Апрельские тезисы

Правительство решает, кто из застройщиков сможет работать без эскроу-счетов

Президент России Владимир Путин утвердил перечень поручений по итогам фев­ральского расширенного заседания президиума Госсовета, который был посвящен реализации национального проекта «Жилье и городская сре­да». Документ предписывает правительству предпри­нять ряд мер по смягчению перехода на новый меха­низм финансирования жилищного строительства. В частности, к 15 апреля должна завершиться разработка критериев для строящихся жилых проектов, где не будут применяться эскроу-счета, и достройка которых будет возможна с прямым привлечением средств дольщиков.

Напомним, с прошлого года в стране реализуется план поэтапного отказа от прежнего механизма долево­го строительства. Летом 2018 года было введено банков­ское сопровождение деятельности застройщиков. А с 1 июля 2019 года девелоперы должны начать исполь­зовать для расчетов с покупателями эскроу-счета. На этих счетах будут аккумулироваться средства граждан, но воспользоваться этими деньгами строители смогут только после ввода объекта в эксплуатацию. Само стро­ительство при этом будет вестись за счет целевых бан­ковских кредитов (проектное финансирование).

Однако, чем ближе «час икс», тем больше у регулято­ра и участников рынка сомнений в том, что отрасль го­това встать на «новые рельсы» без серьезных издержек. Компании не успевают перестроить свои бизнес-про­цессы, а у банков не хватает опыта кредитования строй­ки и работы с эскроу-счетами. Чтобы не поставить под угрозу достройку почти 90 млн кв. метров жилья, было принято решение смягчить «переходные условия». Мин­строй России разработал критерии для отбора застрой­щиков, которым разрешат завершить часть проектов без перехода на новую схему финансирования. 29 марта документ был внесен в правительство.

Окончательный список критериев должен поя­виться в середине апреля, тогда и будет принято специальное постановление по этому вопросу. В ито­ге, по экспертным оценкам, 70-80% строящегося сей­час жилья может быть достроено «по старым прави­лам». Напомним, что первоначально на послабления могли рассчитывать проекты, строительная готов­ность которых составляет не менее 30% и в которых по ДДУ продано не менее 10% площадей. Теперь же предусмотрены дополнительные смягчения. Так, от использования счетов эскроу могут быть освобожде­ны проекты комплексного освоения территорий (КОТ) с готовностью объектов на уровне 15%. А так называемые системообразующие компании (крупней­шие застройщики) смогут реализовать проекты на старых условиях, если их готовность — всего 6%.

Как сообщил на днях вице-премьер РФ Виталий Мут­ко, основанием для признания компании системообра­зующей может стать объем жилья, находящегося в ста­дии строительства (не менее 4 млн «квадратов»). Кроме того, такие компании должны работать не менее чем в четырех регионах страны. На сегодняшний день, по дан­ным Единого реестра застройщиков (ЕРЗ.РФ), под эти требования подходят только два девелопера — группа ПИК (работает в 10 регионах и строит в общей сложно­сти 7,6 млн кв. метров) и ЛСР (5 регионов и 4,2 млн кв. метров).

При этом, как уточнил глава Минстроя России Влади­мир Якушев, застройщики, которые продолжат работу без привлечения эскроу-счетов, смогут получить финан­сирование для достройки своих объектов на принципах небанковского финансирования на возвратной основе за счет докапитализации Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (обеспечить до­полнительное финансирование Владимир Путин также ранее поручил правительству).

В проекте постановления говорится также, что по соглашению с правительством ряду субъектов РФ бу­дет предоставлено право самостоятельно устанавли­вать критерии готовности жилых проектов, позволя­ющие застройщикам работать без эскроу-счетов. При этом сам регион не должен быть получателем дота­ций на выравнивание бюджетной обеспеченности, а местный орган исполнительной власти должен пре­доставлять финансовые гарантии завершения строи­тельства домов.

1 млн договоров долевого участия (ДДУ) должно быть заключено с применением эскроу-счетов к концу 2024 года (согласно паспорту нацпроекта «Жилье и городская среда»)