В каком порядке и в какие сроки осуществляется изъятие недвижимости для целей КРТ?
Последствием принятия решения о комплексном развитии территорий (КРТ) в силу ст. 56.12 ЗК РФ, ч. 7 ст. 65 ГрК РФ для правообладателей недвижимости, попавшей в границы такой территории недвижимости, является изъятие.
Общие сроки изъятия недвижимости для целей КРТ, которые имеются в федеральном законодательстве (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ и п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ) не дадут ясности в этом вопросе. В законе лишь указано, что отчет об оценке на момент изъятия недвижимости для целей КРТ должен быть не старше 60 дней. А на заключение соглашения об изъятии у правообладателя есть 30 дней.
Также не дает представления о порядке изъятия недвижимости для целей КРТ статьи 56.12 ЗК РФ вместе с главой VII.1 ЗК РФ – там лишь общие положения. Поэтому требуется анализировать нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, устанавливающих порядок изъятия.
В Москве порядок изъятия недвижимости для целей КРТ определен приложением № 6 к постановлению Правительства Москвы от 23.12.2015 № 941-ПП, пункты 2, 3, 5, 5.3, 8.3 которого устанавливают, что победитель торгов после заключения договора готовит отчет об оценке, формирует перечень правообладателей, проект соглашения об изъятии и подает ходатайство в Департамент городского имущества (ДГИ). После одобрения ходатайства и принятия решения победитель торгов рассылает предложения об изъятии правообладателям. Он же заключает эти соглашения (с участием ДГИ как стороны) и выплачивает компенсации.
ДГИ в свою очередь занимается публикацией решения об изъятии недвижимости для целей КРТ, регистрацией его в Росреестре и обращается в суд с иском об изъятии в срок 1 месяца после получения правообладателями предложения от инвестора об изъятии.
После принятия судом решения об изъятии недвижимости для целей КРТ в срок 7 дней победитель торгов перечисляет правообладателю установленную судом сумму (если он не даст реквизиты счета – то средства перечисляются на депозит суда). Обычно дела по изъятию занимают от полугода, но недавно принят Федеральный закон от 10.07.2023 № 310-ФЗ, закрепивший практику выделения спора о цене в отдельное производство, что значительно ускоряет процедуру.
Для оператора КРТ (при реализации КРТ определенным городом юридическим лицом без проведения торгов) схема аналогична, за исключением того, что все расчеты производятся таким оператором, а отчеты об оценке готовят уполномоченные городские органы власти.
Отметим, что в законе нет требования о том, что изымается вся территория единовременно. Тем самым мы видим, что строгих сроков начала изъятия недвижимости для целей КРТ нет, все зависит от победителя торгов. Если сроки реализации проекта ему позволяют, то он может инициировать изъятие по частям.
А решения судов по делу № А40-60215/22 определили возможность изымать до разработки проекта планировки территории.
Таким образом, если победитель торгов или оператор, максимально оптимизируют свою деятельность, то они могут выйти на изъятие недвижимости для целей КРТ уже через четыре-пять месяцев. Но если изымать территорию застройщику нецелесообразно, то процесс может идти в течение всего срока реализации проекта.
Алмаз Кучембаев
юридическое агентство «Кучембаев и партнеры»
Общие сроки изъятия недвижимости для целей КРТ, которые имеются в федеральном законодательстве (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ и п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ) не дадут ясности в этом вопросе. В законе лишь указано, что отчет об оценке на момент изъятия недвижимости для целей КРТ должен быть не старше 60 дней. А на заключение соглашения об изъятии у правообладателя есть 30 дней.
Также не дает представления о порядке изъятия недвижимости для целей КРТ статьи 56.12 ЗК РФ вместе с главой VII.1 ЗК РФ – там лишь общие положения. Поэтому требуется анализировать нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, устанавливающих порядок изъятия.
В Москве порядок изъятия недвижимости для целей КРТ определен приложением № 6 к постановлению Правительства Москвы от 23.12.2015 № 941-ПП, пункты 2, 3, 5, 5.3, 8.3 которого устанавливают, что победитель торгов после заключения договора готовит отчет об оценке, формирует перечень правообладателей, проект соглашения об изъятии и подает ходатайство в Департамент городского имущества (ДГИ). После одобрения ходатайства и принятия решения победитель торгов рассылает предложения об изъятии правообладателям. Он же заключает эти соглашения (с участием ДГИ как стороны) и выплачивает компенсации.
ДГИ в свою очередь занимается публикацией решения об изъятии недвижимости для целей КРТ, регистрацией его в Росреестре и обращается в суд с иском об изъятии в срок 1 месяца после получения правообладателями предложения от инвестора об изъятии.
После принятия судом решения об изъятии недвижимости для целей КРТ в срок 7 дней победитель торгов перечисляет правообладателю установленную судом сумму (если он не даст реквизиты счета – то средства перечисляются на депозит суда). Обычно дела по изъятию занимают от полугода, но недавно принят Федеральный закон от 10.07.2023 № 310-ФЗ, закрепивший практику выделения спора о цене в отдельное производство, что значительно ускоряет процедуру.
Для оператора КРТ (при реализации КРТ определенным городом юридическим лицом без проведения торгов) схема аналогична, за исключением того, что все расчеты производятся таким оператором, а отчеты об оценке готовят уполномоченные городские органы власти.
Отметим, что в законе нет требования о том, что изымается вся территория единовременно. Тем самым мы видим, что строгих сроков начала изъятия недвижимости для целей КРТ нет, все зависит от победителя торгов. Если сроки реализации проекта ему позволяют, то он может инициировать изъятие по частям.
А решения судов по делу № А40-60215/22 определили возможность изымать до разработки проекта планировки территории.
Таким образом, если победитель торгов или оператор, максимально оптимизируют свою деятельность, то они могут выйти на изъятие недвижимости для целей КРТ уже через четыре-пять месяцев. Но если изымать территорию застройщику нецелесообразно, то процесс может идти в течение всего срока реализации проекта.
Алмаз Кучембаев
юридическое агентство «Кучембаев и партнеры»