли банков в девелоперском процессе. Даже сами банки не очень-то еще понимают, что от них хотят и какова будет их значимость во всей цепочке. Да, для нас, застройщиков, это определенный риск, так как появляется еще один участник процесса. Хотя «Самолет», к примеру, и до 1 июля практически не использовал кредитные средства. Такова была наша изначальная бизнес-модель. В своих проектах мы осознанно шли и идем до сих пор на меньший уровень риска, так как не хотим привлекать внешние (в том числе и заемные средства), которые потом нужно возвращать. Мы идем по другому пути — находим людей с землей. Это могут быть и девелоперы, которые, скажем, не хотят строить в том или ином месте. И мы по-партнерски делим прибыль, а потом распределяем ее на метры. Для нас партнер удобнее, чем банк!

Не стоит забывать и том, что какие-то банки уже тесно связаны с девелоперами. Тут еще может возникнуть конфликт интересов. В общем, это сложная модель, которая позволит очистить рынок от мелких и слабых строительных компаний (только в Подмосковье таковых более 500). В любом случае сейчас все прогнозы — как «будем жить дальше» — построены на догадке и будут зависеть от того, как «девелоперы в итоге поженятся с банками». Но я считаю, что это не должно радикально отразиться на продаже жилья, хотя себестоимость строительства как такового, конечно, увеличится.

В любом случае покупателю пока можно особо не волноваться. Мы сейчас живем в такой парадигме, когда цена жилья определяется не расходной составляющей, а возможностью рынка. Хотя рынок и становится все более конкурентным, но затратный подход в России пока никто не использует. Безусловно, локальные скачки могут быть от 3 до 5%, но в среднесрочной перспективе цена, вероятнее всего, стабилизируется.

В этой связи хочу также отметить, что все предложенные нововведения направлены не только на усиление контроля за деятельностью застройщиков, но и одновременно создают благоприятные условия для развития рынка в целом. Застройщик теперь начинает заранее думать о проекте всей прилегающей территории — о ее правильном межевании, о социальной инфраструктуре (школах, детских садах и т.д.). Это дисциплинирует застройщика. Раньше вся урбанистика сводилась к тому, чтобы «понатыкать» домиков, а теперь нужно учесть, как они будут соединяться улицами, аллеями, побеспокоиться об озеленении дворов. Время «фантиков» (красивых фасадов) в девелопменте проходит. Продукт должен быть заточен под запрос покупателя, как это происходит на Западе. Так что эти законодательные ограничения побуждают девелоперов быть более осознанными в своей деятельности.