Помочь застройщикам

Одна из основных тем, рассмотренных 6 июля на заседании президиума Совета законодателей Российской Федерации, — ценообразование на рынке жилья в условиях реализации программ льготного ипотечного кредитования. А в середине июня Счетная палата РФ обнародовала отчет о результатах экспертно-аналитической оценки результативности выделения в 2019-2020 годах средств федерального бюджета на цели поддержки рынка ипотечного кредитования и жилищного строительства, в том числе в рамках мер по борьбе с коронавирусной инфекцией и ее последствиями. Данные, содержащиеся в этом документе, и легли в основу выступления на заседании заместителя председателя Счетной палаты РФ Галины Изотовой. По ее словам, в 2020 году доля практически всех программ господдержки в общем объеме выданных ипотечных кредитов стала рекордной по числу кредитов — 26% (почти 30% по сумме).

Однако масштабная господдержка рынка ипотечного кредитования и стимулирования спроса на жилье, по мнению Счетной палаты, имела двоякий эффект: с одной стороны, применение мер господдержки позволило сохранить объемы ввода жилья в 2020 году (82 млн квадратных метров), но при этом недостаточное предложение в ряде регионов привело к росту цен, поднявшихся по отношению к 2019-му на 20,4%, что фактически нивелировало положительный эффект от снижения ипотечных ставок. Кроме того, объемы строящегося жилья в 2020 году сократились по сравнению с 2019-м на 12,5% — со 107 до 94 млн кв. м. Эти данные позволили Счетной палате сделать вывод о том, что наращивание льготного ипотечного кредитования не привело к увеличению доступности жилья, поскольку эффект удешевления обслуживания ипотеки был компенсирован эффектом роста цен.

Инфраструктурная составляющая

Значительно расширил представление о причинах роста цен на жилье заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин, напомнивший, что благодаря принимаемым государством в последние годы мерам повысилась привлекательность инвестирования в жилищное строительство. Переход к проектному финансированию и счетам эскроу в 2019 году гарантировал безопасность вложенных в жилищное строительство средств граждан, и в I квартале 2020 года они сняли средства с депозитов и вложили их в строительство квартир. По мнению замминистра, произошедшее тогда первое повышение стоимости нового жилья было связано не с льготами по ипотеке, а в основном с изменением курса валют. Во II квартале того же года, когда после карантина открылись МФЦ, новая волна вложений в жилищное строительство оказалась связана со ставкой по ипотеке 6,5% по программе, которая работала до 1 ноября, при этом ажиотажный спрос пришелся на октябрь. Однако новых площадок для того, чтобы удовлетворить этот спрос, было недостаточно, потому что из-за увеличения издержек на эпидемиологические мероприятия застройщики стали откладывать решение по началу нового строительства, что и привело к сдерживанию предложения на рынке и к росту цен на квартиры.

Поскольку недостаточное количество жилья, находящегося в стройке, провоцирует ажиотажный спрос на него и рост стоимости квадратного метра, необходимо принимать меры для того, чтобы застройщики были заинтересованы вводить как можно больше новых площадок. Для этого Минстрой совместно с Минфином России пытаются снизить затраты застройщиков на создание инфраструктуры. При этом ведомство исходит из того, что инвестиционная себестоимость в проекте увеличивает себестоимость жилья гораздо больше, чем рост стоимости строительных материалов и рабочей силы. Поэтому, чтобы снизить инвестиционную себестоимость, которая включает в себя строительство инженерных сетей, дорог и социальных объектов, выпускаются инфраструктурные облигации. Кроме того, снизить затраты застройщиков помогут инфраструктурные бюджетные кредиты, которые пойдут на инфраструктуру в привязке к объектам и проектам жилищного строительства, в настоящее время Минстрой и Минфин России заканчивают распределение лимита на 500 млрд рублей. «Мы видим историю, связанную с фондом ЖКХ в части средств ФНБ, — это 150 млрд, которые пойдут на модернизацию сетей», — добавил также в этой связи замминистра.

Говоря об эффективности мер господдержки, он отметил, что сегодня более 60% жилья строится с привлечением проектного финансирования и использованием счетов эскроу. Но при этом мало учитывается влияние льготной ипотеки на скорость продаж по проекту, от которой зависит эффективная ставка по проектному финансированию. В настоящее время, когда скорость продаж превышает 70% на этапе стройки, отсутствует затоваренность, эффективная ставка по проектному финансированию составляет не больше 1,5-2,0%. Но если бы не было ипотеки и программ господдержки, то объемы жилищного строительства сократились бы, по оценке Никиты Стасишина, минимум на 40%, потому что в соответствии с моделью проектного финансирования банки в отсутствие гарантированного спроса на жилье стали бы отказывать застройщикам в выдаче кредитов.

Региональное материаловедение

Заместитель сопредседателя Совета законодателей РФ, заместитель председателя Государственной Думы Ирина Яровая обратила внимание Минстроя России на адресность принимаемых мер. Особую обеспокоенность депутата вызывает Дальний Восток, где портфель спроса на жилье уже переполнен, поэтому надо принять меры для того, чтобы застройщик гарантированно пришел в этот регион.

Никита Стасишин подробно рассказал о деятельности на этом важнейшем направлении. По его словам, в настоящее время Минстрой привлекает больших застройщиков федерального уровня на Сахалин, в Приморский и Хабаровский края, начинает эту работу на Камчатке. Основная проблема этого региона кроется не только в обеспечении инженерной инфраструктурой и земельными участками, но и в том, что там практически отсутствует промышленность строительных материалов. Стоимость доставки туда инертных и других материалов для строительства очень высока, поэтому необходимо срочно заложить предприятия для их производства, чтобы обеспечить ими стройку уже через три года.

Новые предприятия промышленности строительных материалов на Дальнем Востоке должны быть предназначены для строительства не только многоквартирных домов. В этой связи замминистра сообщил, что в осеннюю сессию Госдумы Минстрой планирует выйти с инициативой о принятии законопроекта по индустриальному строительству индивидуального жилья. Это даст возможность направить средства льготной программы для многодетных семей на ипотеку под индивидуальное жилищное строительство. «Банки будут понимать предмет залога и остаточную стоимость, для того, чтобы на рыночных условиях, как под многоквартирные дома, выдать такую ипотеку. А наша задача будет параллельно с развитием ИЖС строить как минимум внутриквартальные дороги и электричество», — пояснил Никита Стасишин.

Таким образом, многое в снижении цен на жилье будет зависеть не только от Минстроя, но и от Минпромторга России, в ведении которого находится промышленность строительных материалов, а также от Федеральной антимонопольной службы (ФАС). По этому поводу руководитель ФАС Максим Шаскольский сообщил, что в настоящее время возбуждено четыре дела в отношении нарушения антимонопольного законодательства металлотрейдинговыми организациями. Эти нарушения состоят в заключении и участии в антиконкурентном соглашении, которое привело или могло привести к поддержанию цен на торгах. Заказчиками по таким торгам выступали в том числе строительные организации. Также ФАС России усмотрела в действиях ряда компаний признаки нарушения антимонопольного законодательства в форме установления и поддержания монопольно высокой цены на горячекатаный прокат; проводится расследование. Кроме того, проверяется динамика цен на внутреннем рынке в сравнении с ценами на мировых рынках с целью выявления и пресечения нарушений антимонопольного законодательства на рынке металлопродукции.

В свою очередь, председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков сообщил, что, по оценкам экспертов, увеличение спроса на жилье повлияло на рост цены только отчасти: за прошлый год цены на жилье выросли на 17,6%, из которых лишь 4-5% можно отнести на рост несбалансированного спроса и предложения, а остальные 12-13% составляет увеличение себестоимости строительства жилья. Например, стоимость стекла возросла на 100%, арматуры и изделий из дерева — на 30%, металлочерепицы — на 22%. По мнению депутата, и ФАС, и Минэкономразвития могли бы сработать намного эффективней для того, чтобы рост стоимости строительных материалов не вылился в рост стоимости строительства жилья. «Понятно, что в основном рост цен был связан с тем, что эти изделия, товары, в том числе металл, пошли на зарубежные рынки. И здесь надо было быстрее принимать решение о более серьезном повышении пошлин, для того, чтобы заполнять внутренний рынок. Наше предложение — установить плавающую ставку пошлины в зависимости от конъюнктуры на внешнем рынке на базовые сырьевые товары, которые влияют на всю цепочку цен, в том числе на все остальные строительные материалы. Потому что конъюнктура изменчивая, пошлины можно сделать плавающими. Современные технологии позволяют это все отслеживать и моментально, без формальных решений правительства, внедрять соответствующие ставки», — заявил Анатолий Аксаков.

Более активную, наступательную позицию призвали занять Федеральную антимонопольную службу и другие участники заседания. Примечательно, что уже на следующий день ФАС России на своем сайте проинформировала, что в связи с продолжающимся повышением цен на рынке строительства и смежных рынках она поручила своим территориальным управлениям провести проверки крупных строительных организаций и производителей основных строительных материалов на предмет причин повышения цен на соответствующую продукцию в первом полугодии 2021 года. Также с целью контроля цен на бетон, кирпич, древесные материалы и ПВХ-продукцию территориальные органы ФАС России будут проводить регулярный мониторинг.

Справочно:

В 2020 году с помощью госпрограмм поддержки профинансировано приобретение гражданами около 20% строящегося жилья (в 2019-м этот показатель составлял 1,4%). В России успешно реализуются масштабные программы льготной ипотеки. «Семейная ипотека» расширена на семьи с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года. Продлена «Льготная ипотека» по ставке до 7% при сумме кредита до 3 млн рублей. Особое внимание уделяется Дальнему Востоку, где с 2019 года реализуется «Дальневосточная ипотека» со ставкой 2%. В результате реализации программы поддержки семей с детьми задолженность по ипотечным кредитам многодетных семей в среднем снизилась на 30%, к началу 2021 года эти меры поддержки получили почти 111 тыс. семей.