Shutterstock/FOTODOM
По итогам I полугодия 2025 года общий объем сделок в сегменте классических офисов в Москве составил 779 тыс. кв. метров. Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе компании Nikoliers, уточнив, что из них 35% (269 тыс. кв. метров) пришлось на сделки купли-продажи, а 65% (510 тыс. «квадратов») – на аренду.
По данным аналитиков, доля сделок купли-продажи офисных площадей демонстрирует стабильное увеличение последние три года. Если в 2021 году доля таких сделок составляла всего 6,9%, то в 2022 году она увеличилась до 12,2%, а в 2023 году этот показатель достиг уже 20,4%. В 2024 году доля составила 51,9%, в основном за счет нескольких крупных сделок: РЖД купила площади в Moscow Towers (из них 262 тыс. кв. метров офисных площадей), корпорация «Ростех» стала собственником «Ростех-Сити» (174 тыс. кв. метров) и ЦБ РФ приобрел площади в БЦ SLAVA (144 тыс. кв. метров).
Ожидается, что по итогам 2025 года доля сделок купли-продажи не превысит показатели предыдущего года. В рамках прогнозируемого общего объема сделок за год (1,45 млн кв. метров) доля продаж, с учетом потенциальных сделок, составит порядка 35-40%. В целом, по прогнозам Nikoliers, в ближайшие три года возможно смещение спроса в сторону приобретения площадей.
Эксперты рассказали, что общий объем предложения на рынке офисной недвижимости столицы составляет 20,6 млн кв. метров. К 2027 году общий объем ввода площадей в Москве прогнозируется на уровне 2,4 млн «квадратов», из которых 15% площадей будет вакантно в продажу, 7% — в аренду и 5% можно как купить, так и арендовать. При этом объем предложения офисной недвижимости на продажу в Москве за год увеличился почти вдвое – до 866 тыс. кв. метров. На рынок вышло около 200 тыс. «квадратов» едиными зданиями и 164 тыс. кв. метров — блоками.
По словам заместителя директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентина Кусова, до конца 2026 года ожидается старт продаж и выход в рынок новых крупных проектов в продажу «нарезкой». «Последующий вывод этих блоков частными инвесторами на рынок аренды может частично сбалансировать спрос, однако ключевым трендом останется предпочтение компаний к покупке офисных площадей, особенно в условиях ограниченного выбора качественных помещений и растущих арендных ставок. В настоящий момент дефицит свободных качественных площадей является сдерживающим фактором заключения сделок. При этом спрос сохраняется, но поиск подходящих опций занимает больше времени. Даже с учетом незначительной волатильности уровня вакансии минимальное предложение свободных площадей и выход в рынок предложений от частных инвесторов поддерживают рост ставок аренды», — прокомментировал он.
В то же время чистое поглощение офисных площадей снизилось на 91%: с 560 тыс. кв. метров в I полугодии 2024 года до 53 тыс. «квадратов» в I полугодии 2025 года. Основными причинами стали перенос сроков ввода новых BTS-объектов, дефицит крупных площадей, рост арендных ставок и сокращение предложения офисов с готовой отделкой, что увеличивает сроки и стоимость переезда компаний. Кроме того, для арендаторов критичным становится поиск оптимального выбора между качеством помещения и затратами на ремонт.
За II квартал 2025 года в предложении офисов на продажу на первичном рынке класса А и Prime зафиксирован средний рост цен на 10%. Исключением стала зона ТТК-МКАД, где стоимость снизилась на 7% – до 449 тыс. рублей за кв. метр. Это связано с изменением структуры предложения – в рынок вышли объекты на старте продаж.
Средневзвешенная стоимость блоков по итогам июня 2025 года составила: 513 тыс. рублей за кв. метр – внутри ТТК, 759 тыс. рублей за «квадрат» – в ММДЦ «Москва-Сити», 431 тыс. рублей – ТТК–МКАД и 228 тыс. рублей — за пределами МКАД. Для сравнения, годом ранее средневзвешенная стоимость блоков составила: 415 тыс. рублей за кв. метр – Садовое кольцо-ТТК, 626 тыс. рублей — в ММДЦ «Москва-Сити», 380 тыс. рублей — ТТК–МКАД и 209 тыс. рублей — за пределами МКАД.
Директор по продажам департамента офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар отметил, что рынок офисной недвижимости Москвы продолжает демонстрировать интерес со стороны частных инвесторов к покупке блоков, которые впоследствии выводят их в аренду по ставкам выше рыночных. «На этом фоне покупка офисных помещений, особенно на этапе строительства, становится все более популярной стратегией, учитывая текущий дефицит крупных объектов, готовых к немедленной аренде или использованию. Это не только возможность зафиксировать цену, но и, что особенно ценно, – получить пространство, которое можно спроектировать и адаптировать к специфике бизнеса и создать комфортную рабочую среду. В свою очередь появление предложения от частных инвесторов балансирует рынок и расширяет возможности выбора для различных компаний», – рассказал он.
В компании добавили, что в I полугодии 2025 года на рынке офисной недвижимости Москвы были зафиксированы следующие ключевые сделки приобретения: покупка структурами «Лукойла» 50,2 тыс. кв. метров в деловом центре AFI2B и приобретение «Т-Банком» 28,8 тыс. кв. метров офисных площадей в БЦ «Центральный Телеграф». Ключевыми игроками на рынке аренды стали – компания Helix выбрала помещение площадью 10 тыс. кв. метров БЦ Neopolis, и холдинг «Синара», занявший 9,4 тыс. «квадратов» в деловом центре «Милютинский 12».
Лидерами в структуре спроса на офисном рынке Москвы по итогам первых шести месяцев текущего года стали компании из сферы добычи и распределения – 19%. Значительный интерес также проявили представители следующих секторов: профессиональные услуги (17%), ИТ и телекоммуникации (14%), производство (7%).
Ранее «Стройгазета» сообщала, что активное внедрение технологий и искусственного интеллекта не только трансформирует работу девелоперов и управляющих компаний, но и влияет на весь офисный рынок.