В 2025 году на рынке складской недвижимости России ожидается существенное снижение объема сделок – не менее 30%. Об этом журналистам сообщил старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев, добавив, что в условиях удорожания стоимости банковского финансирования многие конечные пользователи пересматривают планы по развитию, оптимизируют складские мощности, что непосредственно отражается на объемах спроса.
По словам эксперта, наибольшее падение спроса ожидается в сегменте «среднего» арендатора, т.е. компаний, преимущественно арендующих/покупающих спекулятивные складские помещения площадью до 30 тыс. кв. метров. Годовой объем сделок в 2025 году прогнозируется на уровне 4,3 млн кв. метров, что сопоставимо с показателем 2021 года.
Учитывая продолжающее проникновение онлайн ретейла и рост онлайн продаж (согласно прогнозу INFOLine, суммарный годовой объем онлайн-продаж к 2028 году может достигнуть 26,7 трлн рублей (вкл. НДС), что в три раза превышает показатель 2023 года), ожидается сохранение спроса на складские площади со стороны игроков этого сегмента.
Так, по оценкам экспертов компании CORE.XP, такой рост онлайн ретейла потребует около 1 млн кв. метров новых складских площадей в год, то есть совокупно еще 4 млн кв. метров к 2028 году, если исходить из сочетания динамики роста онлайн продаж и прироста площадей игроков e-commerce за последние пять лет.
Серьезным вызовом для реализации планов развития станет кадровый вопрос, с которым уже сталкивается отрасль розничной торговли и логистический сектор. По оценкам аналитиков, прирост логистических мощностей потребует создания не менее 200 тыс. рабочих мест на одних только складских объектах. Помимо этого, прирост будет происходить на позициях водителей, курьеров, сотрудников пунктов выдачи заказов.
Учитывая высокие объемы девелопмента, отмечается загруженность ключевых девелоперов реализацией контрактов и нехватка профессиональных игроков, способных реализовывать крупные проекты, особенно на региональных рынках, что ограничивает возможность заключения новых сделок. В этой связи особо актуальным является выход на складской рынок девелоперов из жилого сегмента, причем их интерес уже выходит за рамки получения льгот по городской программе стимулирования создания мест приложения труда.
«В 2025 году ожидается годовой объем строительства складов на уровне 5,5 млн кв. метров. Его основу, как и в предыдущие годы, составят объекты формата built-to-suit. При этом большинство таких проектов являются инвестиционным продуктом. И если 5-7 лет назад основной интерес инвесторов был сосредоточен на стандартных складских объектах в Москве или на ключевых рынках, то в настоящее время предметом инвестиционных сделок выступают в том числе и нестандартные логистические центры с моноарендатором, расположенные в менее густонаселённых регионах», - подчеркнул Антон Алябьев.
Эксперт также отметил, что в 2025 году сохранится высокий интерес к складскому сегменту ЗПИФов. Уже сегодня некоторые из них входят в число крупнейших собственников на складском рынке России.
Кроме того, на рынке по-прежнему сохраняется дефицит доступного предложения: второй год подряд значение показателя доли свободных площадей в Москве находится на уровне ниже 1%. Однако текущее состояние рынка в целом можно считать новой нормой, которая будет актуальна и в 2025 году, ввиду полного перехода девелоперов к модели строительства под клиента (built-to-suit) и минимальных объемов спекулятивного девелопмента.
Еще одной тенденцией 2024 года стало продолжение стремительного роста ставок аренды. Так, к концу года ставки достигли отметки в 12 500 – 13 000 рублей за кв. метр в год, без учета OPEX и НДС (+40-45% к уровню 2023 года). Рост ставок был обеспечен высоким спросом на фоне нехватки предложения, удорожанием стоимости финансирования ввиду повышения ключевой ставки, ростом себестоимости строительства. Однако текущий уровень ставок уже могут выдерживать не все арендаторы, что вкупе с другими факторами сказывается на объеме и количестве сделок.
В 2025 году темпы роста ставок, по прогнозам компании, замедлятся до 15%, при этом не исключены «скачки» в случае повышения ключевой ставки.
По словам эксперта, наибольшее падение спроса ожидается в сегменте «среднего» арендатора, т.е. компаний, преимущественно арендующих/покупающих спекулятивные складские помещения площадью до 30 тыс. кв. метров. Годовой объем сделок в 2025 году прогнозируется на уровне 4,3 млн кв. метров, что сопоставимо с показателем 2021 года.
Учитывая продолжающее проникновение онлайн ретейла и рост онлайн продаж (согласно прогнозу INFOLine, суммарный годовой объем онлайн-продаж к 2028 году может достигнуть 26,7 трлн рублей (вкл. НДС), что в три раза превышает показатель 2023 года), ожидается сохранение спроса на складские площади со стороны игроков этого сегмента.
Так, по оценкам экспертов компании CORE.XP, такой рост онлайн ретейла потребует около 1 млн кв. метров новых складских площадей в год, то есть совокупно еще 4 млн кв. метров к 2028 году, если исходить из сочетания динамики роста онлайн продаж и прироста площадей игроков e-commerce за последние пять лет.
Серьезным вызовом для реализации планов развития станет кадровый вопрос, с которым уже сталкивается отрасль розничной торговли и логистический сектор. По оценкам аналитиков, прирост логистических мощностей потребует создания не менее 200 тыс. рабочих мест на одних только складских объектах. Помимо этого, прирост будет происходить на позициях водителей, курьеров, сотрудников пунктов выдачи заказов.
Учитывая высокие объемы девелопмента, отмечается загруженность ключевых девелоперов реализацией контрактов и нехватка профессиональных игроков, способных реализовывать крупные проекты, особенно на региональных рынках, что ограничивает возможность заключения новых сделок. В этой связи особо актуальным является выход на складской рынок девелоперов из жилого сегмента, причем их интерес уже выходит за рамки получения льгот по городской программе стимулирования создания мест приложения труда.
«В 2025 году ожидается годовой объем строительства складов на уровне 5,5 млн кв. метров. Его основу, как и в предыдущие годы, составят объекты формата built-to-suit. При этом большинство таких проектов являются инвестиционным продуктом. И если 5-7 лет назад основной интерес инвесторов был сосредоточен на стандартных складских объектах в Москве или на ключевых рынках, то в настоящее время предметом инвестиционных сделок выступают в том числе и нестандартные логистические центры с моноарендатором, расположенные в менее густонаселённых регионах», - подчеркнул Антон Алябьев.
Эксперт также отметил, что в 2025 году сохранится высокий интерес к складскому сегменту ЗПИФов. Уже сегодня некоторые из них входят в число крупнейших собственников на складском рынке России.
Кроме того, на рынке по-прежнему сохраняется дефицит доступного предложения: второй год подряд значение показателя доли свободных площадей в Москве находится на уровне ниже 1%. Однако текущее состояние рынка в целом можно считать новой нормой, которая будет актуальна и в 2025 году, ввиду полного перехода девелоперов к модели строительства под клиента (built-to-suit) и минимальных объемов спекулятивного девелопмента.
Еще одной тенденцией 2024 года стало продолжение стремительного роста ставок аренды. Так, к концу года ставки достигли отметки в 12 500 – 13 000 рублей за кв. метр в год, без учета OPEX и НДС (+40-45% к уровню 2023 года). Рост ставок был обеспечен высоким спросом на фоне нехватки предложения, удорожанием стоимости финансирования ввиду повышения ключевой ставки, ростом себестоимости строительства. Однако текущий уровень ставок уже могут выдерживать не все арендаторы, что вкупе с другими факторами сказывается на объеме и количестве сделок.
В 2025 году темпы роста ставок, по прогнозам компании, замедлятся до 15%, при этом не исключены «скачки» в случае повышения ключевой ставки.
Авторы: СГ-Онлайн
Теги: