Господдержке КОТов могут помешать недостатки градпланирования в регионах
Сегодня уже понятно, что государственная программа по субсидированию ипотечных кредитов на первичном рынке не будет продлена в 2017 году. Однако власти уже заявили о финансовой поддержке инфраструктурной составляющей в проектах по комплексному освоению территорий. Госинвестиции в КОТы можно только приветствовать, однако есть нюансы, которые могут осложнить реализацию программы поддержки девелоперов.
Евгений Сандлер, коммерческий директор Группы компаний INGRAD для СГ-Онлайн:
Официальное решение об отмене субсидируемой ипотеки еще не объявлено, однако, на мой взгляд, вероятность того, что программу продлят, крайне низка. Тем более, по мнению, властей при существующей ключевой ставке ЦБ рынок ипотеки не нуждается в таком виде господдержки.
Стоит отметить, что программа, безусловно, дала свои результаты. Так, согласно прогнозу аналитического центра НАФИ, по итогам 2016 года объем выданных ипотечных кредитов составит 1,5 трлн. рублей, на 30% превысив прошлогодние результаты. В рамках программы господдержки будет выдано ипотечных кредитов на общую сумму в 550 млрд рублей, а всего с начала ее действия (с апреля 2015 года) — около 950 млрд рублей (при лимите в 1 трлн рублей). Более того, когда запускалась программа субсидирования ипотечных кредитов, ставки по ипотеке в среднем составляли порядка 17%, и снизить их до 12% было действительно важным шагом, направленным на оздоровление строительного рынка. Таким образом, субсидируя ипотеку, государство действительно стимулировало строительную отрасль.
В случае отмены программы субсидирования ипотеки, ставки по ипотечным кредитам, скорее всего, вырастут. И при текущем объеме предложения, рынок, очевидно, столкнется с нехваткой спроса. Не стоит забывать, что покупательская способность остается на прежнем уровне, а это в свою очередь негативно скажется на строительной отрасли в целом.
Однако государство предложило альтернативный вариант поддержки отрасли, в котором центральная роль отводится проектам по комплексному освоению территорий. Так, власти уже заявили о двух схемах стимулирования рынка – создание инженерной инфраструктуры с помощью субсидирования ставок по кредиту, а также создание социальной и транспортной инфраструктур с помощью субсидирования напрямую.
В 2017 году правительство выделит 20 млрд рублей на создание инфраструктуры для подобных крупных девелоперских проектов, что, по оценкам Минстроя России, позволит дополнительно строить в регионах до 5 млн кв. метров жилья в год. При этом, приоритетом при выделении средств является создание девелопером комфортной среды в рамках проекта комплексного освоения территории. На мой взгляд, это во многом логичное решение. Если мы посмотрим на покупательское поведение, то, как потребители выбирают объекты сейчас? Безусловно, цена и локация играют определяющую роль. Но все большее внимание уделяется именно инфраструктуре жилых массивов. С точки зрения города и жителей, то сегодня необходимо стимулировать развитие именно КОТов, когда создается «город в городе» со своей инфраструктурой, а главное - с точками приложения труда в этой же локации. Для города это означает снижение уровня маятниковой миграции, а для жителей – комфортную среду проживания. Кроме того, нужно понимать, что рано или поздно участки под точечную застройку просто закончатся.
Однако, уже сейчас можно сказать, что реализация новой программы господдержки проектов КОТ связана с рядом нюансов. Один из них это соцнагрузка на застройщика. Экономические реалии внесли свои коррективы - сейчас девелоперу более чем когда-либо выгодно построить один-два дома в локации, где уже существуют готовые сети и дороги, городская инфраструктура. В свою очередь социальное обременение добавляет на каждый метр как минимум 10 тыс. руб. затрат. И если в Москве стоимость квадратного метра позволяет девелоперу строить обременения, то в регионах разница между себестоимостью и рыночной ценой может составлять 3-5 тыс. руб. за кв. м. И зачастую региональные застройщики не освобождаются от «социального» обременения, а наоборот получают его.
При этом если посмотреть, как сейчас распределяется социальная нагрузка на застройщиков, то мы увидим крайне неоднородную картину. Проблема в том, что муниципальные образования сегодня не могут адекватно рассчитать потребность в той или иной инфраструктуре в конкретном районе будущей застройки. В частности, это связано с отсутствием генеральных планов развития городов. Как результат – в одной локации вырастает несколько школ, которые остаются незаполненными, а в другой этих школ не хватает. В связи с этим, важно выработать комплексный подход региональных и муниципальных властей к градостроительному планированию и, прежде всего, к строительству объектов социальной и иной инфраструктуры. Лишь в этом случае застройщику и городу удастся создать комфортную и современную городскую среду. Хочется надеяться, что остроту проблемы снимут городские стандарты благоустройства, о планах по разработке которых уже заявили власти.
Подытоживая, хочу отметить, что господдержку необходимо оказывать, прежде всего, социально ответственному девелоперскому бизнесу, представляющий рынку сбалансированный продукт, гармонично вписанный в городскую среду. На мой взгляд, будущее рынка именно за такими проектами.