Законопроект о совершенствовании института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья включен в план работы Госдумы РФ на осеннюю сессию.
Это означает, что он может быть принят до конца этого года. И хотя в тексте документа отсутствует термин «реновация», речь фактически идет о распространении московского опыта на всю Россию. У регионов появится возможность запускать собственные адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов, причем не только тех, которые официально признаны аварийными. Для включения в программу сноса практически любого жилого дома будет достаточно согласия 60% жителей.
Напомним, проект федерального закона № 1023225-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты» внесен в парламент в середине сентября («СГ» рассказывала об этом подробно в № 38). Как утверждают авторы законопроекта — сенаторы Николай Журавлев, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и депутат Евгений Москвичев, он направлен на создание правовых условий для обновления жилых территорий, занятых «аварийной, ветхой или морально устаревшей жилой застройкой».
Инициатива уже получила концептуальную поддержку правительства и профильных комитетов Госдумы. В то же время она вызвала много споров и критику со стороны ряда экспертов, утверждающих, что принятие закона может привести к большому числу конфликтных ситуаций и нарушению прав собственников жилья. Кроме того, по мнению ряда депутатов, некоторые положения проекта вступают в противоречие с действующим законодательством.
Так, глава думского Комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская считает, что конструкция принудительного прекращения права собственности на основании судебного решения представляет собой, по сути, вид изъятия у собственника принадлежащего ему имущества.
«Предлагаемый вид принудительного изъятия имущества у собственника не предусмотрен ни гражданским, ни земельным законодательством, — заявила она. — Такой подход не соответствует принципам российского законодательства, которое предусматривает изъятие недвижимости только для государственных и муниципальных нужд и только в исключительных случаях, к которым не относится так называемый редевелопмент территории».
В заключении Комитета по жилищной политике и ЖКХ говорится, что в законопроекте, в частности, нет перечня объектов недвижимости, которые могут располагаться на территории КРТ с установлением для них прозрачных критериев (аварийность, ветхость, опасность для жизни и здоровья людей). Законопроект не содержит также норм ответственности должностных лиц за действия, приведшие к нарушению прав граждан, и это при том, что властям предоставлены весьма широкие полномочия в отношении недвижимости граждан. Однако, несмотря на то, что комитет указал на целый ряд нарушений федерального законодательства и обнаружил в законопроекте много недочетов, он все же рекомендовал Госдуме принять документ в первом чтении, а поправки внести ко второму.
Руководитель Комиссии в сфере жилищной политики ОС Минстроя, президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева в целом приветствовала попытку решить актуальную проблему комплексного развития территорий, однако и она имеет концептуальные замечания к документу. «Согласно законопроекту, под программу обновления может попасть территория, не менее 50% которой занимают аварийные и ветхие дома (или, как дополнительно отмечается в пояснительной записке к документу, состоит из промзон, — «СГ»), — отмечает Косарева. — При этом оставшаяся половина территории может быть недавно застроена домами хорошего качества, не требующими сноса или реконструкции».
Вызывает у эксперта сомнения и заложенный в законопроекте механизм, по которому будут опрашивать собственников многоквартирных домов об участии в программе. При этом, по ее словам, собственникам частных домов вообще не предлагают выбора, участвовать ли им в программе, и кроме того, им почему-то будут предоставлять только деньги, а не жилищную компенсацию. Неверным Надежда Косарева считает и то, что законопроектом игнорируется роль генерального плана, плана землепользования и застройки, а приоритет отдается простому административному решению по комплексному развитию территории. Спорным моментом, в частности, является наделение регионов «полномочиями по определению порядка формирования и утверждения адресных программ, а также технических характеристик многоквартирных домов, которые могут быть в них включены».
По мнению другого члена ОС, председателя комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрея Широкова, документ следует доработать и в части строительства социальной инфраструктуры и коммунальных сетей, в текущей редакции об этом нет ни слова. «Кто будет восстанавливать коммунальную инфраструктуру в порой депрессивных районах и территориях? — задает вопрос эксперт. — Кто будет там создавать новые социальные объекты?»
Есть у законопроекта и сторонники. Он получил поддержку со стороны вице-премьера правительства России Марата Хуснуллина. «Обсуждаемый законопроект позволит ускоренно расселять аварийное жилье как с механизмом бюджетных средств, так и с привлечением внебюджетных источников, — заявил он. — Очень надеюсь, что за осеннюю сессию этот важный документ будет принят».
А председатель Комитета по градостроительной политике, строительству и промышленности стройматериалов Московской конфедерации промышленников и предпринимателей (работодателей) Михаил Викторов считает, что при всех спорных моментах документ — это попытка решить давно назревшую проблему. «Земля с морально устаревшими зданиями и сетями не должна быть мертвым грузом, ее надо развивать, и у государства должен быть рычаг для такого развития, эта идея абсолютно правильная», — заявил эксперт.
Замглавы Минстроя России Никита Стасишин, комментируя законопроект, заявил, что его целью не является лоббирование интересов застройщиков, которые стремятся получать привлекательные земельные участки и зарабатывать деньги. «Мы ставим во главу угла улучшение качества жизни, но с возможностью сделать это не только за счет прямых бюджетных вливаний», — пояснил Никита Стасишин. Замминистра согласился с тем, что некоторые положения проекта нуждаются в доработке. «Предлагаю брать за основу то, что было внесено в Госдуму и ушло в рассылку регионам, и смотреть на те «узкие места», которые точно надо как-то обходить, разбирать каждый пункт», — сказал Стасишин. В то же время он поддержал точку зрения, что стране требуется работающий механизм для преобразования морально устаревших территорий. «И здесь нам нужно либо искать компромисс, либо выработать совместную позицию», — сказал замминистра.
Окончательные параметры документа еще предстоит определить. До 18 октября Комитет ГД РФ по транспорту и строительству, назначенный ответственным за прохождение законопроекта, будет принимать отзывы, предложения и замечания, а после этого вынесет его для рассмотрения на пленарное заседание.
Почти 17 млн кв. метров жилья было признано в начале года аварийным (данные субъектов РФ)
Мнение:
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «МЕТРИУМ» (участник партнерской сети CBRE):
«В регионах, действительно, много ветхих и аварийных зданий, и улучшение жилищных условий населения станет положительным результатом этой программы. Кроме того, будут освобождены привлекательные для девелоперов территории, и в городах появятся современные комплексы в престижных локациях. При этом надо отметить, что строительство в регионах идет медленно — граждане, которые имеют право на получение квартиры от государства, долго ожидают своей очереди. Недостаточное финансирование в регионах замедляет темпы строительства, и не факт, что после принятия этого законопроекта ситуация кардинально изменится».
Мнение:
Дмитрий Сучков, главный исполнительный директор стройхолдинга «ОРЕЛСТРОЙ»:
«Непригодные для проживания дома составляют значительный процент жилого фонда в большинстве субъектов РФ. С каждым годом объектов, подлежащих ремонту, становится все меньше. Многие из них признаны аварийными и стоят в очереди на расселение. При этом довольно часто местное законодательство не предусматривает механизмов, позволяющих реализовывать проекты по реновации. Однако очевидно, что движение в сторону развития данных проектов есть, и в будущем, вероятно, должны появиться и условия для участия застройщиков в данной программе».
Номер публикации: №40 09.10.2020