Пока не хозяева

Вступивший в силу более 15 лет назад Жилищный кодекс (ЖК) РФ закрепил и достаточно детально сформулировал права собственников помещений в многоквартирных домах (МКД) на управление общедомовым имуществом (ОДИ). Но многие направления, развитие которых предусматривали нормы кодекса, так и не получили своего развития. Так, собственники зачастую лишь номинально реализуют свое право на выбор управляющей организации (УО) и ощущается нехватка профессиональных кадров по управлению МКД. Да и в целом текущее состояние сферы управления ОДИ свидетельствует, что многие собственники делают только первые шаги в деле развития самоорганизации, а «экономика дома» еще не превратилась в место приложения капиталов и профессиональных управленческих компетенций, а ее развитие сдерживается тарифными и бюрократическими ограничениями.

Согласно результатам представленного экспертами Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ) в конце 2020 года «Мониторинга ситуации в сфере управления МКД», на сегодня 64,55% «многоквартирников», общая площадь которых составляет 80% всего «метража» таких объектов, управляются УО, тогда как доля числа МКД, в которых собственники помещений выбрали способ непосредственного управления своим домом, стабильно держится в последние годы на уровне 22-25%. Однако на такие дома приходится лишь 6-8% всей площади. При этом выбор непосредственного управления часто инициирован все теми же УО, которые смогли договориться с собственниками о том, чтобы вместо договора управления МКД заключить с ними подрядный договор на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту ОДИ, что избавляет УО от ответственности за долги собственников перед ресурсоснабжающими организациями (РСО). Кроме того, усиление административного влияния на деятельность УО, установление несоразмерно высоких административных штрафов за различные нарушения также способствуют тому, что непосредственное управление МКД стало предпочтительней для части УО.

В то же время выбор такой формы/ способа управления МКД, как товарищество собственников жилья (ТСЖ), сдерживается инертностью собственников и их неподготовленностью к самоорганизации. Доля таких домов в 2007-2019 годах выросла лишь с 2,2% до 8,5%. «ТСЖ не получили в России такого развития, которое предполагалось при принятии ЖК РФ, и не стали основным заказчиком профессиональных управленческих услуг», — отмечает директор направления «Городское хозяйство» ИЭГ Ирина Генцлер. Вместе с тем, и данные мониторинга, и многочисленные соцопросы свидетельствуют, что преобладание в управлении УО не влечет за собой высокое качество управления и обслуживания, а также рост удовлетворения собственников их услугами. Поэтому, как считают эксперты ИЭГ, вопросы выбора формы управления МКД нуждаются в дальнейшем законодательном регулировании в целях как повышения качества управления, так и соблюдения прав собственников.

К плюсам отечественного рынка управления МКД можно было бы отнести то, что в 63 из 85 исследованных городов страны доля общей площади МКД, находящейся в управлении у государственных или муниципальных УО, не превышает 5%. И только в семи городах наблюдается высокая монополизация на рынке управления. Но если более внимательно присмотреться к региональным рынкам, то выяснится, что они слишком забюрократизированы и за спиной у компаний «маячат» так называемый административный ресурс и заинтересованность.

При этом выход на рынки крупных городов компаний — новых игроков весьма затруднен. А введение в 2014 году лицензирования предпринимательской деятельности УО не улучшило ситуацию с управлением и содержанием МКД. В целом же, возможности потребителей по реализации своих предпочтений при выборе формы и субъектов управления и при определении спектра предоставляемых услуг весьма ограничены.

Исходя из этого, эксперты ИЭГ подчеркивают необходимость совершенствования законодательства, прежде всего ЖК РФ, в целях усиления прав и обязанностей собственников помещений в МКД и упрощения процедур принятия ими коллективных решений по управлению принадлежащим им общим имуществом.

Цитата в тему:

Директор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер:

«В городах — центрах субъектов концентрация рынков услуг по управлению МКД в основном довольно низкая, но по формальным признакам. В то же время реальная конкуренция развита слабо. Сложившаяся система распределения рынка поддерживается местными администрациями и не мотивирует УО повышать качество своих услуг, что повсеместно приводит к недовольству потребителей этими компаниями»