«РСТИ»
Отмена государственной программы с льготной ипотечной ставкой стала шоком для рынка новостроек, особенно в массовом сегменте. Последовавшее за этим повышение ключевой ставки до 21% сделало стандартные ипотечные кредиты недоступными для подавляющего большинства покупателей. Однако российским застройщикам не привыкать к скачкам ключевой ставки, которая за последние три года успела побывать и на историческом минимуме в 4,5%, и взлететь за порог 20%. Генеральный директор холдинга «РСТИ» в Москве Алексей Туркин рассказал «Стройгазете», какой новый, альтернативный инструмент приобретения жилья появился на рынке.
Давно известная на Западе аренда с выкупом
Схема приобретения недвижимости «аренда с последующим выкупом» или, другими словами, лизинг (rent-to-own, rent-to-buy, lease-to-buy) пока мало известна в России, зато широко распространена на Западе, особенно в Испании, США, ОАЭ, Хорватии. В Америке даже существуют специальные агрегаторы с предложением домов и квартир в аренду с правом выкупа. В других странах их можно найти среди обычных объявлений по продаже недвижимости. У некоторых зарубежных застройщиков лизинг недвижимости занимает от 20% до 30% от всего оборота сделок.
А как у нас?
В России единицы застройщиков предлагают аренду с последующим выкупом. В нашем московском проекте премиум-класса мы решили ввести такую программу и посмотреть за реакцией клиентов. Условия у нее следующие. Покупателю дается на год рассрочка с ежемесячными «выкупными» взносами и коммунальными платежами за пользование квартирой. В случае если будущий собственник пропускает взнос по рассрочке, он обязан за месяц, помимо коммунальных платежей, уплатить полную, рыночную арендную ставку, указанную в договоре. В случае расторжения договора его инициатор должен заплатить штрафные санкции: девелопер – вернуть внесенные платежи в счет выкупа квартиры, а арендатор-покупатель – уплатить штраф за простой, ведь девелопер мог за время сдачи в аренду лота его уже продать.
Арендатор имеет право делать ремонт в квартире и вносить неотделимые улучшения в виде установки кухни, обустройства гардеробных и так далее. В случае досрочного расторжения договора по вине арендатора все эти улучшения он оставляет в квартире. Также арендатор не имеет права пересдавать квартиру третьим лицам до полного выкупа объекта.
Кстати, первая сделка по такой схеме уже была заключена в ноябре.
Чем хороша аренда с выкупом
Для покупателей аренда с выкупом обладает рядом важных преимуществ. Среди них - право проживания в выбранной квартире, а также возможность, не теряя времени, приступить к ремонту. Ни рассрочка, ни другие способы покупки в большинстве случаев такой возможности не дают. Более того, мы предлагаем такие условия, когда покупатель фактически не платит за аренду квартиры (лишь за коммунальные услуги), а только вносит платежи в счет стоимости квартиры.
Возможность не платить за аренду квартиры или зачислить арендные платежи в счет выкупа. В большинстве случаев людям, которые только планируют приобрести свою первую квартиру в собственность, приходится тратиться и на аренду жилья, и обеспечивать ипотечный заем/рассрочку, тем самым неся двойную финансовую нагрузку. Аренда с обратным выкупом дает шанс сократить свои расходы практически вдвое и уже жить в новой квартире без длительного ожидания.
Фиксация цены квартиры, что позволяет избежать рисков роста стоимости, пока собираются средства на покупку или первоначальный взнос.
Более простая схема оформления. Это особенно выгодный вариант для тех, кто не может официально подтвердить доход для оформления ипотечного кредита или не имеет пока на руках всю сумму для покупки.
Обратимый характер сделки: покупатель может расторгнуть договор и вернуть выкупные платежи, тогда как квартиру, приобретенную в ипотеку или рассрочку, можно только продать, причем лишь с разрешения кредитора.
Возможность сменить рассрочку на ипотеку в случае появления на рынке комфортных условий кредитования.
Резюме:
Высокобюджетные классы жилья давно зарекомендовали себя более устойчивыми к изменению рыночных условий – они гораздо менее зависимы от ипотеки, а покупательская способность потенциальной целевой аудитории меньше подвержена рискам падения.
Новые рыночные реалии подтолкнули застройщиков предложить покупателям выгодные условия покупки, в том числе такие, до недавнего времени малоизвестные в России, как аренда с выкупом. Когда-то и рассрочка была для многих в новинку, теперь же в каждом втором ЖК действуют такие программы и на них приходится 30-40% сделок. Схема лизинга недвижимости, которая давно успешно отработана на западе, имеет все шансы стать популярной и в России, как только и девелоперы, и покупатели «распробуют» все ее преимущества.
На протяжении долгого времени льготная ипотека была ключевым драйвером развития первичного рынка жилья в России, поэтому спрос, особенно в массовом сегменте, прореагировал болезненно на ее отмену. Высокобюджетные классы жилья вошли в новую стадию развития рынка более плавно, учитывая, что помимо ипотеки состоятельные покупатели активно пользовались альтернативными финансовыми инструментами, в первую очередь, рассрочками от застройщиков. Я расскажу о пока малоизвестном, но имеющим большой потенциал способе приобретения недвижимости – аренда с выкупом или лизинг недвижимости.
Давно известная на Западе аренда с выкупом
Схема приобретения недвижимости «аренда с последующим выкупом» или, другими словами, лизинг (rent-to-own, rent-to-buy, lease-to-buy) пока мало известна в России, зато широко распространена на Западе, особенно в Испании, США, ОАЭ, Хорватии. В Америке даже существуют специальные агрегаторы с предложением домов и квартир в аренду с правом выкупа. В других странах их можно найти среди обычных объявлений по продаже недвижимости. У некоторых зарубежных застройщиков лизинг недвижимости занимает от 20% до 30% от всего оборота сделок.
А как у нас?
В России единицы застройщиков предлагают аренду с последующим выкупом. В нашем московском проекте премиум-класса мы решили ввести такую программу и посмотреть за реакцией клиентов. Условия у нее следующие. Покупателю дается на год рассрочка с ежемесячными «выкупными» взносами и коммунальными платежами за пользование квартирой. В случае если будущий собственник пропускает взнос по рассрочке, он обязан за месяц, помимо коммунальных платежей, уплатить полную, рыночную арендную ставку, указанную в договоре. В случае расторжения договора его инициатор должен заплатить штрафные санкции: девелопер – вернуть внесенные платежи в счет выкупа квартиры, а арендатор-покупатель – уплатить штраф за простой, ведь девелопер мог за время сдачи в аренду лота его уже продать.
Арендатор имеет право делать ремонт в квартире и вносить неотделимые улучшения в виде установки кухни, обустройства гардеробных и так далее. В случае досрочного расторжения договора по вине арендатора все эти улучшения он оставляет в квартире. Также арендатор не имеет права пересдавать квартиру третьим лицам до полного выкупа объекта.
Кстати, первая сделка по такой схеме уже была заключена в ноябре.
Чем хороша аренда с выкупом
Для покупателей аренда с выкупом обладает рядом важных преимуществ. Среди них - право проживания в выбранной квартире, а также возможность, не теряя времени, приступить к ремонту. Ни рассрочка, ни другие способы покупки в большинстве случаев такой возможности не дают. Более того, мы предлагаем такие условия, когда покупатель фактически не платит за аренду квартиры (лишь за коммунальные услуги), а только вносит платежи в счет стоимости квартиры.
Возможность не платить за аренду квартиры или зачислить арендные платежи в счет выкупа. В большинстве случаев людям, которые только планируют приобрести свою первую квартиру в собственность, приходится тратиться и на аренду жилья, и обеспечивать ипотечный заем/рассрочку, тем самым неся двойную финансовую нагрузку. Аренда с обратным выкупом дает шанс сократить свои расходы практически вдвое и уже жить в новой квартире без длительного ожидания.
Фиксация цены квартиры, что позволяет избежать рисков роста стоимости, пока собираются средства на покупку или первоначальный взнос.
Более простая схема оформления. Это особенно выгодный вариант для тех, кто не может официально подтвердить доход для оформления ипотечного кредита или не имеет пока на руках всю сумму для покупки.
Обратимый характер сделки: покупатель может расторгнуть договор и вернуть выкупные платежи, тогда как квартиру, приобретенную в ипотеку или рассрочку, можно только продать, причем лишь с разрешения кредитора.
Возможность сменить рассрочку на ипотеку в случае появления на рынке комфортных условий кредитования.
Резюме:
Высокобюджетные классы жилья давно зарекомендовали себя более устойчивыми к изменению рыночных условий – они гораздо менее зависимы от ипотеки, а покупательская способность потенциальной целевой аудитории меньше подвержена рискам падения.
Новые рыночные реалии подтолкнули застройщиков предложить покупателям выгодные условия покупки, в том числе такие, до недавнего времени малоизвестные в России, как аренда с выкупом. Когда-то и рассрочка была для многих в новинку, теперь же в каждом втором ЖК действуют такие программы и на них приходится 30-40% сделок. Схема лизинга недвижимости, которая давно успешно отработана на западе, имеет все шансы стать популярной и в России, как только и девелоперы, и покупатели «распробуют» все ее преимущества.
Авторы: СГ-Онлайн