Вывести самострой из тени?

Александр МООР, руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП)

Незаконное возведение объектов самовольного строительства остается сегодня одной из острейших проблем стройиндустрии: в России выявлено большое количество самостроя различного назначения, в том числе многоквартирных домов, где проживают люди, для которых это жилье является единственным. Проблема самовольного строительства носит актуальный и очень острый социальный характер. Причина ее возникновения — большой спрос на «дешевое жилье», когда цена квартиры оказывается ниже рыночной стоимости недвижимости, построенной с соблюдением законодательства.

Особенно остро эта проблема стоит в Краснодарском крае, Ростове-на-Дону, республиках Дагестан и Крым, Москве и Московской области. Например, только за 2015-2016 годы суды Краснодарского края вынесли порядка 1700 решений об отказе в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку. Более того, в случае признания судом строения самовольной постройкой законодателем закреплена обязанность по ее сносу за счет средств лица, осуществившего строительство (п. 2 ст. 222 ГК РФ). В 2018 году уже были снесены 372 здания. При этом складывающаяся практика показывает, что решения судов по таким объектам могут быть противоположными: по одним домам с одинаковыми характеристиками суд принимает решение о регистрации права собственности, а по другим — решение о их сносе.

Самострои пошли сразу с принятием решений о дачной амнистии, когда судам позволили выносить решения по узакониванию либо неузакониванию объекта по своему усмотрению — и, конечно же, здесь не обошлось без человеческого фактора и коррупционных рисков. Соответственно, мы получили целую волну проблемных объектов, которая еще не в полном объеме накрыла нас: огромное количество таких объектов в официальной статистике до сих пор не отражено. Проблема появилась не только из-за недобросовестных застройщиков, но и от коррупционной «заинтересованности» и формального отношения ряда чиновников как к работе с предпринимателями, так и к обычным людям. К сожалению, в ряде проблемных регионов иные чиновники вместо признания проблемы и совместного поиска решения так или иначе противодействуют экспертным попыткам правового урегулирования ситуации; они игнорируют возможность решить эту проблему и попытаться сохранить людям единственную крышу над головой.

Больше всего от последствий самостроя страдают именно граждане: за каждым из таких объектов — многочисленные судьбы людей, оказавшихся в непростой жизненной ситуации. Они отдают все свои сбережения, лишь бы иметь собственное жилье; многие приезжают с Севера, чтобы приобрести угол на берегу моря. На это могут быть разные причины: состояние здоровья, желание быть поближе к родственникам и солнцу, но в целом — стремление улучшить жилищные условия. По факту же вместо светлого будущего — суды, снос домов, невозможность повлиять на ситуацию в целом, проживание просто в нечеловеческих условиях. Наши граждане сегодня находятся в подвешенном состоянии. Нужно оценить эту проблему трезво и постараться найти решение.

Меры противодействия самострою уже предпринимаются в ряде регионов, но далеко не во всех. Например, в Краснодарском крае невыгодно решать вопросы по самостроям, потому что там господствует «теневой рынок»: каждый объект для него — это деньги, десятки, а то и сотни квартир.

Что касается других регионов, то, например, в Ростовской области разработан и принят пилотный проект — внесение изменений в решение Городской думы «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону».

Ведется большая работа по этому направлению и в Дагестане. Так, в рамках пилотного проекта Минстрою России были выделены субсидии из федерального бюджета на обследование многоквартирных домов, возведенных на территории республики с многочисленными нарушениями. Проводила техническую экспертизу подведомственная министерству структура — ФАУ «РосКапСтрой». Данная работа уже завершена, вся аналитика по обследованию проблемных объектов собрана, в дальнейшем по этим объектам на основании проведенных технических экспертиз будут приняты решения.

На федеральном уровне также предпринимаются целенаправленные усилия. В последнее время Госдумой РФ приняты достаточно значимые законодательные меры, в том числе внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ. С 2020 года понятие «самострой» определено более предметно: появилось четкое объяснение, что такое объект самовольного строительства, каковы причины его возникновения. Раньше эта тема законодательно не была отражена настолько детально. Теперь же законодательство в этой части практически откорректировано.

В данном контексте ВЦНСП видит свою задачу в том, чтобы создать законные условия для сохранения и легализации объектов самовольного строительства, безопасных для проживания граждан, и приведения в соответствие всей необходимой документации.

Для предотвращения появления новых незаконных построек необходимо это сделать исключительно законодательным путем, создавая современные инновационные технологии, которые позволили бы мониторить и контролировать ситуацию и вне зависимости от теневой составляющей вывести этот рынок в легальное поле.

Сейчас работа по внедрению технологии ведется Главгосстройнадзором Московской области. Он создал цифровую платформу, отображающую все многоквартирные дома, социальные и нежилые объекты в регионе, с помощью которой можно найти всю необходимую информацию о каждом объекте. Приложение полезно как потенциальным покупателям жилья в новостройках, так и владельцам квартир, желающим отследить строительство школ и детских садов рядом со своим домом. ВЦНСП поддерживает усилия подмосковного ведомства по совершенствованию этой технологии и выступает за ее внедрение на всей территории РФ.

Справочно:

ВЦНСП — независимая гражданская общественная инициатива, осуществляющая экспертную деятельность в сфере строительства, площадка для обсуждения наиболее острых вопросов развития и модернизации стройотрасли, поиска путей решения технических и законодательных задач, направленных на развитие стройкомплекса, его эффективности и максимальной прозрачности.