Свыше 70% строящегося сейчас в регионе жилья сосредоточено в областной столице
Ростовская область занимает 7-ю строчку в ТОП-10 российских регионов по объему жилья, построенного в 2016 году. По данным Росстата, за минувший год здесь с учетом ИЖС было введено в эксплуатацию почти 2,3 млн кв. м (2,9% от всех новостроек в стране). В этом году показатели у местных застройщиков будут гораздо скромнее — к вводу запланировано менее 1 млн жилых «квадратов». В целом же в Ростовской области силами 122 девелоперских компаний возводится сейчас 365 домов на 60 842 квартиры общей площадью 2 918 248 кв. м. При этом основное жилищное строительство ведется в Ростове-на-Дону. Подробности — в очередном аналитическом обзоре, подготовленном «СГ» по материалам исследований Института развития строительной отрасли (ИРСО).
Где и что строится
Больше всего новых домов в регионе сейчас строится в Ростове-на-Дону — 168 объектов на 43 616 квартир совокупной площадью 2 107 691 кв. м. В общей сложности на долю областной столицы приходится 72,2% всех возводимых в регионе жилых площадей, или 71,7% от числа квартир! Оставшиеся после Ростова-на-Дону 27,8% текущего строительства, или около 800 тыс. «квадратов», делят между собой 13 территориальных образований Ростовской области. Из них 7,7% нового жилья (58 домов на 5176 квартир площадью 220 186 кв. м) появится в «пригородном» Аксайском районе (в лидерах — административный центр город Аксай и поселок Верхнетемерницкий — 3,8% и 3,3% соответственно). Еще 42 дома на 4708 квартир площадью 214 896 кв. м строятся сейчас в Батайске (7,4% регионального «производства» новых жилых площадей). Замыкает тройку лидеров с 6% областного жилья Таганрог (39 домов, 3345 квартир и 176 272 «квадрата»).
А вот остальные десять населенных пунктов Ростовской области, среди которых такие крупные города, как Азов, Волгодонск и Новочеркасск, в сумме занимают лишь 6,8% от общего объема нового жилстроительства в регионе (58 домов, 3997 квартир и 199 203 «квадрата» на всех).
Весь объем текущего строительства в Ростовской области приходится на многоквартирные дома (МКД). Примечательно, что ни блокированных домов (таунхаусов), ни комплексов с апартаментами, так популярных в большинстве других российских регионов, в «рабочих портфелях» местных застройщиков аналитики ИРСО не обнаружили.
Зато средняя площадь строящихся в Ростовской области квартир очень близка к общероссийскому показателю и составляет 48 «квадратов» (в целом по стране — 49,5 кв. м). Самое «скромное» в регионе жилье средней площадью всего 25,5 кв. м представлено в Азове — в жилом комплексе (ЖК) «Семейный» от застройщика «РОСТ». Самые большие квартиры — 172,1 кв. м — можно найти в Ростове-на-Дону, в доме по улице Седова, 146, который возводит стройфирма «Кристина». Для сравнения: минимальная «квадратура», встречающаяся в Москве, составляет 23 кв. м, а «хоромы» в российской столице бывают и почти в два раза просторнее — 329,5 кв. м.
Что касается самих новых ЖК, то их в Ростовской области сейчас возводится 169. В состав самого крупного из них — ЖК «Красный Аксай», расположенного в областном центре, — входит 23 дома на 7209 квартир совокупной площадью 362 380 кв. м. По количеству жилых «квадратов» этому девелоперскому проекту от ГК «ЮгСтройИнвест» в регионе нет равных. Ближайший условный «преследователь» — застройщик АСО «Комстрой» — возводит в том же Ростове-на-Дону свой ЖК «Екатерининский» всего из 9 домов на 3440 квартир и проигрывает лидеру по общей площади свыше 200 тыс.(!) «квадратов». А вот самый скромный (по объемам) жилой комплекс в регионе — это ЖК «Акварель» в Волгодонске, где компания ПСФ «Новые технологии» строит всего один дом на 24 квартиры общей площадью 867 кв. м.
Из чего и какого «роста»
С точки зрения наиболее распространенных материалов для стен у ростовских строителей в большом почете «гибридные технологии». «Связка» монолит-кирпич применяется сейчас при возведении 138 домов на 31 006 квартир общей площадью 1 460 723 кв. м (50,1% от всего метража в регионе). При том, что в целом по стране доля монолитно-кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир значительно меньше — 27,8%.
На втором месте по популярности — монолит. Именно так возводится 17,6% всей областной жилплощади (41 дом, 9 309 квартир и 515 550 «квадратов»). Формально из «чистого» кирпича в области появится больше домов, чем из других материалов — 151, однако на их долю приходится только 17,3% новой площади (11 269 квартир на 505 489 кв. м). Панельных домов в регионе в ближайшее время появится 23, и их общая жилая площадь составит 288 407 кв. м (9,9% объема рынка). Востребовано у ростовчан и блочное домостроение — 12 объектов площадью 150 079 кв. м (5,1%).
Средняя высотность текущего жилищного строительства в Ростовской области составляет 12 этажей (из расчета на строящийся дом). В целом высотность возводимых в регионе домов распределяется следующим образом: на долю 18-24-этажных зданий приходится 25,2% строящегося сейчас жилья (92 объекта), 1-3-этажных — 21,6% (79), 4-8-этажных — 18,9% (69), 9-12-этажных — 16,4% (60), 13-17-этажных — 11% (38 строений). При этом если не брать в расчет такой показатель, как количество домов, а сравнивать их по квадратным метрам, ранжирование будет выглядеть несколько иначе (см. инфографику).
Появятся в области и свои небоскребы (25 и более этажей) — 25 домов (6,8% всех объектов). Самым высоким строящимся в регионе зданием является сейчас 31-этажный многоквартирный дом на 995 квартир в Ростове-на-Дону. Возводится он группой компаний «СМУ1 Ростов» в ЖК «Белый ангел». Стоит отметить, что этот проект является в области еще и самым «вместительным» (по совокупной площади жилья) — рассчитан в общей сложности на 48 959 «квадратов».
На четыре-пять этажей ниже в Ростове-на-Дону будут еще три высотки — в ЖК «Звезда», «Красный Аксай» и «Первый» от застройщиков «БазисИнвестСтрой», «ЮгСтройИнвест» и «Неометрия» соответственно. К слову, последний девелопер в своем 27-этажном «Первом» небоскребе смог также заложить еще и солидную (по местным меркам) «плотность квадратуры» — 35 764 кв. м.
Кто и когда
В общей сложности на рынке новостроек Ростовской области сегодня работают 122 застройщика (ТОП-50 по объемам текущего строительства представлен в таблице). При этом почти 20% регионального рынка фактически контролируют два (!) крупнейших девелопера. Это ГК «ЮгСтройИнвест», в портфеле которой сейчас свыше 362 тыс. кв. м жилья (12,4% от общего объема возводимых в регионе «квадратов») и АСО «Комстрой» с 213 тыс. кв. м (7,3% рынка).
Далее со значительным отрывом от лидеров — со средней трехпроцентной долей — идут сразу четыре застройщика: ГК «ПИК» (98 тыс. кв. м строящегося жилья), «Кубанская марка» (95 тыс. кв. м), СК «10ГПЗ» (89 тыс. кв. м) и ГК «ИНТЕКО» (87 тыс. кв. м), занимающие места с 3-го по 6-е соответственно. В целом только на первую десятку компаний приходится почти половина (43,5%) областного метража.
Наибольший объем текущего строительства в регионе приходится на объекты, разрешение на строительство которых было выдано в прошлом году — 221 дом площадью более 1,6 млн кв. м (60,5% от всех строящихся сейчас, или 58,7% по количеству квартир). Строительству почти четверти домов (80 объектов), составляющих 23,1% общей площади жилья (около 675 тыс. кв. м), старт был дан в 2015 году. Свыше 328 тыс. кв. метров, или 13,1% строящихся площадей в 33 зданиях, начали возводить в 2014 году. По документам, полученным в 2012-2013 годах, строится 16 домов площадью почти 157 тыс. кв. метров (5,4% нового областного «метража»). До сих пор в регионе ведутся работы по возведению 8 жилых зданий общей площадью 72,5 тыс. «квадратов», документация на которые была оформлена с октября 2007-го по декабрь 2011-го (2,5% от всей площади). Семь домов на 1147 квартир получили разрешение на строительство уже в 2017 году. На долю таких «свежих» объектов в Ростовской области приходится 2,5% совокупных площадей (73,5 кв. м).
При этом до конца текущего года ростовские застройщики из 365 строящихся в регионе домов планируют ввести в эксплуатацию почти половину — 153 жилых объекта на 937 191 кв. м (это будет 32,1% от всей находящейся сейчас в работе площади). Сдача 41,6% площадей (146 домов на 1 212 831 «квадрат») может состояться в следующем году. На 2019 год намечен ввод еще 548 585 кв. м жилья (50 домов, или 18,8% всех площадей). Также застройщиками декларируется, что 7% домов встретят новоселов с 2020 по 2022 годы включительно — 7, 6 и 2 здания (3,6%, 2,8% и 0,6% региональных площадей соответственно). Последний из строящихся сейчас домов — на 356 квартир площадью 16 021 кв. м — будет заселен, согласно проектной документации, не раньше 2023 года.
Однако анализ статистики переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию в Ростовской области в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы могут быть внесены коррективы. Так, например, свыше 260 тыс. кв. м жилья (27,79% от общего метража в регионе), объявленных к сдаче в этом году, изначально должны были быть заселены еще в 2015 и 2016 годах — 67 237 и 192 424 кв. м соответственно. Почти 21 тыс. кв. м (2,2% совокупной строящейся жилой площади) покупатели ждут уже три года (с 2014-го). Также на три года вперед, но уже с 2015-го в 2018-й, «переехал» ввод почти 25 тыс. кв. м (2,1%). Подождать до 2018 года придется и тем, кому жилье в 52 тыс. областных «квадратах» (4,3%) обещали сдать в 2016-м. Ввод еще 11 тыс. прошлогодних «квадратов» (2,1%) отложили вообще на 2019 год.
Однако в целом нельзя сказать, что «уточнение сроков ввода», проще говоря, «просрочка», — явление в Ростовской области очень распространенное. 81 из 122 местных девелоперских компаний в задержке сдачи объектов аналитиками ИРСО замечены не были. Хотя корректировка первоначальных сроков ввода встречается даже среди компаний первой пятерки по объемам текущего строительства в регионе. Так, из 98 944 кв. м жилья, возводимого сейчас ГК «ПИК», сдача 38 690 «квадратов» (39,1% областного «портфеля» этого девелопера) уже была перенесена с прошлых периодов (в среднем — на семь месяцев). «Подправляла» даты ввода и «Кубанская марка», сдвинувшая окончание 40,1% своих строек примерно на 4,6 месяца.
Еще 26 областных девелоперов, на счету которых свыше 210 тыс. кв. м строящегося в регионе жилья, переносили сроки ввода в 100-процентном объеме! Диапазон «просрочки» у них составляет от трех месяцев до двух с половиной лет. Максимальная «просрочка» сроков ввода объектов в эксплуатацию — 48 месяцев — выявлена у компании «Геострой». Вот уже почти четыре года этот застройщик никак не завершит строительство одного дома на 202 квартиры общей площадью свыше 11 тыс. «квадратов» в Азове (ЖК «Чайка»). К «чемпионам» по переносу сроков можно отнести и стройкомпании «Ростовгорстрой» и «ЮЖС», которые на 39 и 36 месяцев опаздывают при вводе своих ЖК «Квадро» и «Южный» (оба в Ростове-на-Дону) соответственно.
76333 м2 составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья застройщиками Ростовской области
Справочно
С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства по состоянию на май 2017 года, были переданы на эксклюзивных условиях «СГ». Ранее в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Москвы (№ 17), Санкт-Петербурга (№ 18), республик Башкортостан (№ 19) и Татарстан (№ 20), Новосибирской (№ 21), Ленинградской (№ 22), Самарской (№ 24), Воронежской (№ 25) и Нижегородской (№ 27) областей.