Ставок ниже нет

Решение Банка России понизить ключевую ставку сразу на один процентный пункт, до 4,5%, может стать причиной нового витка ипотечного бума. Действия регулятора если и не приведут к немедленному снижению ставок, то уж точно закрепят их на существующем относительно низком уровне. А это, в свою очередь, будет способствовать росту объемов ипотечного кредитования и увеличению продаж жилья.

Навстречу рекордам российский ипотечный рынок начал двигаться еще в конце апреля — с началом «антикризисной» программы субсидирования ставок до 6,5%. В результате наблюдавшееся во время «карантина» падение спроса на ипотеку (15-20%) уже в мае сменилось ростом. На фоне мощной господдержки и смягчения ограничительных мер, введенных из-за пандемии, свою кредитную политику стали пересматривать и коммерческие банки. К началу лета в «игру на понижение» включились все крупнейшие игроки, средневзвешенная рыночная ставка опустилась до 8,32%.

Удешевление ипотеки подвигло многих россиян брать кредиты «пока ставка низкая». По итогам мая объем ипотечного кредитования превысил прошлогодние показатели. За месяц в стране было выдано свыше 87 тыс. кредитов на общую сумму в 205 млрд рублей. Это на 8% больше, чем в мае 2019 года, в денежном выражении, и на 1,4% — по количеству сделок. Около трети всех займов пришлось на ипотеку с господдержкой. Предполагается, что к окончанию действия программы субсидирования — 1 ноября — ею воспользуются примерно 250 тыс. россиян, что позволит дополнительно привлечь в сферу жилищного строительства не менее 900 млрд рублей. На возникший понижательный тренд отреагировали коммерческие банки — кредитные учреждения одно за другим стали снижать процентные ставки.

Первыми — еще в мае — смягчили условия Сбербанк, «Банк ДОМ.РФ», «Возрождение». В начале июня к ним присоединились Альфа-Банк, Промсвязьбанк, Совкомбанк, Росбанк и др. Ипотечные продукты подешевели на 0,41,3 п.п. Число банков, готовых снизить процентные ставки по ипотеке, растет — в ближайшее время предложить заемщикам более дешевые кредиты готовятся Абсолют Банк, Райффайзенбанк, Московский кредитный банк, «Уралсиб».

В итоге к 18 июня, по данным мониторинга ДОМ.РФ и Frank RG, средневзвешенная ставка по рыночным продуктам в 15 крупнейших банках страны, аккумулирующих 97% всех ипотечных займов на новое жилье, достигла 8,48% годовых (при приобретении новостроек). При этом среднерыночная ставка по всем видам ипотечного кредитования (включая «вторичку») была и того ниже — 8,32%. Снижение составило 0,3-0,4 п.п. по сравнению с концом марта 2020 года. По мнению экспертов, это явно не предел. В конце прошлой недели Центробанк впервые за пять лет (!) понизил ключевую ставку сразу на 1 п.п. — с 5,5% до 4,5% годовых. Теперь это самая низкая стоимость заимствований за всю новейшую историю российского банковского рынка. Еще в июне 2019 года ставка была равна 7,75%. Таким образом, за год она уменьшилась на 3,25 п.п. Вместе с тем, регулятор не исключил, что может еще снизить ключевую ставку.

«Уже сейчас мы наблюдаем самую низкую стоимость фондирования ипотеки, — подчеркивает руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг. — Все индикаторы на минимальных уровнях — это и стоимость пятилетних ОФЗ, и средняя ставка по депозитам, и, конечно, снижение ключевой ставки закрепит эту тенденцию, позволит банкам держать проценты по ипотеке на минимальных значениях».

Это, в свою очередь, по прогнозам эксперта, позволит только в первом полугодии 2020 года выдать примерно 550-600 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму более 1,3 млрд рублей, что будет соответствовать уровню первого полугодия прошлого года. «Мало какой сегмент экономики в целом или банковского сектора может похвастаться такой динамикой. Это говорит об эффективности такой меры, как субсидирование процентов», — отмечает главный аналитики «ДОМ.РФ». По прогнозам, к концу года средневзвешенная ставка по ипотеке должна вообще опуститься ниже 8%. По крайней мере, такая задача поставлена в дорабатываемом сейчас «Общенациональном плане действий по восстановлению российской экономики после пандемии».

Впрочем, не стоит забывать, что доступность ипотеки определяется не только процентной ставкой, но и «порогом входа» — размером первоначального взноса. В конце мая Минфином России был внесен в правительство проект постановления по его снижению — с 20 до 15%. Однако ряд банков решил не дожидаться официального выхода соответствующего документа и самостоятельно удешевил ипотечный «входной билет». «Застрельщиком» выступил ВТБ. По новым условиям банк стал работать с 10 июня. Вслед за ним снизил размер первого взноса и Сбербанк. За лидерами наверняка потянутся и остальные игроки.

Кроме того:

23 июня президент Владимир Путин предложил распространить льготную ипотеку на новое жилье стоимостью до 6 млн в регионах (сейчас — до 3 млн рублей) и до 12 млн рублей в крупных столичных агломерациях (Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области (сейчас — до 8 млн рублей).

Справочно:

Банк России собирается снизить коэффициенты риска по ипотечным кредитам, установив их в диапазоне от 20% до 100%. Соответствующие изменения содержатся в проекте указания ЦБ РФ, доработанного с учетом предложений и замечаний участников рынка. По оценкам регулятора, новая шкала расширит возможности кредитных учреждений по выдаче новых займов, повысит рентабельность ипотеки, высвободив капитал банков по действующим кредитам в размере около 300 млрд рублей, и будет способствовать дальнейшему снижению процентных ставок.