Неоднозначная ситуация

Неоднозначная ситуация

Эксперты обсудили перспективы стройотрасли в условиях реформы

 В Москве 20 февраля 2019 года состоялся X ежегодный Финансовый Форум по недвижимости, организатором которого выступила Ассоциация REPA. Участие в мероприятии приняли более двухсот экспертов рынка. Открывал форум традиционный инвестиционный завтрак, на котором эксперты обсудили, есть ли у строительной отрасли потенциал в условиях реформы на рынке жилищного строительства, и в каких именно секторах недвижимости можно заработать. Модератором сессии выступила Любовь Цветкова, председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы.

Дискуссию начал Дмитрий Соболев, финансовый директор Сити-XXI век, отметивший, что в любом случае жилая недвижимость останется на рынке наиболее инвестиционно-привлекательным сегментом. Использование эскроу-счетов просто снизит риски для покупателей, хотя для девелопера эта схема очевидно более дорогая. По его словам, в ближайшем будущем мы будем наблюдать новое явление: смешанную конкуренцию между проектами, построенными с использованием проектного финансирования, и сходными объектами по ДДУ.



Прогноз Сбербанка России, касающийся ухода 30% девелоперов из рынка после введения проектного финансирования Александру Хрусталёву, председателю правления НДВ Групп кажется, несколько преуменьшенными. По прогнозам эксперта, рынок может лишиться до 80% участников. А это, в свою очередь, приведет к росту цен на недвижимость. Правда, ситуацию нельзя назвать однозначной. Как отметил руководитель Департамента новых территорий города Москвы Владимир Жидкин, спрогнозированный рост цен на жилье (из-за внедрения эскроу-счетов) в Новой Москве действительно произошёл, но в связи с развитием дорожно-транспортной инфраструктуры, в первую очередь, метрополитена.

Эксперты продолжили обсуждать тему проектного финансирования и эскроу-счетов и в следующей сессии. Так генеральный директор Сити-XXI век Антон Борисенко отметил, что застройщики сейчас находятся в подвешенном состоянии: «Известно, что ничего неизвестно», — заявил эксперт, добавив, что для продолжения работы по старым правилам (ДДУ — Прим. ред.) требования к проектам слишком высоки.

По данным московских властей, девелоперы сами усложняют себе жизнь, поскольку не спешат обратиться в банк для оценки готовности объектов и возможности получения проектного финансирования. Правда, и банки не торопятся открывать свои двери застройщикам. Как объяснила председатель правления Абсолют Банка Татьяна Ушкова, сейчас работать с проектным финансированием может ограниченное число банков, поэтому данный продукт можно назвать нишевым.

Тем не менее, по данным Управления Росреестра по Москве, только за январь 2019 года было заключено 5394 договора долевого участия, что на 12,5% больше, чем за аналогичный период прошлого года, рассказала заместитель начальника отдела правового обеспечения Эка Гогричиани.

Обсудив грядущие изменения, эксперты углубились в детали. Так на сессии по жилой недвижимости обсудили потребности аудитории, покупающей квартиры сегодня, дискуссия получилась жаркой. Результаты оказались немного неожиданными: как выяснилось, покупателей по-прежнему в первую очередь интересует локация, а также сопутствующая инфраструктура, а совсем не новые форматы жилья, типа коливингов. «В конечном итоге, миллениалы повзрослеют и захотят жить не в коливингах, а в своих отдельных квартирах, что тогда девелоперы будут делатьс таким продуктом?», — поинтересовался у аудитории директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.

 Поддержала коллегу директор по продукту Сити-XXI век Мария Могилевцева-Головина, отметив, что время миллениалов ещё не настало, ведь решение по-прежнему принимают люди старшего поколения.

Кроме того, по мнению экспертов, одной из тенденций является размывание классности жилья: комфорт перетекает в бизнес и т.д. Сходную тенденцию замечают и эксперты сессии по коммерческой недвижимости: диспаритет в цене идентичных объектов в разных локациях или, наоборот, в одной локации и классе, но в зависимости от реального качества объекта.



 Спикеры коммерческой сессии были на удивление единодушны. Трендом рынка коммерческой недвижимости по итогам всех выступлений Ольга Архангельская, партнёр EY и модератор сессии, назвала смещение внимания бизнеса в сторону частных инвесторов. В офисном сегменте наблюдается довольно большой поток покупателей, приобретающих некрупные офисные площади в офисных центрах с инвестиционными целями. Этому способствует невысокая цена сделки, дефицит качественных офисных площадей, а также низкая ставка по депозитам, которая
делает вложения в недвижимость более выгодными.

Мария Онучина, управляющий директор PM Becar Asset Management, предложила ещё «мельче» дробить инвестиции. По её словам, физические лица, объединённые в один ресурс, вполне способны «поглотить» объект недвижимости целиком. В качестве примера Мария предложила вариант реконцепции офисного здания в гостиничное с последующей розничной продажей. Это помогло бы сэкономить на налогах (ставка по гостиничной недвижимости 0,5% против 1,6-2% в офисной) и создать востребованное молодым поколением пространство (небольшие индивидуальные помещения и крупные общественные зоны).

Красной нитью X Финансового Форума проходила мысль о том, что сегодня и в коммерческом, и в жилом сегменте главным является качество продукта. И только от него зависит успех предприятия. Не стоит забывать о необходимости повышения квалификации, это касается и уровня финансовой грамотности инвесторов. А вот с экспериментами, по мнению игроков рынка, стоит подождать: впереди непростое время, а потому рисковать и менять сферу деятельности не стоит. Правда, и позитивные выводы тоже были: российская недвижимость всё ещё
привлекательна для инвесторов, как иностранных, так и местных. А для офисного сегмента директор по сдаче в аренду офисной недвижимости PPF Group Никола Обайдин и вовсе предвидит качественный скачок буквально через 3-4 года.
Теги: