Артём Кузнецов
В период с 2022 года по 2025 год во многих регионах России квартиры с отделкой исчезают с первичного рынка жилья на фоне падения спроса, а на замену им приходят лоты «в бетоне» или смешанный формат, когда в одном проекте представлены все виды отделки. Об этом «Стройгазете» сообщили аналитики премии Urban, уточнив, что только в трех регионах страны предложение с отделкой удерживает лидирующую долю в общем объеме.
Аналитики рассказали, что застройщики, работающие в Москве, перешли в режим экономии. По сравнению с 2022 годом доля жилья, которое на момент сдачи будет сразу же готово к заселению, ужалась более чем вдвое – с 37% до 15,8% от общего объема предложения. Стало меньше и лотов с предчистовой отделкой – 11,4% вместо 14,6% тремя годами ранее. Жилые комплексы с предложением квартир с черновой отделкой занимают 45,9% от общего объема предложения, что на 11,4 п.п. выше показателей 2022 года.
CEO и учредитель премии Urban Ольга Хасанова объяснила, что широкое распространение чистовой отделки во многом было связано с доступной ипотеки. После отмены льготной ипотеки и роста ключевой ставки наличие отделки из драйвера продаж нередко превращалось в тормоз. «Особенно чувствительны к этому покупатели массового жилья. Если верхняя часть рынка отметилась минимальным ростом предложения без отделки (+2,9 п.п., с 52,5% до 55,4%), то в комфорт-классе и нижнем сегменте бизнес-класса произошел серьезный сдвиг – с 27,3% до 42,4%», — отметила она.
На рынке недвижимости Московской области перераспределение между разными типами отделки носило куда более радикальный характер. Предложение с готовой отделкой от застройщика, которое три года назад занимало едва ли не половину всего подмосковного рынка новостроек (47,4%), растаяло до 13,3%. Сегодня 300 из 800 корпусов сданы или будут сдаваться с черновой отделкой, что эквивалентно 32,3% (+5,7 п.п. к августу 2022 года).
Аналогичный сценарий развития продемонстрировали и другие региональные центры. С 2022 года в Казани доля квартир с без отделки выросла на 12,2 п.п., в Краснодаре – на 2,5 п.п., в Екатеринбурге – на 1,1 п.п. Основную долю рынка в этих городах занимает формат white box (под чистовую): в Казани его доля измеряется 63,2%, в Екатеринбурге – 41,5%, в Новосибирске – 62,6%.
В некоторых городах предложение «в бетоне» покрывает более 80% экспозиции. К ним относятся Рязань (94,3%), Самара (92,8%), Барнаул (87,2%), Ульяновск (87,1%), Иркутск (82,8%). Немного от них отстают Челябинск (79,1%), Волгоград (73,9%) и Кемерово (70,9%). Связано это в основном с тем, что в этих городах преобладает предложение массового сегмента, где аудитория особенно чувствительна к повышению цен за счет отделки, и застройщики отказались от этой опции.
Аналитики отметили, что во многих городах наметился важный тренд, который компенсирует и смягчает снижение объема квартир с отделкой – внутри одного корпуса «упакованы» лоты с двумя-тремя видами отделки. Этот подход дает надежду на максимально возможное расширение аудитории и проникновение во все потребительские ниши. В Краснодаре и Тюмени он стал превалирующим – по 69,5% выборки. Кроме того, этот формат быстро набирают вес в Новороссийске (+48,9 п.п. с 2022 года), Ростове-на-Дону (+31,4 п.п.), Анапе (+26,3 п.п.), Подмосковье (+14,2 п.п.) и Ленобласти (+13,6 п.п.).
При этом Санкт-Петербург демонстрирует в этом плане контртренд. В 2022 году лоты с отделкой составляли основу городского рынка недвижимости (43,6%). Кризис не поколебал их положение, напротив, аналитики выявили прирост доли такого жилья до 47,5%. Им укомплектовано свыше 300 из 715 петербургских корпусов в новостройках. Гораздо чаще стал применяться формат white box – в 18,9% случаев (+8,3 п.п. за три года). Соответственно удельный вес объектов без отделки существенно снизился на 10,6 п.п – до 15,6%.
Эксперты пояснили, что главная причина такой ситуации — больше возможностей у петербуржцев получить семейную ипотеку на льготных условиях, чем у жителей Москвы. В обеих столицах действует единый лимит на объем заемных средств – 12 млн рублей. Поскольку первый взнос установлен в размере 20%, это означает, что предельная стоимость квартиры не должна превышать 15 млн рублей. В Москве обозначенная категория вбирает менее 25% предложения, в то время как в Петербурге – почти 60%.
Еще одна причина — олигополия, сложившаяся на петербургском рынке. Так, треть лотов с отделкой принадлежат одной компании, а еще треть обеспечивают четыре других крупных игрока. «Такие компании могут себе позволит за счет эффекта масштаба оставить в своих проектах отделку без значительного удорожания финального бюджета покупки», — пояснила Ольга Хасанова.
Что касается Черноморского побережья, то здесь в 2025 году преобладают новостройки с чистовой отделки. Причем этот статус регион приобрел совсем недавно. В 2022 году на каждый сочинский лот с отделкой приходилось семь лотов без отделки. В 2025 году соотношение изменилось на 9 к 10 в пользу объектов, сдаваемых «под ключ». За описанной метаморфозой стоит мода на сервисные апартаменты, популярность которых стремительно усиливается как у застройщиков, так и у покупателей. В Анапе и Новороссийске корпуса с чистовой отделкой тоже активно вытесняют и «черновое» предложение, и white box.
В Приморье также доля предложения без отделки сузилась с 75,6% до 52,8% в пользу других форматов. Аналитики связывают это с активной экспансией в регионе федеральных девелоперов, которые привнесли на рынок новые форматы. Параллельно росла доля всех прочих видов: white box – на 3,8 п.п., чистовая отделка – на 1,8 п.п., отделка по желанию клиента – на 7,1 п.п.
По мнению Ольги Хасановой, российский девелопмент ищет способы оптимизировать свои издержки, расширить потенциальную аудиторию и создать максимально сбалансированную продуктовую линейку. «Однако учитывая региональные особенности рынков, решается эта задача по разному с точки зрения отделки как важной составляющей ценообразования. В городах с большим туристическим потоком, традиционно высокой долей апартаментов и инвестиционных квартир под сдачу в аренду формат чистовой отделки удерживает позиции, как в Петербурге или Сочи. В городах с высокой конкуренцией и тенденцией к затовариванию, как в Москве, Екатеринбурге и Краснодаре, застройщики более склонны “избавляться” от отделки. В городах с более медленными темпами выхода нового предложения девелоперы занимают срединную позицию, отдавая предпочтение смешанному типу отделки с несколькими вариантами на выбор», – резюмировала она.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что россияне разделились в оценке стоимости ремонта двухкомнатной квартиры в 2025 году.