Shutterstock/FOTODOM
В 2024 году усредненная стоимость fit-out (внутренняя отделка и инженерное оснащение) на офисном рынке Москвы достигла 134,2 тыс. рублей за кв. метр, увеличившись за год на 18%. Об этом «Стройгазете» сообщили в компании Nikoliers, добавив, что без учета внешних факторов рост стоимости отделки всех классов до конца года может составить еще не менее 5-10%.
В структуре по классу отделки наибольшее увеличение зафиксировано в премиум-сегменте: за год показатель вырос на 21% и достиг 198,2 тыс. рублей за кв. метр. В бизнес-классе средняя стоимость отделочных работ увеличилась на 17% − до 123,3 тыс. рублей за кв. метр. В сегменте «стандарт» показатель прибавил 15% и остановился на значении в 81,2 тыс. рублей за кв. метр.
Что касается статей расходов проекта fit-out, наибольший рост за год продемонстрировали общестроительные работы (50 944 рублей за кв. метр, +25%) и проектная документация и дизайн-проект (5002 рублей за кв. метр, +23%). Стоимость механических систем и электрических и слаботочных систем увеличилась на 16% и 11% соответственно.
Фрунзе Алексанян, руководитель направления аудита и стоимостного инжиниринга Nikoliers: «Рост стоимости внутренней отделки и инженерного оснащения обусловлен в первую очередь дефицитом рабочей силы, а также продолжающимся увеличением стоимости материалов и оборудования. При этом мы наблюдаем, что сейчас по мере того, как компании выстраивают новые логистические цепочки и решают вопросы с рядом материалов и оборудования, темпы роста fit out замедлились. По нашим оценкам, средний рост стоимости fit out будет сохраняться в среднесрочной перспективе и до конца года может составить еще 5-10%, что будет связано в первую очередь с кадровой проблемой».
По данным Nikoliers, в настоящий момент помещения с отделкой составляют 56% от объема предлагаемых в аренду и на покупку офисных помещений Москвы. Формат отделки значительно отличается в зависимости от объекта: от премиальной отделки до помещений, требующих небольшого косметического ремонта. В то же время, структура предложения может меняться в зависимости от класса. Например, крупные блоки в классе А, в основном, представлены в новых зданиях, поэтому чаще предлагаются в состоянии shell&core. Однако такие предложения, подогреваемые спросом со стороны крупных компаний, обычно уходят с рынка еще до ввода здания в эксплуатацию.
Офисы крупного объема преимущественно представлены без отделки: среди блоков более 10 тыс. кв. метров таких предложений 77%. По мере уменьшения размера блока доля помещений shell&core уменьшается: в сегменте самых популярных лотов от 150 до 500 кв. метров предложения с отделкой составляют 80%.
«В среднесрочной перспективе объемы ввода нового офисного предложения будут оставаться сдержанными, при этом многие проекты выходят на рынок с уже высокой степенью заполняемости. В результате предложение офисов с отделкой будет расти. Потенциальным пользователям недвижимости придется либо снизить уровень ожиданий к качеству отделки и заезжать в помещения в состоянии «за выездом арендатора», либо закладывать в расходы по отделке не только увеличившуюся стоимость ремонта, но и расходы по демонтажу старого дизайна», − комментирует Игорь Темнышев, партнер Nikoliers.
Целесообразность черновой или чистовой отделки зависит от бизнес-задач. Многие арендаторы, опасаясь высоких затрат на ремонт, стремятся к чистовой отделке. На протяжении долгого времени качественные бизнес-центры в Москве предлагали помещения только shell&core, оставляя компаниям возможность создать свой уникальный офис. Сейчас, учитывая настроения арендаторов, вектор сместился в сторону чистовой отделки. Девелоперы готовы предлагать базовый пакет отделки в разных ценовых сегментах.
«Если офис для арендатора в первую очередь несет представительскую функцию, будь это штаб-квартира, центр разработки или флагманский офис с уникальным дизайном, скорее всего, компании будет выгодно брать помещения «в бетоне», избавив себя от дополнительных затрат на демонтаж. Если же компания ищет дополнительные помещения для back office (для расширения или размещения определенной команды), логичнее выбирать помещения с готовой отделкой, трансформировав под свои нужды», − резюмирует Игорь Темнышев.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что доля свободных офисов в Москве снизилась до минимума.
В структуре по классу отделки наибольшее увеличение зафиксировано в премиум-сегменте: за год показатель вырос на 21% и достиг 198,2 тыс. рублей за кв. метр. В бизнес-классе средняя стоимость отделочных работ увеличилась на 17% − до 123,3 тыс. рублей за кв. метр. В сегменте «стандарт» показатель прибавил 15% и остановился на значении в 81,2 тыс. рублей за кв. метр.
Что касается статей расходов проекта fit-out, наибольший рост за год продемонстрировали общестроительные работы (50 944 рублей за кв. метр, +25%) и проектная документация и дизайн-проект (5002 рублей за кв. метр, +23%). Стоимость механических систем и электрических и слаботочных систем увеличилась на 16% и 11% соответственно.
Фрунзе Алексанян, руководитель направления аудита и стоимостного инжиниринга Nikoliers: «Рост стоимости внутренней отделки и инженерного оснащения обусловлен в первую очередь дефицитом рабочей силы, а также продолжающимся увеличением стоимости материалов и оборудования. При этом мы наблюдаем, что сейчас по мере того, как компании выстраивают новые логистические цепочки и решают вопросы с рядом материалов и оборудования, темпы роста fit out замедлились. По нашим оценкам, средний рост стоимости fit out будет сохраняться в среднесрочной перспективе и до конца года может составить еще 5-10%, что будет связано в первую очередь с кадровой проблемой».
По данным Nikoliers, в настоящий момент помещения с отделкой составляют 56% от объема предлагаемых в аренду и на покупку офисных помещений Москвы. Формат отделки значительно отличается в зависимости от объекта: от премиальной отделки до помещений, требующих небольшого косметического ремонта. В то же время, структура предложения может меняться в зависимости от класса. Например, крупные блоки в классе А, в основном, представлены в новых зданиях, поэтому чаще предлагаются в состоянии shell&core. Однако такие предложения, подогреваемые спросом со стороны крупных компаний, обычно уходят с рынка еще до ввода здания в эксплуатацию.
Офисы крупного объема преимущественно представлены без отделки: среди блоков более 10 тыс. кв. метров таких предложений 77%. По мере уменьшения размера блока доля помещений shell&core уменьшается: в сегменте самых популярных лотов от 150 до 500 кв. метров предложения с отделкой составляют 80%.
«В среднесрочной перспективе объемы ввода нового офисного предложения будут оставаться сдержанными, при этом многие проекты выходят на рынок с уже высокой степенью заполняемости. В результате предложение офисов с отделкой будет расти. Потенциальным пользователям недвижимости придется либо снизить уровень ожиданий к качеству отделки и заезжать в помещения в состоянии «за выездом арендатора», либо закладывать в расходы по отделке не только увеличившуюся стоимость ремонта, но и расходы по демонтажу старого дизайна», − комментирует Игорь Темнышев, партнер Nikoliers.
Целесообразность черновой или чистовой отделки зависит от бизнес-задач. Многие арендаторы, опасаясь высоких затрат на ремонт, стремятся к чистовой отделке. На протяжении долгого времени качественные бизнес-центры в Москве предлагали помещения только shell&core, оставляя компаниям возможность создать свой уникальный офис. Сейчас, учитывая настроения арендаторов, вектор сместился в сторону чистовой отделки. Девелоперы готовы предлагать базовый пакет отделки в разных ценовых сегментах.
«Если офис для арендатора в первую очередь несет представительскую функцию, будь это штаб-квартира, центр разработки или флагманский офис с уникальным дизайном, скорее всего, компании будет выгодно брать помещения «в бетоне», избавив себя от дополнительных затрат на демонтаж. Если же компания ищет дополнительные помещения для back office (для расширения или размещения определенной команды), логичнее выбирать помещения с готовой отделкой, трансформировав под свои нужды», − резюмирует Игорь Темнышев.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что доля свободных офисов в Москве снизилась до минимума.
Авторы: СГ-Онлайн
Теги: