Бумаги все стерпят?

Этой осенью сразу три крупных российских застройщика — «Группа ЛСР», группы компаний «Самолет» и «Инград» — заявили о планах привлечь средства путем выпуска облигаций. В перспективе такой способ заимствования может стать более выгодным, чем проектное финансирование, считают некоторые из опрошенных «Стройгазетой» экспертов.

Делайте ваши ставки!

В конце сентября «Группа ЛСР» провела предварительное размещение облигаций на сумму в 7 млрд рублей. В октябре сбор заявок на трехлетние закладные на сумму 3 млрд рублей провела ГК «Самолет». А совет директоров ГК «Инград» утвердил программу эмиссии ценных бумаг и намерен выпустить серию объемом почти 50 млрд рублей.

По мнению управляющего партнера компании «Метриум» (участника партнерской сети CBRE) Марии Литинецкой, в перспективе выплаты по облигациям для застройщиков с высоким рейтингом могут составить 6-8% годовых от номинала. Например, «Группа ЛСР», получившая рейтинг агентства «Эксперт РА» ruA (умеренно высокий уровень финансовой надежности), открыла книгу заявок с первоначальной ставкой от 8,6% годовых. Но интерес инвесторов к бумаге оказался достаточно высоким, и это позволило снизить ставку до 8,5%. Рейтинги от BBB и ниже позволят привлекать деньги инвесторов под 9,5-10,5%. В то время как процентная ставка по проектному финансированию сегодня начинается от 10%, а за счет комиссий и скрытых платежей может оказаться существенно выше. «Компании, разместившие облигационные займы, получают источник финансирования новых проектов, сопоставимый по размерам переплаты с банковскими кредитами, но не требующий твердого залога», — отметила Литинецкая.

С тем, что привлечение инвестиций на рынке ценных бумаг вполне может стать для крупных девелоперов альтернативой банковскому кредитованию, согласен и генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. «Такие компании, как правило, обладают значительными производственными и недвижимыми активами, пользуются поддержкой властей, имеют богатый опыт работы на разных региональных рынках жилья, а также в различных сегментах, — отметил он. — По сути, они являются флагманами строительной отрасли, поэтому приобретение их облигаций вполне может быть интересно как институциональным, так и частным инвесторам».

По итогам этого года объем кредитов, полученных российскими строительными компаниями через механизмы проектного финансирования, может составить 1 трлн рублей, прогнозирует Мария Литинецкая. Такого объема рынок облигаций застройщиков может достичь уже к 2023 году. Не исключено, что до конца года мы услышим еще о нескольких крупных облигационных выпусках.

Трудно быть эмитентом

Надо отметить, что выпуск строительными компаниями облигационных займов имеет в России некоторую историю. Так, например, компания «ЛенСпецСМУ» разместила свой первый выпуск еще в 2005 году. Выпускали облигации Setl Group, RBI, «Кортрос» и другие девелоперы. Их доходность колебалась от 9% до 14% годовых. Есть и более свежие примеры. В апреле текущего года «дочка» компании «Талан» — «Талан-Финанс» — разместила в секторе роста Московской биржи облигации в объеме 1 млрд рублей. К слову, это был первый случай, когда на специализированную площадку для публичного обращения ценных бумаг компаний малого и среднего бизнеса вышел девелопер. Также впервые соорганизатором облигационного займа выступил государственный институт развития «МСП Банк». Только за первый месяц после размещения облигации компании приобрели около 500 частных инвесторов. Общая сумма их вложений составила 95,7 млн рублей, то есть каждый инвестировал в среднем около 200 тыс. Самые большие выплаты инвесторам придутся на 2021 год, когда будут «разморожены» эскроу-счета в одном из проектов «Талана», и компания получит средства дольщиков.

Весьма показателен пример небольшого регионального застройщика — челябинской компании АПРИ «Флай Плэнинг», которая буквально на днях утвердила параметры выпуска облигаций объемом 400 млн рублей. Бумаги вышли на биржу 14 ноября, их срок обращения — 3 года, номинал одной облигации — 1 тыс. рублей. По словам генерального директора компании Владимира Савченкова, решение о трансформации в публичную компанию и о выходе на рынок публичного капитала было принято еще в 2017 году. Для реализации поставленной задачи «Флай Плэнинг» отказалась от привлечения средств дольщиков и в качестве источников привлечения финансирования для строительства проектов использует банковское проектное финансирование по эскроу-счетам и выпуски биржевых облигаций. Дебютный выпуск ценных бумаг на 200 млн рублей состоялся в 2018 году. Сейчас этот долг погашен, и компания продолжает размещать следующие выпуски в рамках программы биржевых облигаций на 5 млрд рублей.

Однако широкого распространения такой механизм привлечения денег пока не получил. По словам финансового директора компании «Талан» Евгения Романенко, в России работает в общей сложности около 4 тыс. застройщиков, но на рынок облигаций из них выходят лишь единицы. К примеру, в 2017 году всего 11 девелоперов разместили 19 облигационных выпусков, в 2018 году таковых было меньше — 8 компаний (10 выпусков).

Связано это, прежде всего, с тем, что такой способ привлечения средств доступен далеко не всем девелоперам, предупреждают инвестиционные аналитики. Биржи, андеррайтеры и организаторы выпусков нередко отклоняют запросы строителей на выпуск облигаций в целях ограничения рисков потенциальных инвесторов. Как правило, к размещению допускаются только тщательно проверенные компании с прозрачной структурой, денежными потоками и «белой» схемой работы. Поэтому выход строительных компаний на фондовый рынок неизбежно потребует от них раскрытия информации, что для традиционно непрозрачной отрасли, мягко говоря, непривычно. На получение инвестиционного рейтинга могут рассчитывать сегодня лишь немногие застройщики.

Справочно:

«Облигационный тренд» актуален и для девелоперов коммерческой недвижимости. В частности, финансово- промышленная корпорация (ФПК) «Гарант-Инвест», специализирующаяся на торговых объектах в Москве, этой весной разместила уже пятый, самый крупный выпуск биржевых облигаций объемом 6 млрд рублей. Этот выпуск был знаменателен тем, что стал первым после присвоения корпорации агентством АКРА рейтинга BBB+ по национальной шкале. Предыдущие четыре выпуска были нерейтингованными и сравнительно небольшими по объемам (общая их сумма составляла 2,8 млрд рублей). По словам президента «Гарант-Инвест» Алексея Панфилова, новый, пятый выпуск решено было сделать основным, предложив в этой связи оферту уже имеющимся владельцам облигаций. Предложением уже воспользовались 76% держателей ценных бумаг ФПК, из которых инвесторы могли выйти в мае, июле и декабре текущего года, но все же переложились в пятилетнюю бумагу с той же доходностью.