Внимание — неликвид!

Семь верных признаков будущего долгостроя

Постоянно соприкасаясь с темой безопасности сделок с недвижимостью, я не мог пройти мимо недавнего сообщения о том, что очередной подмосковный долгострой — жилой комплекс (ЖК) «Лебединое озеро» — признан проблемным и что дольщикам вернут деньги. Продажи квартир в ЖК начались где-то в 2010 году, а строительство должно было закончиться в 2016. Застройщик собрал с покупателей около 800 млн рублей, но дальше котлована дело так и не пошло. В 2014 году строительство официально было приостановлено. Закрывать проблему дольщиков решено путем возврата им внесенных средств. Это, конечно, лучше, чем ничего. Ситуация эта уже много раз описана.

Screenshot_1.png
Сергей Вишняков,
эксперт по безопасным сделкам с недвижимостью сервиса Prime Quality 

Нелегко найти инвестора на достройку проблемного объекта. Застройщику нужна прибыль. Получить ее можно, построив новый дом и продав квартиры новым покупателям по новым ценам. В случае же с долгостроем часть квартир надо отдать обманутым дольщикам. Но ведь и дольщикам нужны не обесценившиеся за несколько лет деньги, на которые они вряд ли что-то купят сейчас, им нужны квартиры. Поэтому лучше всего не попадать в такую ситуацию, а для этого надо уметь распознавать признаки будущей неликвидности новостройки, которые, кстати, изначально имелись в проекте «Лебединое озеро».

1. Плохая транспортная доступность. Многое, что сейчас зависло в Подмосковье, — это объекты, расположенные вдали от железнодорожных станций, к ним ведут однополосные, часто проселочные дороги. Упомянутое «Лебединое озеро» — из этой серии. Станции железной дороги нет ни в пешей, ни в какой другой доступности. Расположен ЖК на окраине не самого крупного поселения. Как собирались выбираться отсюда будущие жильцы?

2. «Кривые» документы с обещанием потом подготовить правильные. Я ежедневно вижу объекты, которые никак не могут сдать в эксплуатацию. Проблема в том, что многие из них начинали продажи в отсутствие необходимых по закону документов, которые должны были «вот-вот скоро появиться». И это тоже про «Лебединое озеро». Продажи здесь начинались по какому-то суррогатному предварительному договору. Собственно, тогда я и познакомился с этим ЖК — пришлось вытаскивать из него одного клиента и со скандалом забирать деньги.

3. Массированная рекламная кампания. Если вы видите, что внезапно из каждого утюга начали говорить и на каждом столбе писать про новостройку — скорее всего, дела у застройщика плохи, и таким образом он решает один из двух вопросов: набрать денег по максимуму и исчезнуть или попробовать привлечь новых дольщиков, чтобы построить то, что должен старым.

4. Отсутствие движения на стройке. Этот пункт нередко идет «в связке» с предыдущим. Если строительство остановилось или идет вяло — это плохой признак. Но бывает еще и так: внезапно после длительного простоя к дому привозят новый офис продаж, имитируют строительство, большой спрос и т. д. — одним словом, пускают пыль в глаза. Собирают деньги и пропадают окончательно. Тех, кто три раза подряд смог бы обмануть потенциальных покупателей, пока не встречал.

5. «Муравейник». Огромный изначально заявленный масштаб проекта — домов так на тридцать и более. Первые покупатели попадают под пресс постоянно сдающихся соседних корпусов. Если вокруг вас продается одновременно сотни похожих на вашу квартир, однозначно вам придется в случае продажи снижать цену с каждым новым корпусом.

6. Локация. Около кладбища, свалки, в «нестандартном» месте — внутри частного сектора и одноэтажной застройки. Вы думаете, никто не купит такое? Еще как купит. В основном из-за следующего пункта.

7. Слишком низкая цена. «Лебединое озеро» начиналось в несколько иной экономической реальности, и основным посылом там была дешевизна, с помощью которой предполагалось закрыть все сложные вопросы. Например, предлагается цена 900 тыс. рублей за квартиру, когда вокруг все стоит под 2 млн и выше. К сожалению, это сразу сбивает с толку людей и снижает способность критически мыслить.