Shutterstock/FOTODOM
Причины, по которым средства не выделяются
ЖКХ сегодня — это анахроническая система с массой рудиментов, поэтому яв-ляется совершенно недооцененной сферой экономики. В ней оборачиваются триллионы рублей, но как и что в ней происходит - знают единицы, и только в той части, в ко-торой может быть меркантильный интерес. Средства на коммуникации в ЖКХ не выделяли, потому что это было не нужно и против сложившейся системы, или выделяли завуалировано под предлогом «честного» инвестирования в решение локальной проблемы.
Вопросы, связанные с ЖКХ, решались и продолжают решатся кулуарно, мелки-ми группами заинтересованных людей, не без административных ресурсов. Так было, так есть и так будет до момента формирования института контроля за ЖКХ с привлечением специалистов из отрасли, которые будут следить не только за исполнением ин-тересов собственников, но и УК, сквозь призму правильных стандартов и тотальной инвентаризации всей сферы ЖКХ.
Безусловно, это НЕ осуждение тех органов власти, что сегодня выполняют регулирующую роль в ЖКХ, в частности государственная жилищная инспекция (ГЖИ,) так как целеполагание разное. Задача ГЖИ – обеспечить исполнение законов и стандартов в интерпретации, которой пользуются суды, юристы в ЖКХ и те, на кого эти старые, не актуальные нормы сегодня работают. Чтобы урегулировать конфликт между людьми в рамках одного кондоминиума, или между двумя юридическими лицами, до-статочно административного ресурса, или монетарного вознаграждения одной из сто-рон. Надо смотреть в корень проблемы – никто, никогда не работал на недопущение точек социального напряжения, путем правильной коммуникации со всеми сторонами оказания услуги.
Сегодня формула работает так – проще в моменте потратить пару миллионов на урегулирование простого бытового скандала между жителями и УК, нежели чем пла-ново, с использованием правильных инструментов, в которые надо вкладываться, ре-шать вопрос заранее, на предупреждение, на недопущение этого самого социального напряжения. Даже правильная отчетная форма о выполненных работах УК - уже половина снятых претензий ряда недовольных людей.
На сегодняшний день нет системы, которая давала бы инструментарий по реше-нию конфликтных ситуаций в рамках законов ЖКХ. Нет поддержки государства в ли-це какого-либо института власти, которые бы предложили инструментарий для всех заинтересованных сторон в ЖКХ, поэтому средства и не выделяются.
Сейчас все основные потоки денег в ЖКХ направляются на устранение аварий и на модернизацию оборудования. Это значит, что без этих вложений и затрат управление вообще невозможно, но есть потребность в коммуникации. Возникает вопрос - откуда брать средства на коммуникацию? Уменьшить процент инвестиций на модернизацию - убить весь жилой фонд. Не тратить на устранение аварий - тоже невозможно, так как системы ЖКХ очень консервативны. Ответ один – дополнительные эмиссии и увеличение тарифа. А увеличение тарифа на коммуникацию потребителем психологи-чески воспринимается негативно. Поэтому нужна господдержка и тотальная разъясни-тельная работа с населением и потребителем услуг.
Приведу пример из своей практики – на одном из премиальных объектов, один из жителей сфотографировал пробегающую вдоль забора мышь, отправил в жилинспекцию и я получил на юрлицо штраф в размере 300 тыс. рублей. Возникает вопрос – а так ли нужна эта самая дорогая мышь в Москве, когда эти же 300 тыс. рублей можно было бы потратить на улучшения внутри комплекса: починить перголу, беседку или посадить дополнительно дерево. Ответ однозначный - нет! И виноват в том я, так как не довел важность правильных затрат на объекте и факта того, что на территории ком-плекса еще идут важные строительные работы и что в такой экосистеме всегда будут грызуны, сколько их не трави.
Последствия отсутствия бюджета
Рынок уже кипит от отсутствия правильных системных решений в коммуникации - компании бьются в истерии демпинга и рейдерства, собственники безосновательно ненавидят УК. Сама сфера уже давно готова к урегулированию коммуникации и стандартизации.
Если продолжить не выделять бюджеты на коммуникации в ЖКХ, то это убьет рыночную конкуренцию и приведет к полной монополизации рынка ЖКХ. Более богатые УК начнут формировать большие отделы пиара и удержания объектов, где все навыки коммуникации используются на 200%. Как итог - рост тарифа, следовательно рост негатива на УК, следовательно возникающие спорадические группы людей нацеленные на ненависть к УК, следовательно попытка смены УК, следовательно много-миллионные затраты УК на сохранение портфеля, следовательно рейдерство и затраты на захват портфеля, следовательно переход дома под муниципальное управление. Вот схема развития на примере одного дома. Чем меньше рассказывать жителям про ЖКХ в положительном аспекте, тем больше на домах теневой экономики.
Бюджет, необходимый для организации коммуникации
Ответ на этот вопрос «Какой бюджет необходим для организации коммуникации?» лежит в плоскости совершенно субъективной оценки. Почему? Потому, что нет единого стандарта и базы для оценки стоимости. Бюджет может и должен зависеть от вполне исчисляемых параметров: классность объекта, тип объекта, уровня социального напряжения, финансовых возможностей УК.
Совокупно, при лучшем раскладе, стоимость коммуникации может лежать в про-межутке от 0,5 до 5 рублей с метра начисляемой площади и иметь «жира» в резерве на экстренные случае в размере 2-3 млн на отчетный период (год). Стоимость должна за-висеть от набора базовых услуг на коммуникацию в привязке к классу здания: эконом, комфорт, бизнес, премиум.
Формование базы и стандарта и есть ключевая задача регулятора ЖКХ. УК сегодня тратят, как упоминается выше, большие деньги на коммуникацию сами того не осознавая, пытаясь удержать объект, или нападая на чей-то объект, или пытаясь купить лояльность небольшого круга людей на одном МКД. Этого не избежать применяя только лишь стандарты, это такая отрасль, но эти механизмы помогут тем небольшим игрокам рынка как-то выживать в потоке негатива в ЖКХ, и быть конкурентами на рынке. Они смогут противостоять сильным и могучим игрокам на равных, если будут иметь ассигнации для работы в информационном пространстве. Как какой-то ТСЖ в составе которого пара домов может противостоять монстру с портфелем в 4-5 млн метров в управлении? Не имея единых наборов инструментов для антикризисного управления - никак.
Пути решения
Если говорить о путях решения данной проблемы, то я выделяю несколько. Во-первых - необходимо сформировать профессиональные группы, которые ис-пользуя весь свой багаж знаний и компетенции смогут сформировать базовые основы правильной коммуникации в ЖКХ. Во-вторых - формирование ассоциаций, в рамках которых будут сформированы комитеты по работе с коммуникацией в ЖКХ. Это ляжет в основу решения всех практических задач на рынке. В-третьих - формирование базовых стандартов на основе практик комитетов и ассоциации. В-четвертых - формирование локальных нормативов которые лягут в основу ГО-СТа и/или тарифного регулирования в Минстрое. В итоге - должен быть сформирован механизм тарификации услуг по медиаторству в ЖКХ, иначе опять придется наступать на одни и те же грабли.