Власти Москвы поставили под сомнение законность продажи лофт-апартаментов
В начале июня в Москве был задержан глава строительной компании Red Development Алексей Ковальчук. По версии правоохранителей, Ковальчук не передал одному из покупателей помещение под точку общественного питания, как это было предусмотрено договором, и тем самым нанес клиенту серьезный материальный ущерб. Однако это событие привлекло внимание рынка по другой причине. Red Development — одна из крупнейших компаний, занимающихся строительством так называемых лофт-апартаментов — старых промышленных помещений, переделанных под жилье. И сразу после ареста девелопера замглавы Москомстройинвеста Александр Гончаров заявил, что продажа лофт-апартаментов незаконна.
Выступая на заседании рабочей группы в прокуратуре САО, чиновник сказал: «Определение лофта законодательно не урегулировано. По факту — это бывшее опустевшее производственное здание, переоборудованное в жилое помещение. Компании, которые реализуют лофт-апартаменты, можно назвать «псевдозастройщиками»: они не получают градостроительный план земельного участка, у них нет экспертизы на объект, нет разрешения на строительство. Они заключают с населением предварительные договоры купли-продажи, поэтому сведения о регистрации ДДУ в Росреестре отсутствуют. Наконец, они не предоставляют нам ежеквартальную отчетность. Таким образом, компании не подконтрольны органам, осуществляющим надзор в сфере строительства». По мнению Гончарова, граждане, которые вложились в подобные проекты, рискуют не только своими деньгами, но и своим здоровьем и жизнью, так как неизвестно, какого качества они получат ремонт в бывших производственных цехах. Заявление чиновника поставило под сомнение реализацию и других подобных московских, а в перспективе и не только московских проектов.
Конечно, объемы этого сегмента рынка недвижимости относительно невелики. Как рассказала генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, на данный момент на московском рынке есть порядка десяти лофт-проектов в их классическом понимании — реконструкция промышленных помещений, высокие потолки, широкие пролеты, кирпичные стены. Объем предложения, по данным компании, составляет примерно 500 лотов. Учитывая, что объем предложения в «старых» границах Москвы сейчас составляет 42,6 тыс. квартир, то на лофт-апартаменты приходится всего 1%. Лофты — проекты специфические, спрос на них ограничен. Во-первых, отсутствует возможность оформления постоянной регистрации, во-вторых, специфичные габариты помещения подходят и нравятся далеко не всем. Именно поэтому в лофт-проектах ежемесячно осуществляются единичные продажи.
Однако, если говорить о правовых аспектах продаж лофт-апартаментов, то тут Александр Гончаров не совсем прав, считают эксперты рынка. «При реконструкции любых проектов нет разрешений на строительство, нет экспертизы, и застройщик не получают ГПЗУ, — поясняет Наталья Шаталина. — К примеру, сейчас в Москве осуществляется реконструкция жилых домов, бывших административных зданий, где также перечисленные заключения не выдаются».
«Продажа не по ДДУ тоже вполне законна, — говорит директор по развитию компании «Лофты и апартаменты» Юрий Стюрин. — Продажа по ДДУ относится только к новостройкам, поэтому продажа по договорам купли-продажи и предварительным договорам купли-продажи законна. Когда уже есть субъект права, ни о каком ДДУ речи быть не может».
С коллегой согласна и директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании KEY CAPITAL Эвелина Ишметова. По ее словам, продажа лофт-апартаментов — это, по сути, продажа нежилых помещений. «Тут никакого обмана, покупатели четко знают об этой особенности апартаментов, — замечает Ишметова. — Другое дело, что в нежилых помещениях или в помещениях для временного проживания люди живут на постоянной основе, и это определенная юридическая лазейка, на которую власти закрывают глаза до сих пор». Эвелина Ишметова напомнила также, что косвенно статус апартаментов поддержало АИЖК, начав инвестировать в них как в продукт в 2015-2016 годах.
Предварительные договора заключались по причине того, что это здание находилось в собственности девелопера, уточняет генеральный директор агентства Tweed Ирина Могилатова. «Если есть свидетельство о собственности, значит, девелопер может заключать предварительные договора, которые нигде не подлежат регистрации, — утверждает эксперт. — Предварительный договор — стандартная схема при реализации недвижимости, в нем прописывается на каких условиях люди вступают в сделку. Если этот обьект находится в собственности, почему человек не может продать?»
Сам по себе предварительный договор не опасен, это серьезный документ. 90% сделок со вторичной недвижимостью проходят по предварительным договорам, напоминает Могилатова. Конечно, в идеале хотелось бы предлагать покупателям лофт-апартаменты, когда право собственности уже оформлено, и такие предложения на рынке есть, но большинство все же вынуждено вступать в эту игру на рискованных условиях.
И еще одно важное соображение в пользу лофтов: бывшие промышленные здания, в которых размещаются подобные объекты, формируют ценную градостроительную среду, являясь примерами архитектуры прошлых веков. Если не наполнить их новой функцией, они просто разрушатся. А жить в хорошем лофте, «таком как в кино», мечтают многие.
Цитата в тему
Замглавы Москомстройинвеста Александр Гончаров: «Определение лофта законодательно не урегулировано. Компании, которые реализуют лофт-апартаменты, не подконтрольны органам, осуществляющим надзор в сфере строительства»