Доля вакантных складских площадей в Москве и МО на начало декабря 2025 года составила 5%, в последний раз такое значение фиксировалось в III квартале 2018 года. Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе консалтинговой компании IBC Real Estate.
За год доля вакантных площадей выросла на 3,5 п.п., а в абсолютном значении в 3,6 раза – с 0,5 млн кв. метров в IV квартале 2024 года до 1,8 млн кв. метров по состоянию на декабрь 2025. Наблюдаемый сейчас цикл роста стартовал с начала 2024 года и непрерывно продолжается уже восемь кварталов.
Доля свободных площадей,
Москва и МО, классы А и В, %
Фото: IBC Real Estate
В пресс-службе отметили, что рост вакансии ускорился из-за нескольких факторов. В 2023–2024 годах повышенный спрос обеспечили онлайн-операторы и многоканальные ритейлеры, арендовавшие и купившие по России свыше 8,4 млн кв. метров складов (63% от общего спроса). Непосредственно в Московском регионе их доля составила 2,9 млн кв. метров, или 45% спроса.
К 2025 году крупнейшие арендаторы частично удовлетворили потребности в складских площадях. Высокие ставки по заемному финансированию и сниженная деловая активность вынудили игроков сосредоточиться на операционной эффективности и долгосрочных стратегиях, а также снизить планируемые объемы роста. Рынок начал балансироваться во фоне высокой кредитной нагрузки, снижения потребительской активности и инфляции, что подтолкнуло арендаторов к экономии и сокращению складских площадей.
Вторым фактором, который оказал влияние на формирование высокого уровня вакансии, стал значительный объем спекулятивных объектов на стадии строительства. В 2024 году спекулятивные проекты составляли 47% нового ввода (0,9 млн кв. метров), а по предварительным данным на 2025 год — 67% (1,7 млн кв. метров), что станет рекордом за 10 лет. До конца II квартала 2026 года маркетируются около 1,6 млн кв. метров на стадии строительства, а к 2026 году заявлен ввод свыше 4 млн кв. метров в Московском регионе, из которых 77% — спекулятивные. По России в целом к 2026 году анонсировано 13,4 млн кв. метров складов, доля спекулятивного строительства — 52%.
При нынешнем уровне деловой активности и умеренного спроса вакансия сохранится на уровне 5–6%, что считается нормальным для рынка.
Аналитики ожидают, что в 2026 году из общего объема строящихся объектов фактический ввод скорректируется в сторону уменьшения и ряд девелоперов будут пересматривать свои планы развития. Рынок войдет в стадию ожидания сигнала о снижении уровня вакантных помещений, который по прогнозам IBC Real Estate наступит в 2027 году.
Еще одним значимым фактором роста вакансии стал выход значительных объемов складских площадей в субаренду – на начало декабря 2025 объем такого предложения составил 375 тыс. кв. метров или 21% от общего объема свободных площадей, доступных для аренды. Источником такого предложения стали онлайн-операторы, которые, на фоне замедления потребительского спроса столкнулись с необходимостью оптимизировать складские площади в целях снижения издержек.
Прямым следствием растущего объема вакантных площадей стало постепенное снижение ставок. По предварительным итогам 2025 года, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды площадей в существующих сухих складах класса А ожидается на уровне 10,5 тыс. рублей за кв. метр в год (без учета OPEX, НДС и коммунальных платежей), снижение за год составит 16%.
Динамика ставок аренды*,
Москва и МО, существующие сухие склады, класс А, руб./кв. м/ год
Фото: IBC Real Estate
Член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин дополняет, что снижению запрашиваемых ставок аренды предшествовало появление вакантных помещений в отдельных субагломерациях Московской области и формирование разрыва между запрашиваемыми и итоговыми ставками подписания сделок, которое наблюдается начиная с II квартала 2025 года. Ситуация в отдельно взятых субагломерациях и конкуренция за арендаторов влияет на общую коррекцию средневзвешенных ставок аренды во всей Московской области. Тенденция сохраняется ввиду продолжающегося роста вакансии и нового строительства.
«Сейчас нет предпосылок к тому, что вакансия начнет быстро сокращаться, и в горизонте 2026 года уровень вакантных помещений превысит 5%. Ожидаемое снижение ключевой ставки оживит спрос на объекты формата BTS, однако накопленные объемы свободных площадей, с учетом будущего ввода, будут сдерживать спрос на подобный формат сделок. Заметными сигналами разворота тенденции могут стать сокращение предложения в субаренду, корректировка планов спекулятивного строительства и постепенное снижение вакантных помещений», — прогнозирует он.
Ранее «Стройгазета» сообщила, что в Москве зафиксирован дефицит офисов с отделкой.
За год доля вакантных площадей выросла на 3,5 п.п., а в абсолютном значении в 3,6 раза – с 0,5 млн кв. метров в IV квартале 2024 года до 1,8 млн кв. метров по состоянию на декабрь 2025. Наблюдаемый сейчас цикл роста стартовал с начала 2024 года и непрерывно продолжается уже восемь кварталов.
Доля свободных площадей,
Москва и МО, классы А и В, %
Фото: IBC Real Estate
В пресс-службе отметили, что рост вакансии ускорился из-за нескольких факторов. В 2023–2024 годах повышенный спрос обеспечили онлайн-операторы и многоканальные ритейлеры, арендовавшие и купившие по России свыше 8,4 млн кв. метров складов (63% от общего спроса). Непосредственно в Московском регионе их доля составила 2,9 млн кв. метров, или 45% спроса.
К 2025 году крупнейшие арендаторы частично удовлетворили потребности в складских площадях. Высокие ставки по заемному финансированию и сниженная деловая активность вынудили игроков сосредоточиться на операционной эффективности и долгосрочных стратегиях, а также снизить планируемые объемы роста. Рынок начал балансироваться во фоне высокой кредитной нагрузки, снижения потребительской активности и инфляции, что подтолкнуло арендаторов к экономии и сокращению складских площадей.
Вторым фактором, который оказал влияние на формирование высокого уровня вакансии, стал значительный объем спекулятивных объектов на стадии строительства. В 2024 году спекулятивные проекты составляли 47% нового ввода (0,9 млн кв. метров), а по предварительным данным на 2025 год — 67% (1,7 млн кв. метров), что станет рекордом за 10 лет. До конца II квартала 2026 года маркетируются около 1,6 млн кв. метров на стадии строительства, а к 2026 году заявлен ввод свыше 4 млн кв. метров в Московском регионе, из которых 77% — спекулятивные. По России в целом к 2026 году анонсировано 13,4 млн кв. метров складов, доля спекулятивного строительства — 52%.
При нынешнем уровне деловой активности и умеренного спроса вакансия сохранится на уровне 5–6%, что считается нормальным для рынка.
Аналитики ожидают, что в 2026 году из общего объема строящихся объектов фактический ввод скорректируется в сторону уменьшения и ряд девелоперов будут пересматривать свои планы развития. Рынок войдет в стадию ожидания сигнала о снижении уровня вакантных помещений, который по прогнозам IBC Real Estate наступит в 2027 году.
Еще одним значимым фактором роста вакансии стал выход значительных объемов складских площадей в субаренду – на начало декабря 2025 объем такого предложения составил 375 тыс. кв. метров или 21% от общего объема свободных площадей, доступных для аренды. Источником такого предложения стали онлайн-операторы, которые, на фоне замедления потребительского спроса столкнулись с необходимостью оптимизировать складские площади в целях снижения издержек.
Прямым следствием растущего объема вакантных площадей стало постепенное снижение ставок. По предварительным итогам 2025 года, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды площадей в существующих сухих складах класса А ожидается на уровне 10,5 тыс. рублей за кв. метр в год (без учета OPEX, НДС и коммунальных платежей), снижение за год составит 16%.
Динамика ставок аренды*,
Москва и МО, существующие сухие склады, класс А, руб./кв. м/ год
Фото: IBC Real Estate
Член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин дополняет, что снижению запрашиваемых ставок аренды предшествовало появление вакантных помещений в отдельных субагломерациях Московской области и формирование разрыва между запрашиваемыми и итоговыми ставками подписания сделок, которое наблюдается начиная с II квартала 2025 года. Ситуация в отдельно взятых субагломерациях и конкуренция за арендаторов влияет на общую коррекцию средневзвешенных ставок аренды во всей Московской области. Тенденция сохраняется ввиду продолжающегося роста вакансии и нового строительства.
«Сейчас нет предпосылок к тому, что вакансия начнет быстро сокращаться, и в горизонте 2026 года уровень вакантных помещений превысит 5%. Ожидаемое снижение ключевой ставки оживит спрос на объекты формата BTS, однако накопленные объемы свободных площадей, с учетом будущего ввода, будут сдерживать спрос на подобный формат сделок. Заметными сигналами разворота тенденции могут стать сокращение предложения в субаренду, корректировка планов спекулятивного строительства и постепенное снижение вакантных помещений», — прогнозирует он.
Ранее «Стройгазета» сообщила, что в Москве зафиксирован дефицит офисов с отделкой.
Авторы: СГ-Онлайн
Теги: