Большие деньги для маленьких

На официальном портале правовой информации опубликовано постановление Правительства РФ № 2457 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ № 629 от 30.04.2020», в котором в том числе определяется порядок субсидирования низкомаржинальных проектов жилищного строительства.

О проблемах с реализацией небольших жилищных проектов региональными застройщиками заговорили еще в середине 2019 года, так как именно такие проекты не соответствуют текущим параметрам кредитного продукта «проектное финансирование с использованием счетов эскроу». Банки рассматривают заявки стройбизнеса при показателе рентабельности не менее 15% и запасе финансовой прочности проекта или коэффициенте покрытия долга денежными потоками (LLCR) в размере не менее 1,25. Высокие требования к характеристикам проекта привели к тому, что по состоянию на 1 октября 2019 года без источника финансирования остались 28 млн квадратных метров текущего жилищного строительства.

Сегодня так называемая «красная зона» (проекты в стадии строительства без источника финансирования) отсутствует. Но появилась новая категория проектов, когда уже получено разрешение на строительство (РнС), но банки отказывают в предоставлении финансирования. По официальной статистике финансового института развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ», объем таких проектов на конец 2020 года составил 6 млн «квадратов». По оценкам Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) — 8,4 млн кв. метров. Тогда как курирующий отрасль вице-премьер РФ Марат Хуснуллин считает, что этот показатель еще выше. По его словам, сегодня к выводу на рынок готовы, но не могут получить доступ к деньгам, проекты общей площадью 12 млн кв. метров.

Важно отметить, что эти цифры сформированы на основе данных о полученных РнС. Количество и объем проектов, которые находятся в стадии разработки, посчитать невозможно. Но с уверенностью можно сказать, что большую часть из них составляют именно региональные проекты.

Летом 2020 года правительством — в рамках принятия комплекса мер поддержки стройотрасли в целях преодоления экономических последствий пандемии — было принято решение о запуске программы субсидирования процентной ставки по кредитам для застройщиков, получающих проектное финансирование. На ее реализацию выделен 1 млрд рублей.

Осенью на заседании Госсовета на проблему со снижением объемов текущего строительства как основного риска невыполнения Национальной цели по увеличению ввода жилья к 2030 году обратили внимание главы государства. По результатам обсуждения президентом было дано два важных поручения: принять меры по поддержанию низкомаржинальных проектов и усовершенствовать механизм проектного финансирования, в том числе обеспечить рынок необходимым объемом денежных средств.

Постановление № 2457 предусматривает отдельные положительные изменения порядка субсидирования кредитов по кредитным договорам, заключенным до 1 мая 2020 года. В частности, смягчены требования к сохранению численности работников, уточнено условие субсидирования кредитов, связанное с вводом объектов в эксплуатацию в отношении проектов жилищного строительства, реализация которых осуществляется поэтапно.

Вместе с тем, по мнению НОСТРОЙ, необходимо совершенствовать механизмы реализации региональных проектов. В этой связи нацобъединением были консолидированы основные предложения профессионального сообщества по данному вопросу. В первую очередь, необходимо ускорить принятие программы субсидирования низкомаржинальных проектов жилищного строительства.

Во-вторых, необходимо внести изменения в положение Банка России № 590П, предусматривающие в отношении малых региональных застройщиков снижение размера собственного участия застройщиков до 5% от инвестиционной стоимости проекта, исключение требования о 100-процентной оплате земельных участков и платы за изменение ВРИ, снижение размера резерва на непредвиденные расходы до 3% и установление необходимого размера страхования СМР исходя из стоимости строительства, а не из суммы кредитного лимита. Одним из ключевых предложений в этом блоке является установление для определения достаточного уровня кредитоспособности возможности исполнения обязательств перед участниками долевого строительства при снижении цен на площади проекта относительно расчетных до 5% в отношении проектов со стоимостью ниже 40 тыс. рублей за «квадрат».

В-третьих, необходимо создать механизмы государственных гарантий при реализации проектов жилищного строительства малыми региональными застройщиками. Речь идет о предоставлении государственных гарантий (гарантий «ДОМ.РФ») для получения проектного финансирования при строительстве стандартного жилья в населенных пунктах с низким уровнем доходов населения, а также о поручительстве перед банками со стороны региональных властей при получении проектного финансирования при строительстве социальных объектов. Помимо прочего, экспертное сообщество настаивает на необходимости разработки стандартов проектного финансирования в отношении низкомаржинальных проектов, установлении льготного порядка подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

Также Банком России должны быть предприняты меры в отношении сокращения или полного упразднения дополнительных комиссий банков.

Мерами поддержки региональных проектов могут стать механизм проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков «ДОМ.РФ» за долю от общей площади жилых помещений в многоквартирных домах («аукцион за долю»), изменение параметров программы гарантированного выкупа у малых региональных застройщиков строящегося жилья, а именно установление дисконта в размере не более 2-3% и использование выкупленных квартир исключительно на выполнение социальных обязательств государства. Все больше сообщество обращает внимание на чрезмерную налоговую нагрузку на застройщиков. И, конечно, важно продолжать стимулировать спрос на рынке первичного жилья.

Данные меры позволят оказать поддержку небольшим региональным застройщикам, реализующим свои проекты в малых городах. Результатом их реализации станет более активное проникновение проектного финансирования в субъектах РФ и увеличение объемов текущего строительства в небольших городах. Это, в свою очередь, окажет благоприятное влияние на уровень конкурентоспособности сегмента жилищного строительства и предотвратит рост цен на жилье.

6-12 млн «квадратов» составляет, по разным оценкам, площадь девелоперских проектов, готовых сейчас к выводу на рынок, но не обеспеченных проектным финансированием. Большинство из них — в регионах

Кстати:

По предварительным данным ЦБ РФ, в 2020 году 45% кредитов на строительство жилья было выдано в Москве, 10% — в Московской области, 7,5% — в Санкт-Петербурге, а оставшиеся 37,5% разделены между 69 субъектами РФ. В 13 регионах страны застройщики в принципе не получали кредитов. Согласно оценкам уполномоченного по защите прав предпринимателей Бориса Титова, несмотря на то, что аккредитацию прошли 97 банков, реально проектное финансирование застройщикам из них предоставляют только 23, а в регионах девелоперы могут рассчитывать на займы только в пяти крупнейших банках