Процентное бремя

Дмитрий ЛОГИНОВ, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон»:

С середины прошлого года в России активно идет реформа долевого строительства. Предложение жилья, построенного по старым правилам, постепенно вымывается, а удельный вес квартир, продаваемых через эскроу-счета, растет.

Так, по данным «ДОМ.РФ» в конце 2019 года, доля проектов, реализуемых с использованием эскроу и проектного финансирования составила 21,5%. В 2020 году этот показатель будет больше. Однако сегодня эксперты, как правило, рассматривают новые механизмы с точки зрения застройщиков и гораздо меньше говорят о том, как новые правила сказываются на покупателях. Принято считать, что эскроу-счета являются универсальным средством защиты интересов потребителей и потому выгодны им по умолчанию. В реальности же все несколько сложнее.

Важными критериями, определяющими эффективность эскроу-счетов для покупателя, являются возвратность и компенсационность, то есть возможность вернуть деньги, вложенные в строительство, и получить компенсацию за период размещения средств. Действующие законы гарантируют номинальную возвратность без защиты от инфляции, так как начисление процентов по счетам эскроу не предусматривается. Иными словами, нынешний дольщик, столкнувшийся с проблемной площадкой, имеет возможность вернуть свои деньги в том же объеме, в котором они были заблокированы на счете эскроу. Однако за 1-2 года инфляция съедает часть суммы, а цены на недвижимость становятся выше. В итоге квартирный вопрос не решен, а покупатель встает перед дилеммой: рассматривать квартиру меньшей площади или искать дополнительные средства.

При этом, если дольщик полностью платит за квартиру из своих средств, он теряет только на инфляции. А с ипотечными заемщиками ситуация гораздо сложнее — такие покупатели платят проценты за пользование ипотечным кредитом, которые не блокируются на эскроу-счете и не возвращаются при расторжении ДДУ. Фактически «ипотечники» могут рассчитывать на возврат со счетов эскроу только своего первоначального взноса и погашенной части тела кредита. В данной ситуации проценты превращаются в прямые убытки дольщика, а это довольно значительная сумма. Как известно, специфика внесения платежей предполагает перекос в пользу выплаты процентов на первоначальном этапе расчетов с банком. Поэтому заемщики, в зависимости от параметров кредита, могут терять сотни тысяч рублей за период строительства.

Таким образом, по моему мнению, в самом механизме реформы заложены «уязвимости», которые станут очевидны в случае возникновения проблем с новыми проектами. Сейчас эскроу-счета декларируются как универсальное решение проблемы обманутых дольщиков, однако на деле они вовсе не являются панацеей и не исключают появление новых проблемных строек и новых «обманутых дольщиков» уже с эскроу. При этом низкая компенсационность эскроу-счетов формирует консервативную стратегию поведения дольщиков, при которой финансово выгоднее защищать свои права в процедуре банкротства застройщика, а не получать компенсацию с эскроу.

Одним из решений описанной проблемы может стать начисление процентов по счетам эскроу уполномоченным банком. Другая мера — аналог «ипотечных каникул», предполагающий нулевую ставку по кредиту на период строительства. Такой формат возможно применить, если ипотека оформлена в том же банке, где размещаются средства на эскроу-счетах. Деньги фактически не покидают пределы банка и не расходуются на строительство, поэтому взыскание процентов за «пользование» ипотечным кредитом необоснованно.