По итогам 2023 года объем спроса на складском рынке в Московском регионе достиг 3 млн кв. метров (+84% за год). Об этом «Стройгазете» сообщили в компании CMWP, объяснив рекордные значения комбинацией нескольких факторов: естественной ротацией, отложенным спросом 2022 года и очередным циклом расширения логистических мощностей крупных маркетплейсов.
Эксперты ожидают, что активный спрос со стороны традиционных драйверов (онлайн-торговли и многоканального ретейла) сохранится, однако будет реализовываться волнообразно, в связи с тем, что игрокам потребуется время для освоения площадей. Более того, сжатый горизонт планирования развития бизнеса крупных игроков, ужесточение денежно-кредитной политики и продолжение периода высокой ключевой ставки могут привести к замедлению спроса и повлечь за собой снижение индикатора в 2024-2025 гг. до 2,2 млн кв. метров.
При этом эксперты предполагают, что в ближайшие два года рынок складской недвижимости сможет повторить рекордный уровень спроса в 2023 году при условии, что крупнейшие девелоперы будут отвечать на активный спрос готовностью к спекулятивному строительству.
«Ежегодный объем сделок в 1,9-2 млн кв. метров, даже при учете только естественной ротации арендаторов, является нормой для зрелого рынка складской недвижимости. Сегмент развивается рекордными темпами, хотя фундаментальные факторы не предполагают такого активного роста. Являются ли склады самым «горячим» или перегретым направлением узнаем в 2024 году, который станет показательным для рынка складской недвижимости», - прокомментировал руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP Егор Дорофеев.
В 2023 году объем нового строительства достиг 1,5 млн кв. метров. В 2024 году ожидается на уровне 1,8 млн кв. метров. Всплеск объема сделок, заключенных в 2023 году, повлечет рост строительной активности в 2024 году, в основном за счет реализации объектов «под заказчика». В складах объемы строительства в значительной степени являются производной количества сделок, заключенных в прошлом году, ввиду большого количества BTS-проектов и короткого цикла девелопмента. Дополнительным фактором роста ввода новых площадей в 2024 году станет вывод на рынок заметного объема объектов спекулятивного строительства формата Light Industrial (порядка 200 тыс. кв. метров).
Уровень вакансии сохранится на отметке менее 1%, предпосылок для роста индикатора в 2024-2025 гг. аналитики не фиксируют – доля свободных площадей будет удерживаться на текущем уровне в связи с высоким спросом и низким предложением. Объекты спекулятивного строительства продолжают вводиться аккуратно и небольшими блоками.
Стремительный рост ставки аренды в 2023 году (на 56% относительно конца 2022 года) вызван сохраняющимся на протяжении всего года высоким спросом и практически отсутствующим предложением. Среднерыночная ставка аренды на сухие склады класса А в Москве к концу 2023 года уже достигла 8950 рублей за кв. метр в год, а по отдельным вакантным блокам может достигать 10 тыс.-12 тыс. рублей за кв. метр в год. Аналитики ожидают, что в 2024 году индикатор сохранит тенденцию роста и составит 9700 рублей за кв. метр в год.
«Высокий уровень ставок будет поддерживаться по-прежнему высоким спросом, ростом стоимости строительства новых объектов недвижимости и ярко выраженным дефицитом предложения на фоне умеренной девелоперской активности из-за внешних условий высокой неопределённости», - считает аналитик департамента исследований и аналитики CMWP Валерия Братченко.
Эксперты ожидают, что активный спрос со стороны традиционных драйверов (онлайн-торговли и многоканального ретейла) сохранится, однако будет реализовываться волнообразно, в связи с тем, что игрокам потребуется время для освоения площадей. Более того, сжатый горизонт планирования развития бизнеса крупных игроков, ужесточение денежно-кредитной политики и продолжение периода высокой ключевой ставки могут привести к замедлению спроса и повлечь за собой снижение индикатора в 2024-2025 гг. до 2,2 млн кв. метров.
При этом эксперты предполагают, что в ближайшие два года рынок складской недвижимости сможет повторить рекордный уровень спроса в 2023 году при условии, что крупнейшие девелоперы будут отвечать на активный спрос готовностью к спекулятивному строительству.
«Ежегодный объем сделок в 1,9-2 млн кв. метров, даже при учете только естественной ротации арендаторов, является нормой для зрелого рынка складской недвижимости. Сегмент развивается рекордными темпами, хотя фундаментальные факторы не предполагают такого активного роста. Являются ли склады самым «горячим» или перегретым направлением узнаем в 2024 году, который станет показательным для рынка складской недвижимости», - прокомментировал руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP Егор Дорофеев.
В 2023 году объем нового строительства достиг 1,5 млн кв. метров. В 2024 году ожидается на уровне 1,8 млн кв. метров. Всплеск объема сделок, заключенных в 2023 году, повлечет рост строительной активности в 2024 году, в основном за счет реализации объектов «под заказчика». В складах объемы строительства в значительной степени являются производной количества сделок, заключенных в прошлом году, ввиду большого количества BTS-проектов и короткого цикла девелопмента. Дополнительным фактором роста ввода новых площадей в 2024 году станет вывод на рынок заметного объема объектов спекулятивного строительства формата Light Industrial (порядка 200 тыс. кв. метров).
Уровень вакансии сохранится на отметке менее 1%, предпосылок для роста индикатора в 2024-2025 гг. аналитики не фиксируют – доля свободных площадей будет удерживаться на текущем уровне в связи с высоким спросом и низким предложением. Объекты спекулятивного строительства продолжают вводиться аккуратно и небольшими блоками.
Стремительный рост ставки аренды в 2023 году (на 56% относительно конца 2022 года) вызван сохраняющимся на протяжении всего года высоким спросом и практически отсутствующим предложением. Среднерыночная ставка аренды на сухие склады класса А в Москве к концу 2023 года уже достигла 8950 рублей за кв. метр в год, а по отдельным вакантным блокам может достигать 10 тыс.-12 тыс. рублей за кв. метр в год. Аналитики ожидают, что в 2024 году индикатор сохранит тенденцию роста и составит 9700 рублей за кв. метр в год.
«Высокий уровень ставок будет поддерживаться по-прежнему высоким спросом, ростом стоимости строительства новых объектов недвижимости и ярко выраженным дефицитом предложения на фоне умеренной девелоперской активности из-за внешних условий высокой неопределённости», - считает аналитик департамента исследований и аналитики CMWP Валерия Братченко.
Авторы: СГ-Онлайн
Теги: